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从房价涨跌到物业股走势,地产高管这样看2021

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魔幻的2020年已经过去。回看这一年的中国房地产,在疫情、“三道红线”等多重影响下,销售额逆势刷新历史纪录。日前,国家统计局发布“2020年1-12月份全国房地产开发投资和销售情况”,数据显示,2020年,全国商品房销售面积约17.61亿平方米,比上年增长2.6%,商品房销售额约17.36万亿元,比上年增长8.7%。

2021年,疫情并未结束,“三道红线”或将扩围,房贷“两道红线”新鲜出炉,地方调控未言放松,房地产行业面临的挑战重重。这一年,房地产市场将呈现怎样的走势?地方城市楼市尤其是房价又将如何走?楼市调控政策将展现哪些特征?接连出台的融资新规对房企将产生怎样的影响?物业股回调是否持续?长租公寓将走向何方?新京报对话房企高管、机构负责人等,探讨2021年房地产行业的挑战与机遇。

【嘉宾】

张鹏 当代置业总裁

刘策 佳兆业集团副总裁、首席经济学家

黄瑜 中指研究院常务副院长

仲钰(化名) 华东某上市房企副总裁

丁祖昱 易居企业集团CEO

预计2021年商品房销售额或将再现新突破

新京报:展望2021年,您怎么看待房地产市场的走势?

刘策:关于2021年房地产市场走势,我主要有3个判断,一是成交量依然看多,预计量价将保持小幅增长,这主要由市场基本面决定;二是全年成交节奏有望平稳,主要是由政策预期相对稳定决定;三是区域及城市分化扩大,大湾区与长三角城市在人口与产业发展红利下,市场景气度依然较高,但是北方城市市场热度预计会持续下滑,主要原因是区域和城市基本面差异扩大。

黄瑜:整体来看,2021年全国商品房销售面积存在小幅调整压力,但受益于销售均价有望继续保持小幅结构性上涨,商品房销售额仍可实现新突破,全年增量或在3%以内,市场规模红利仍存。根据“中国房地产业中长期动态模型”测算,2021年全国商品房销售面积将下降2.3%-3.8%。价格方面,在产品及城市等多维度结构性因素的影响下,2021年全国商品房均价将保持小幅上涨态势,根据模型测算,涨幅介于3.9%-5.4%之间。

仲钰:几年前我曾说过,楼市进入横盘时代,销售面积基本持平,房价约有5%上下的增长,销售额略有增长。未来基本保持箱体震荡、横盘格局。

丁祖昱:2020年以后,房地产将进入到下一个确定性阶段,伴随着“三道红线”出台,市场进入无增长的时代。

城市分化持续,部分城市具有房价上涨动力

新京报:回顾2020年,地方楼市表现出的特征之一是,部分一二线城市楼市较热,诸如深圳、上海、杭州、南京、成都等上半年房价有着明显上涨,年底时,深圳楼市又出现翘尾行情。2021年,地方城市楼市尤其是房价又将如何走?

刘策:对于2021年各地房地产市场,我认为总体上还会延续2020年以来的趋势,即基本面较好的一二线城市及核心城市周边有产业、人口支撑的三四线城市仍然具有房价上涨动力,预计年度涨幅维持在5%-8%左右,如深圳、广州、东莞、佛山等粤港澳大湾区的核心城市,以及长三角的上海、南京、杭州及周边都市圈内三四线城市。而北方城市预计除了北京外,其它如廊坊的“北三县”、石家庄、沈阳等城市依然面临持续下跌压力。

张鹏:市场层面,城市分化加剧。一二线城市人口基数大,城市经济基础扎实,居民购买力强,城市对周边区域的吸附能力强,推测不会出现剧烈的波动,将在小幅震荡的周期下平稳发展;三四线城市经过上一轮去库存后的爆发式发展,城市刚需已接近饱和,房价已接近或超过当地居民的购买力极限,未来具有较大的下行风险;短期内二线城市仍将是各大房企争夺的主要战场,长期内存量市场的发展空间将会更大。

黄瑜:一线城市方面,受益于2020年土地及开工规模显著,2021年市场供应将较为充足,叠加经济的持续恢复,需求将保持一定的入市积极性,全年商品房销售面积将有所增长。部分城市受改善型住房供应量增加带动,房价或出现结构性上涨,但在严格的市场调控下,整体仍将平稳运行。

二线城市预计随着经济面的更全面恢复,累积的需求将稳步入市。同时,受益于土地资源配置更加市场化,市场供应也将更有保障,二线城市整体销售规模有望维稳。

此外,随着棚改攻坚计划的正式结束及房地产信贷环境的趋紧,三四线城市需求支撑度不足,市场去化压力将明显提升,全年销售规模将有所缩减,部分城市房价面临调整压力。

楼市调控坚持“房住不炒”,过热则将收紧

新京报:去年底的中央“十四五”、地方“十四五”规划纲要建议,以及中央经济工作会议,都强调房住不炒,但又强调“因地制宜”。因此在房地产调控政策上,尤其是地方城市调控中, 2021年将有可能呈现出哪些特点?

