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鲁企天泰国际控股闯关IPO:所有项目均在省内 财务压力仍大

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近日,老牌鲁企天泰国际控股在港交所提交了IPO招股书,开启上市之路。天泰国际控股是一家小体量的开发商,目前所有的项目均位于山东省内。招股书显示,天泰国际控股在2020年前三季度取得的净利润为2.31亿元,尚难以覆盖金融借款利息。

同时,由于物业开发投入高、回报周期长,天泰国际控股的经营性现金流量净额为负值。当前,房地产行业分化程度加剧,头部房企不断扩张,小型房企生存难度加大,天泰国际控股的IPO之路是否能够走得“一帆风顺”?

项目全部位于山东

1月15日晚间,天泰国际控股向港交所正式递交了招股书,打算闯关IPO。招股书显示,天泰国际控股专注于以住宅为主的物业开发和销售,是一家物业开发商。从体量上来说,天泰国际控股仅仅是一家“小型”的物业发展商。

《华夏时报》记者了解到,天泰国际控股是一家老牌鲁企,深耕青岛地区。招股书显示,截至2020年10月31日,公司共有54个处于不同发展阶段的项目,且全部位于山东省。目前,天泰国际控股已经在山东青岛、济南、烟台、滨州、潍坊、临沂、淄博、济宁8个城市布局了相关业务。同时,截至2020年10月31日,天泰国际控股的土地储备总量约为520万平方米。

天泰控股起步于山东,但似乎也被“困”在了山东。1994年,青岛天泰集团成立,随后在青岛开发了首个项目,即天泰花园。2001年,青岛天泰房地产成立,公司的房地产开发业务开始进军济南、烟台等城市。

《华夏时报》记者在盘点了资本市场上的上市房企后发现,天泰国际控股是最新一家奔赴资本市场的山东本土房企。近年来,房地产行业分化加剧,头部企业在融资、拿地等方面更加具有优势,小房企的生存境地则越显艰难。

此前,山东本土的上市房企有中润资源、新潮能源等,可以发现,由于房地产主业发展不顺,近年来已经接连转型。而还活跃在A股房地产开发板块的鲁商发展也已经向大健康产业靠拢。若此次天泰国际控股能够顺利通过IPO聆讯,则会是山东少数的上市房企之一。

经营性现金流为负

招股书显示,目前,天泰国际控股的业务经营主要依赖物业开发和销售,收入则主要来自于销售住宅物业。2018年度、2019年度以及2020年前三季度,天泰国际控股的物业开发及销售收入分别为25.98亿元、33.34亿元以及29.14亿元,分别占同期总收入的98.2%、99.2%、99.4%。

不过,尽管在上述报告期内,天泰国际控股的收入亮眼,但其净利润却并不高。招股书显示,2018年度、2019年度及2020年前三季度,天泰国际控股取得的净利润分别为3.13亿元、3.17亿元以及2.31亿元。

另一点值得注意的是,就天泰国际控股目前的财务状况来看,则是少数股东占据了绝大部分的净利润。招股书显示,2018年度、2019年度及2020年前三季度,母公司拥有人占据的净利润分别为1.90亿元、2.42亿元以及0.80亿元,分别占同期同期净利润的60.9%、76.3%以及34.5%。

同时,截至2019年底,天泰国际控股经营活动产生的现金流量净额为-17.75亿元。个中原因则是物业开发带有长期资本密集性质,且天泰国际控股还进行了相关的土地收购及业务扩展。

此外,天泰国际控股的债务情况也不算乐观。招股书显示,天泰国际控股的融资主要来源于银行贷款。截至2020年前三季度,天泰国际控股未偿还银行及其他借款约为37.38亿元。截至2020年前三季度,天泰国际控股的金融负债利息为2.36亿元,但上述提到,2020年前三季度,天泰国际控股的净利润为2.31亿元,尚不能覆盖金融借款利息。

非核心业务终止

或许是为了成功进入资本市场,在IPO前夕,天泰国际控股终止了除了物业开发和销售之外的业务。《华夏时报》记者注意到,在2019年7月份、2019年8月份以及2020年11月份,天泰国际控股向独立第三方或者控股股东等出售了青岛天禾、青岛伯珊、青岛泰幸福以及青岛天泰爱家物业服务4家公司的全部股权。

至于出售4家公司股权的原因,天泰国际控股方面表示,上述公司开展的主要业务活动于公司主体天泰国际控股的业务战略不一致,其所要求的资源及专门知识有别于本集团主营业务的要求。而通过剥离上述公司,天泰国际控股可以将资源集中投入到集团的业务中。

同时,《华夏时报》记者注意到,天泰国际控股的业务体系设置得也相当简洁,其为欢乐颂系列、英雄系列以及田园系列,分别对应了市场上的首次置业人群、再改人群以及高端买家客群。

随着IPO的不断推进,天泰国际控股也开始在土地市场上显现身影,并积极“补仓”。在2020年11月份,天泰国际控股前后在山东潍坊、德州及临沂分别斩获了3块新土地,规模分别为8.81万平米、21.75万平米及20.3万平米。针对上述情况,《华夏时报》记者向天泰国际控股方面发去了采访函,但截至发稿,仍未得到回复。后续,《华夏时报》记者会持续跟踪天泰国际控股的IPO进展。

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