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房地产市场要坚持两个“稳”相互协调

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2021年,稳定经济增长仍是一项紧要任务。由于房地产市场与投资、消费两端都有紧密联系,对于预期管理十分重要。要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,促进房地产市场平稳健康发展,就要坚持房价稳和投资稳并重,做到两个“稳”相互协调。

据国家统计局发布的数据,2020年全年,全国房地产开发投资141443亿元,比上年增长7.0%。在疫情冲击下,年度增幅比上年回落2.9个百分点,但7.0%的增幅仍体现了稳定适度的特点。一般认为,这一数据在5%-10%之间属于健康合理范围,低于5%属于偏冷,高于10%可能导致过热。从房地产开发投资占固定资产投资的比重看,2020年为27.26%,2019年为23.57%。考虑到疫情导致投资结构和消费结构发生一些波动,这一比例的年度变化总体上是平缓的。

从销售情况来看,2020年商品房销售面积176086万平方米,比上年增长2.6%;商品房销售额173613亿元,增长8.7%。其中,住宅销售额增长10.8%,办公楼销售额下降5.3%,商业营业用房销售额下降11.2%。2020年全国商品房均价为9860元/平方米,同比涨幅为5.9%。在满足刚性需求的同时,通过一系列稳价格措施,促使均价涨幅相对2019年略有收窄,取得了稳房价的效果。但长期来看,抑制房价过快上涨仍是主要方向。

据有关专业机构测算,2019年我国房企负债总额为年度社融存量的30.31%。这一比例是偏高的,应当采取措施压降。如果社会融资过于集中到某一个领域,其风险是不言而喻的。这也是党中央反复强调“房住不炒”,积极推动房地产市场稳定健康发展的根本原因。为此,一方面要降低房地产市场的热度,既要保证居民住房的新增刚性需求和改善型需求,坚决遏制炒房、炒地行为,防止各类房产过度金融化;另一方面,也要优化房地产企业的资产负债结构,在出清经营不善企业的基础上,可以完善措施、创造条件,让优质房地产企业通过股权融资等多种方式补充资本金,扩大房地产信托投资基金(REITs)适用范围,加大产业链融资力度,增强房地产企业的资产流动性,有效防范化解房地产企业债务风险。

去年12月份召开的中央经济工作会议,把“解决好大城市住房突出问题”作为2021年八大重点任务之一,要求“因地制宜、多策并举,促进房地产市场平稳健康发展”“要高度重视保障性租赁住房建设,加快完善长租房政策,逐步使租购住房在享受公共服务上具有同等权利,规范发展长租房市场”。完善长租住房政策、壮大长租住房市场,是抑制房价过度上涨的根本性措施之一,也为房地产企业转型打开了巨大市场空间。随着大城市居民生活水平的提高,人们对住房管理服务的多元化、高品质需求日益增长,房地产企业由开发型向服务型转变,已经悄然进入了一个新的时代。在房价相对稳定、租赁住房比例达到一定规模后,通过提供更为系统化、专业化的物管等服务获取收益,将成为服务型房地产企业的主流收入模式。“十四五”时期,要在破解大城市住房难题上有所作为,让保障性租赁住房市场规模得到拓展,实现供给结构和需求结构相互匹配,降低住房焦虑,实现房住不炒。

多家机构预计,2021年房地产投资规模有望继续保持稳定增长,不同地区房价将分化。推动经济高质量发展,尤其要加大实体经济的创新发展能力。房地产作为经济体系中的一个重要部分,必须坚持“稳”字第一,即房价稳、投资稳。投资稳是为了保刚性需求、保结构调整。在两个“稳”相互协调的基础上,将更多金融资源向创新领域引流,激发更大创新动能,是我们的目标。

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