刘策:“房住不炒”依然是宏观调控总基调,具体城市调控来看,至少会出现两个特点或变化,一是预计部分城市当前不合理的调控政策将面临调整,如去年深圳、杭州等多地出现的疯狂“打新”现象,其背后其实是新房限价政策,以及代持炒房政策漏洞造成的市场畸形,预计类似政策将面临完善与调整;二是在“一城一策”之下,有保有压将更加突出。热点城市不排除市场成交、房价再度出现过热现象,政策调控进一步收紧,而部分三四线或者北方城市市场持续下滑,则有可能在“房住不炒”的前提下,适当放宽调控,进一步鼓励住房消费。

黄瑜:地方层面来看,在“房住不炒”基调指导下,2021年各地限购、限贷等政策难现放松,因城施策将更加灵活,针对不同区域、不同人群类型等差异化调控趋势将更加明显,从多方面保障刚需购房,抑制投资投机行为,促进市场的平稳健康发展。同时,城市引才将进入白热化竞争阶段,未来更多城市将加入到引才行列,且引才的力度和方式也将更加多元。

监管新规下,房企融资、土地投拓转向

新京报:2020年的最后一天,银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度发布,被称之为房贷“两道红线”,叠加之前的房企融资 “三道红线”,您认为对于房地产行业尤其是房企的影响有多大?

刘策:“两道红线”和“三道红线”对行业的影响,从长远看是深远的,标志着中国楼市调控的转向,行业开启全面降杠杆之路,监管层从供、需两端全面压降房地产信贷规模,倒逼房企、购房者去杠杆,构筑楼市信贷防火墙。

但从短期看,不管是对房企还是整个行业影响都不大,因为在实际执行过程中,去杠杆并非政策急转弯,而是分别设置2年、4年不等的业务调整过渡期,因此,无论对房企融资还是购房按揭贷款影响并不太大。

张鹏:从限制房企的“三道红线”,到限制银行和个人贷款的“两道红线”的出台,是房地产长效机制的不断深化,标志着国内房地产行业政策的转向。从政策出台原因来看,一是为了避免居民负债率过快增长,影响居民消费结构;二是为了抑制房价过快增长,给人民群众创造美好生活体验;三是为了防止资金脱实向虚,防范金融风险。

长期来看,房地产低杠杆、低利润、低增长、低容错的时代将逐步到来,房地产行业长效机制将逐步建立。

新京报:监管层从供、需两端全面压降房地产信贷规模,倒逼房地产行业去杠杆,但是也设置了调整过渡期。2021年,房地产开发的整个链条,包括融资、拿地、扩张、周转等是否会发生明显的变化?

刘策:在“两道红线”和“三道红线”调控下,2021年绝大部分房企将开启战略调整,年度目标增速将趋缓,预计普遍会控制在10%-20%,甚至更低;在发展模式与增长驱动上,更加注重内生增长,开启降负债、稳杠杆甚至降杠杆。具体体现在整个开发链条,融资层面会更加注重表外融资,降低有息负债,调整融资结构降低融资成本;拿地方面投资会更加稳健保守,更加注重以销定投,尽可能追求“零库存”、减少土储规模;运营方面依然强调高周转,提高经营效率。

张鹏:融资方面,内紧外松。房地产信贷总盘子变小,楼市必然承压,房企融资难度将有所上升。但另一方面,我们也能看到国外融资难度有所下降,例如我们近期发行的美元债较过往利率有所下调。拿地方面,容错降低,做一成一是目前企业必须确保的底线,随着市场总量天花板的出现,存量市场的争夺将更为激烈,如果出现拿错地、难去化情况,企业将陷入危机之中。

扩张方面,随着金融杠杆等红利消失,房地产阵营加速固化,“黑马”鲜见。目前市场马太效应凸显,资源、资金、资本等均向头部企业聚集,只有坚持稳健发展、有独特优势的房企才能穿越周期。

黄瑜:在房贷“两道红线”及房企融资“三道红线”下,债务融资环境趋紧,自身也有降低负债水平的压力,房企债务融资受限,房企更多会转向权益融资。融资出现马太效应,中小企业经营更加困难,中小企业与大企业增长分化。而在增长方面,行业格局固化与分化并存,各阵营房企基本固化,大型民营房企与国企优势会越来越明显,中小房企依靠财务杠杆实现跨规模增长再难实现。

