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上海连夜发文,加码个人住房信贷管理

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控制按揭总量,降低炒房预期,上海又迎来了一拨政策加码。

1月29日晚间,上海银保监局印发《上海银保监局关于进一步加强个人住房信贷管理工作的通知》(以下简称《通知》),就持续做好个人住房信贷管理相关工作提出8条要求,包括房地产贷款集中度管理、首付款资金来源和偿债能力审核、借款人资格审查和信用管理、个人住房贷款发放管理、信贷资金用途管理、房产中介机构业务合作管理、风险排查等。

值得一提的是,在个人住房贷款发放管理方面,《通知》明确将重点支持借款人购买首套中小户型自住住房的贷款需求,且只能对购买主体结构已封顶住房的个人发放住房贷款。

上海银保监局官网截图

新规或延缓房企回款进度

克而瑞研究中心总经理林波向《每日经济新闻》记者分析指出,严格个人住房贷款发放管理,相当于准现房销售,将使上海住宅项目周转速度减缓。“预售制没有改变,房企可以继续卖期房,但贷款要到结构封顶才能放下来,这将拖慢房企销售回款的进度。”

据悉,上海目前预售的标准之中,对于多层住宅是要求主体结构封顶,而高层住宅要求基本结构成型。

58安居客房产研究院分院院长张波告诉记者,政策要求所有即使达到预售标准的新房,也必须主体结构封顶才可发放贷款,明显提高了房贷的发放门槛,会直接放缓不少新房项目的上市节奏及销售速度。对于意在加速去化回笼资金、尤其是在意去化的开发商,这一政策无疑减少了大量预售资金流入。

一般来说,房企的预售资金对于自身的现金流影响面极大,预售资金减少不但可能减缓整体开发的速度,还会提高降负债的难度。张波预计,今年一季度上海商品房去化速度可能出现一定降速。这一政策同时也是房地产贷款集中度管理的体现,突出了对个人住房贷款审慎管理的加强,强化了对商业银行的要求,实现严格控制个人住房贷款的投放节奏和增速,防止突击放贷。重点支持首套中小户型的政策,则体现出对上海新市民首套购房需求的保护。

林波表示,如今销售采用摇号制,房企自己不能选择客户,就只能牺牲自己的回款进度。以前在上海楼市大热时,有些开发商已经实现了开盘即回款的光速。如今这一政策或延缓开发商的回款速度,大大降低了周转效率。

一位房企营销总则告诉记者,这是从资金上卡,这样的结果是楼市供应更少了,相当于在上海开发房地产的回报率不高了。

他举例说,原先一块地10个月就能开盘,2个月后银行贷款就能放下来,今后要3个月之后才能放款。“只能对购买主体结构已封顶住房的个人发放住房贷款”的规定,将直接导致(以18层住宅为例)开发商按揭款要慢上3~6个月时间。

严格审核首付款资金来源和偿债能力

《通知》要求严格审核首付款资金来源和偿债能力。按照“了解你的客户原则”,完善调查、审查手段;强化首付款资金真实性审查要求,防止借款人通过消费类贷款、经营性贷款等渠道违规获取个人住房贷款首付款资金,或者通过伪造首付款支付凭证方式套取银行贷款;审慎评估借款人还款意愿、还款能力,严格控制借款人住房贷款的月房贷支出与收入比、月所有债务支出与收入比,多渠道核实借款人真实收入水平,防止通过假流水、假证明等造假行为虚增偿债能力。

对此,张波表示,该政策明确指向引导商业银行加强审贷管理,并强化对购房人首付资金来源、债务收入比加大核查力度。通过经营贷和消费贷的形式获得资金来买房的确值得重视,通过这一方式不但会变相降低购房门槛,同时还提升了房地产金融风险,另一方面真正需要流入中小企业资金却变相流入楼市,不利于实体经济的发展。

同时,《通知》要求严格加强借款人资格审查和信用管理,尤其是夫妻离异借款人限贷资格的审查,防止借款人规避限购、限贷等行为给商业银行房地产信贷风险管理带来的影响;充分利用各类征信和信息共享平台查询借款人信用信息,结合借款人信用状况,严格审批个人住房贷款;对于违规获取首付款资金、存在造假行为等申请个人住房贷款的,应拒绝其房贷申请,将其列入黑名单,并作为失信行为信息报送上海市公共信用信息服务平台。

张波表示,结合今年1月21日的政策,上海从金融角度加大对假离婚购房的打击力度。通过强化对个人住房贷款的审批,可以从源头打击炒房的苗头,封堵非理性购房的行为,同时还能有效对房地产金融风险提前进行规避。值得关注的是,黑名单制度的惩戒信号明显,向社会释放出明确打击违法违规申请房贷的行为,同时对房价的稳定也起到侧面作用。

《通知》还要求,严格开展房产中介合作资质审核,实施业务合作准入和名单制管理,建立贷后质量监测及中介退出机制。对发现存在为购房者提供首付款支持、联合“包装公司”协助伪造贷款资质证明和收入证明等违规行为的房地产中介,应立即终止合作,并将其列入黑名单,报送上海市银行同业公会。

“这一政策直指中介机构违规向购房者提供‘过桥资金’,违规帮助购房者获得不实的证明信息,并由此获得购房资格或取得变相降低购房门槛。”张波表示,通过黑名单方式对中介行业形成震慑作用,净化行业风气,推动房地产市场健康发展。

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