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调控接踵而至 机构预测上海楼市仍处上行期

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1月21日,上海楼市调控新政“沪十条”打响新年调控第一枪。随后“法拍房纳入限购”打上政策补丁,工商银行上海地区“税费分期贷款”几乎也在同一时间全面叫停,申城楼市瞬间被“封印”。

“上海市场2021年仍将继续上行。调控之后很多意见出现了分歧,有人觉得要降温了,有些人认为不会,但我认为是继续往上走。”上海易居房地产研究院副院长杨红旭表示。

易居房地产研究院最新发布的《2020~2021年度全国房地产市场研究报告》显示,2021年全国商品房销售面积可能小幅下降1%左右,全年房价约上涨5%。而2021年上海楼市并不悲观,可能调控之后市场略有降温,会维持两个月量缩,然后价格继续向上。

上海二手房去化周期仅1.7个月

国家统计局公布数据显示,2020年12月份上海新房同比涨幅4.2%,二手房同比涨幅6.3%。易居研究院认为,从新房价格指数来看,相比涨幅更高的银川、唐山、徐州等城市,上海其实还没有到调控的时候。

来源:易居研究院

“涨幅超过5%才有压力,而上海近期主要是因为二手房市场严重供不应求,导致市场短期内有点恐慌,引致政策出台。”杨红旭指出。

从全年二手房月均成交量来看,上海远远甩开第二名北京和第三名南京,冲上2.66万套位居榜首。

上海二手房曾经历了较长的横盘周期。易居研究院分析,2017年~2018年是“缩量”严重的时期,2019年上半年稍有小阳春,下半年则继续“量缩价稳”。从2020年开始,二手房成交量开始持续上扬,甚至在12月份成交近3.9万套,达到历史第6高。

另一方面,上海的二手房市场供应短缺几乎已经是全国最严重的地区。易居研究院以“库存/近12个月平均销量”的公式来计算,2020年12月重点监测的22个城市二手房总去化周期为10.1个月,其中上海二手房去化周期最短,只有1.7个月。作为热点一线城市,显然极度供不应求。

机构判断上海市场仍将上行

上海中原地产数据显示,1月18日~24日一周内,全市新建商品住宅成交面积26万平方米,环比增加54%。从实际成交数据来看,上海市场短期投放的项目多为刚需和首次改善产品,因此成交量仍然出现反弹。而随着“打新热”在新政之下有所收敛,众多机构均认为成交收缩不可避免。

新政出来之后上海楼市怎么走?杨红旭说,2021年上海楼市不是很悲观,可能调控之后,市场略有降温,会缩量盘整两个月,然后价格继续往上走。”

“调控之后,就是为刚需客和自住客创造了一个好时期,最近一个月是好时机,”但杨红旭强调“投资投机的话我建议不要参与了,‘房住不炒’不仅国家强调,上海市也坚定实施,不要心存幻想。”

此外易居研究院认为,2021年全国商品房销售面积可能呈现小幅下降态势,预计全年同比下降1%左右。

房价方面,易居认为70新建商品住宅价格同比涨幅预计继续收窄,12月回落到1.5%左右。

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