仲钰:从百强房企来看,金融资源、土地资源、客户资源、人才资源都会向大企业集中,50强以外的房企大部分都在退步,但50强房企还在继续提升,还会继续扩张,只是速度会慢下来,其中30强之后的房企提升速度相对落后,未来基本不会再有行业“黑马”。

丁祖昱:2021年,金融政策仍将趋紧,“三道红线”范围扩大。压力之下,房企加速去杠杆,将有过半房企转“绿”。

物业股回调或已到位,上市窗口期仍将持续

新京报:2020年,17家物业公司上市,数量创历史新高,但是物业股回调也很明显,出现股价下跌、新股破发等现象。您预计物业上市窗口期将持续多长时间?物业股回调是否已经到位?物业股股价2021年将会是一个怎样的表现?

刘策:物业上市将是长期的趋势,窗口期依然会持续好几年时间。据观察,TOP20企业中75%已上市或递表,另外还有近50家物业公司有上市计划。主要原因,一是物业行业未来开拓空间巨大,物管企业面临规模扩展的需求;二是房地产开发主业面临融资监管,与物业板块容易相互拖累;三是物业上市企业估值远远高于房地产开发主业。

从目前物业股股价来看,2020年下半年确实出现了大幅度的回调,我认为基本上已经回调到位,预计2021年优质的物业股将走出反转行情。

张鹏:上市窗口期方面,目前百强物业里面符合上市条件,且有上市意愿的物业企业大多数已经完成上市,或者已经启动上市,我们预计在2021年物业企业上市仍然会延续2020年的热度,但这个大规模上市潮不会持续到2022年。

物业股回调方面,整个行业的回调是从2020年的7、8月份开始的,一直延续到前段时间,十部委联合发文鼓励物业企业高品质、多业态发展。在我看来,物业的估值回调已经到达底部,预计物业行业发布年报后还会有一波股价上涨潮。但是行业内企业的分化过于严重,有很多优质、有突出特色的物业企业被低估,预计未来这类物业企业市值增长潜力会更大。

黄瑜:根据港交所发布的物业上市新规征求意见稿,2021年7月1日起将大幅提高物业服务企业上市门槛,在2021年7月1日前交表的适用旧则,预计拟上市中小物业服务企业会抢在这个时间前交表,争取登陆资本市场。新规实施后,未上市的大型物业服务企业受影响不大,中小物业服务企业面临几种选择,一是选择继续深扎根不断发展业务,做厚规模和利润,等待最佳上市时机,二是可以在物业行业高成长阶段选择被优质企业并购,实现高溢价回报的同时与优质企业共同发展。

仲钰:全社会对物管行业的期望值在不断提高,物业服务品质提升与物业收入增长也相辅相成,房企分拆上升,打破了物管行业小而散的格局,未来还会有更多物业企业上市,物业行业集中度也会不断提升,物业行业的春天才刚刚到来。

丁祖昱:2021年,资本聚焦仍在物业,但估值将进一步回归理性。

租赁市场迎政策利好,重运营企业将有更大发展空间

新京报:在去年底的中央“十四五”、地方“十四五”规划建议以及中央经济工作会议中,租赁市场都被浓墨重彩地提及,但我们也看到,去年长租公寓市场的调整仍在持续,甚至出现大企业爆雷现象。2021年,长租公寓市场如何走?租赁市场又将迎来哪些机会?

刘策:2020年长租公寓加速洗牌,其实早在5年前,在租赁风口刚开始群雄纷争时,我就警示租赁是个低集中度行业,不可能一家独大,是个长跑赛,跑太快容易跌倒。现在的市场印证了我当初的判断,今天我依然坚持这个观点,相信未来十年仍将见证。

对于2021年长租市场走势和机会,我总体比较乐观,2021年将迎来新一轮政策利好,一是政策将要降低租赁住房税费负担,为运营企业减负;二是土地供应要向租赁住房建设倾斜,预计一些一二线城市将单列租赁住房用地计划,或探索利用集体建设用地和企事业单位自有闲置土地建设租赁住房,以增加租赁住房房源;三是市场更加规范,包括租购同权政策落地,租金水平将受到合理调控等。

黄瑜:2021年,租赁市场在政策端、需求端和竞争都存在相应的机会。首先,政策将继续加码租赁市场的发展,高层以“房住不炒”作为总基调,大力推进租购并举。在这样的基调下,租赁市场的发展将会得到政策的支持。其次,新型城镇化的快速推进将带来巨大的城镇化住房需求,租赁市场的空间将得到进一步扩容。最后,2020年长租市场的爆雷是市场发展的自我清洗过程,2021年的长租市场竞争将是一个更良性的竞争,对重产品、重运营的企业来说有更大的发展空间。

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