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融资新规绷紧调控弦 房企分化将加剧

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央行和银保监会在2020年最后一天公布《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》(简称《通知》),这意味着房企融资将在2021年面临更加严格的政策环境,房地产市场调控这根弦将继续绷紧,坚持“房住不炒”的总基调不变。多位专家预计,2021年“因城施策”的房地产调控政策将进一步强化,重在保持房地产市场和行业平稳发展。

“房住不炒”基调不变

“2021年楼市调控基调与近几年保持一致,将保持连续性、稳定性。‘房住不炒’、因城施策保障市场平稳运行。在‘稳房价、稳地价、稳预期’目标下,短期内限购、限贷、限售等政策难现明显放松。”中国指数研究院(简称“中指院”)指数研究副总监陈文静说。

克而瑞研究中心副总经理杨科伟预计,对于热点城市而言,一旦出现楼市和地市过热、房价和地价过快上涨的情况,调控措施必将随之而至。一二线核心城市以及强三线城市更有可能升级限购政策,弱二线以及热点三四线城市更有可能升级限售政策。与之相对的是,库存压力大的城市可能从保市场主体的角度出发,为市场减压,给企业纾困。

从融资方面来看,克而瑞研究中心企业研究总监房玲认为,一方面,房企降杠杆将是主旋律,未来融资主要以借新还旧为主,融资增速或将下降,企业将更多加大经营杠杆和合作杠杆的使用,来实现规模稳定增长。另一方面,房企融资渠道或进一步受限,房企融资转向真股权融资,同时加速分拆旗下子公司上市实现资产增厚,改善负债指标。

从需求端来看,“集中度管理意味着2021年新增房贷总额将会有所缩减,这在一定程度上提高了购房门槛。”诸葛找房数据研究中心分析师王小嫱表示。

销售规模可能下滑

克而瑞研究中心预测,2021年商品房销售面积高位微降、局部分化加剧的特征将延续。

贝壳研究院日前发布报告指出,目前房地产总供应基本可满足住房总需求,市场存量化程度加深,预计五年内新房年销售额将稳步回落,二手房市场交易规模保持在7万亿元之上。

“就存量房与新房之间关系而言,目前北上广深一线城市存量房的占比逐渐提高,二线市场仍然以新房市场为主,存量房占行业的主要地位还为时尚早。”中指研究院企业研究总监李建桥表示。

土地市场方面,“预计土地市场整体会延续2020年末低位运行的趋势。特别是在房地产金融监管升级的背景下,2021年企业拿地将更加谨慎。”克而瑞研究中心市场研究总监马千里认为。

易居研究院智库中心研究总监严跃进也认为,在房企“钱紧”的情况下,房企拿地将会更加审慎,明年土地市场热度大概率难再上升。

龙头阵营趋固化

多位专家认为,融资监管从严将加剧房企分化,高杠杆房企发展受限,未来增速放缓,而部分财务能力优秀的房企将得到更多机会。

克而瑞研究中心企业研究总监朱一鸣说:“现金充裕、财务稳健的房企有望获得更多优质市场资源,央企、国企背景的房企资源优势将进一步凸显。”

中国指数研究院企业研究副总监刘水也称,头部房企地位将愈发稳固,TOP30企业市场份额有望提升,行业第11名至第30名之间的竞争将是最激烈的。

中指院数据显示,2020年千亿房企数量增至41家。千亿房企阵营中分化也在加剧。2020年41家千亿房企中第一位和最后一位销售额相差超6800亿元。

贝壳研究院认为,融资新规强化行业发展新逻辑,房企将处于多元化的转型关键期。

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