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去年卖地14城破千亿!上海同比大涨千亿硬核夺冠

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尽管全国土地市场受疫情影响一度短暂“停摆”,但2020年,中国主要城市的土地供应和成交规模仍赶超2019年。来自中原地产研究中心近期发布的统计数据显示,2020年,50个“卖地”收入最高的城市合计土地出让收入达到42058亿元,同比上涨18%。其中,上海、杭州、北京、武汉、宁波等14个城市土地出让收入超过千亿元。火热的市场行情,显示出当地房地产市场的活跃,但引起了行业对于地方政府依赖土地财政的警惕。

300城楼面均价同比上涨9.5%

“整体来看,尽管上半年疫情之下市场被短暂封印,2020年全年供应和成交规模仍赶超2019年。”

诸葛找房数据研究中心近期发布的数据显示,2020年重点城市住宅及商办用地供应144257.22万平方米,同比上涨3.38%。其中,住宅用地供应115935.86万平方米,同比上涨3.73%。

中原地产首席分析师张大伟指出,随着经济复苏和房地产销售回暖,房企开始积极拿地。去年5月份以来,土地市场整体行情持续升温。其向《华夏时报》记者提供的中原地产研究中心统计数据显示,去年,50个“卖地”收入最高的城市合计土地出让收入达到42058亿元,同比上涨18%。张大伟表示,2020年,经济全面复苏,资金相对宽松下,房企拿地积极性逐渐提高,多地再次出现高溢价率土地成交。另一方面,尽管疫情对房企的资金链影响较大,但国内融资难度降低,部分企业拿地积极性再次出现了提高。

同时,土地成交楼面价也出现明显上行。据中指研究院统计,2020年,全国300个城市住宅用地土地成交楼面价为每平方米4574元,同比上涨9.5%。

分城市来看,疫情加速了各等级城市之间的分化。2020年,由于抗风险能力更强,一线城市仍是房企最为青睐的区域。而尽管土地市场热度较2019年有所回落,但二线城市的土地市场表现整体仍稳中有升。诸葛找房数据显示,2020年,一线城市成交面积增速最高,较上年同期上涨30.5%,远大于二线城市及三四线城市;二线城市成交较上年同期上涨1.1%,三四线城市成交与上年几乎持平,微升0.4%。

在中原地产研究中心监测的50个城市中,上海、杭州、北京、武汉、宁波等14个城市土地出让收入超过千亿元。其中,上海、杭州、广州、南京四城“卖地”收入超过2000亿元:上海卖地收入逾2900亿元,位居全国榜首,较2019年上升47.96%,涨幅约一千亿;杭州以2574亿元紧随其后。南京以2094亿位列第四,和上一年相比,南京金额和名次上,上升幅度明显,超越第五位的北京。成都、重庆作为成渝经济区的核心城市,土地出让收入分别为1311亿元和1220亿元,位居前十。

值得一提的是,武汉虽上半年受疫情冲击较大,经历了长达44天的停摆,但在疫情得到有效控制后即迅速恢复并反弹,2020年的土地出让收入仍居于前列。据上述中原地产研究中心数据,50个城市中,武汉凭借1840亿元的土地出让金额位居榜单第六位,同比2019年的1766亿上涨了4.2%。

不仅如此,过去一年,武汉“地王”纪录也频频被刷新。根据中国指数研究院的统计,单价方面,2020年,武汉累计超过15个板块刷新了土地单价或总价纪录。例如,2020年11月13日,华润以30558元/平方米的楼面地价刷新了4年前的武汉单价纪录。硚口、花山地价也在一年内三度刷新,光谷中心城更是年内4次刷新单价纪录。

中指研究院(华中)市场研究中心主任李国政分析称,房企在武汉拿地热情高涨与当地出台的相关政策有关。例如,武汉土地拍卖采取了分期付款、取消竞价熔断、全面网上挂牌等措施,加大优质地块供给,降低出让门槛,“房企由此迎来了拿地良机”。

警惕地方政府对土地财政依赖

值得注意的是,尽管重点城市土地市场的火热显示出这些城市房地产行业的活跃度,但引起了行业对于地方政府重点依赖土地财政的警惕。

“卖地千亿这是个什么概念?”著名财经评论家水皮近日在《水皮More》栏目做了一个简单的类比,“2019年,全国仅有15个城市的一般预算收入超过1000亿元。”其解释说,所谓一般预算收入,是指税收收入与非税收收入之和,也就是狭义财政收入。而这14个城市,仅仅是土地出让金的收入就超过了15个城市的一般预算收入,让“这种担心(对于地方政府重点依赖土地财政的警惕)也不是无中生有”。

《华夏时报》记者了解到,为了衡量地方政府对土地财政的依赖程度,一般用卖地收入与一般公共预算收入之比来计算。这个指标越高,越说明当地政府的“钱袋子”对土地财政的依赖度越高。

水皮认为,根据这个指标,除了北京、上海、深圳这些经济发达的城市,由于地方财力充沛,经济结构完整,仍处于低土地财政依赖区间。但其他城市比如杭州、武汉、广州、南京、西安等排在全国前十的卖地超千亿城市,就属于超高的土地财政依赖城市。此外,宁波、成都、重庆、苏州、天津这些指标超过50%的城市,则属于高土地财政依赖城市。

“在14个卖地破千亿的城市中,有10个城市的土地财政依赖程度是很高的,虽然这些城市属于新一线或者二线城市,经济发展快,但是如果城市土地出让金高的话,房价怎么会低呢?”水皮感慨地说,“毕竟,当面粉还在被热捧的时候,面包无论如何没有不涨价的理由。”

《华夏时报》记者注意到,中指研究院指数事业部研究副总监陈文静近日在一场月度形势分析会上透露,2020年百城新建住宅价格累计上涨3.46%,涨幅较2019年扩大0.12个百分点。而仅以上述14个土地出让金破千亿城市中的上海为例,1月11日,上海易居房地产研究院发布的《2020年上海房地产市场报告》显示,2020年上海新建商品住宅和二手住宅成交量均创近4年新高。从价格方面来看,全年新房成交均价为56234元/平方米,同比上涨3.2%。

业内人士普遍认为,政府出让土地是实现社会基础设施建设、公共服务以及城镇化的重要手段,土地财政对于中国经济长期平稳健康运行的确作出了较大贡献。但与此同时,其也是一把“双刃剑”,地价上涨不仅对于房价上涨起到了推波助澜的作用,一系列成本的上升也将对实体经济造成伤害,不利于城市长期可持续的发展。

而对于“如何弱化土地财政”的说法,58安居客房产研究院分院院长张波认为,解决土地财政的根本出路在于,变“一次性土地出让收入”为“房产持有型税收”:“换言之,未来房地产税全面落地,才是土地财政的解决之道。”

其向《华夏时报》记者解释说,房地产税不但有利于推动“土地财政”从根本上得到解决,而且还能有效保障房地产市场平稳运行,改变现有赋税重流转、轻保有的现状,以此达到优化房地产税制的效果。但张波也强调,房地产税的全面落地还存在诸多障碍,需要试点不断推行,这也使得地方政府对于土地财政的依赖性“短期不可能完全摆脱”。

但对于接下来的土地市场,市场分析人士仍倾向重点城市的土地市场热度会持续升高。贝壳研究院首席市场分析师许小乐告诉《华夏时报》记者,2021年土地出让的特点是回归核心,量价齐升,价格涨得更快。在房贷集中度限制下,银行和房企会将资金更多投入到市场需求较大的核心城市,意味着未来核心城市的房价会随着地价上涨水涨船高,非核心城市土地市场可能会下行。

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