上海写字楼回暖超预期，机构预测2021年租赁需求回升租金下降

疫情之下，上海写字楼市场表现备受关注。2020年第四季度，上海写字楼市场回暖超预期。多家地产咨询机构预测，2021年上海写字楼市场的租赁需求将继续回升，同时租金可能下降。

金融、科技新媒体、医疗等行业需求活跃

2020年年初，拥有李佳琦的美ONE（上海）网络科技有限公司搬到了上生·新所园区，办公空间较以前明显增加。在去年的写字楼市场中，包括美ONE在内的在线直播、新媒体等新兴产业需求旺盛。金融服务、专业服务、医疗医药的需求量也十分亮眼。

根据仲量联行发布报告，在写字楼需求行业分布中，金融服务行业在2020年的租赁面积同比增加8个百分点；会计、律所等专业服务机构同比增加3个百分点；医疗医药机构同比增加3个百分点。

从区域来看，总部型企业、制造业租户愿意选择新兴商务区，如黄浦江滨江地区。2020年，金融行业、科技新媒体、专业服务行业更青睐外滩、前滩、南外滩和北外滩等地。这些地方不同于陆家嘴、静安寺等传统商务区，供应充足、性价比较高，而且紧邻核心商务区，楼宇品质良好。

大宗交易市场自用型需求成为主流

总体来看，上海写字楼市场吸纳量正在提速。2020年第二季度，写字楼吸纳量为8.3万平方米，第四季度已经达到21.4万平方米。在需求端主要有两大特点。

成本控制型的企业成为需求主力。在疫情和需求共同作用下，上海各区域写字楼纷纷下调租金价格。考虑到疫情影响，企业对成本保持敏感。在租金下调期间，不少国内金融服务和专业服务业公司把握机会，从乙级写字楼升级到甲级写字楼。例如前滩地区，就吸收了大量成本控制和大面积租赁需求的企业。

截至第四季度，浦东和浦西中央商务区空置率分别为13.3%、10.9%；浦东和浦西非中央商务区空置率分别为26.3%、31%。多家机构表示，随着上海优质写字楼市场的不断拓宽和成熟，叠加多元化的补贴措施、灵活的招商策略，将进一步助力多点化产业集聚发展，提升租户粘性。

在大宗交易市场，自用型需求成为主力。根据世邦魏理仕统计，2020年上海的大宗交易市场共有64笔交易。区别于过去以投资者为主导的模式，2020年自用买家占据半壁江山，累计购置27幢总部写字楼，在总交易金额中的占比达到61%。这些自用买家主要来自传统金融及泛科技新媒体企业。

办公空间对企业和员工仍不可或缺

今年上海写字楼市场将有哪些新变化？

“2021年，受项目延期入市的影响，上海写字楼市场计划入市近140万平方米。上海进一步对外开放释放政策红利，金融等高端服务业的办公需求将继续扩大。实际上，新一轮新设和扩张类的办公需求已然启动。”世邦魏理仕华东区相关负责人张越说。

在疫情中获得快速发展的企业同样带来需求。仲量联行上海商业地产部高级董事黄臻表示，疫情下，企业对成本继续保持敏感，加上写字楼供应充足，预计租金在2021年将继续下降。在疫情中获得机遇的企业，将进一步推动租赁复苏，包括金融、医疗、外资金融、科技新媒体等。

值得关注的是，经过机构调研发现，尽管疫情催生了远程办公新需求，但写字楼依然是不少企业和员工不可或缺的工作空间。根据世邦魏理仕对写字楼租户的调查发现，有53%的企业和员工认为，在办公室办公更有助于激发创新力。