房地产金融宏观审慎管理需构建完善的政策体系

近期，人民银行2021年工作会议要求坚持稳中求进工作基调，以深化金融供给侧结构性改革为主线，提出实施灵活精准、合理适度的稳健货币政策，完善宏观审慎政策框架，持续防范化解金融风险，深化金融市场和金融机构改革等重要工作。其中，提出落实房地产发展长效机制，实施好房地产金融审慎管理制度，完善金融支持住房租赁政策体系。房地产在国民经济中具有重要的地位和作用，是连接实体部门和金融部门的主要产业之一，落实好房地产金融审慎管理制度对于房地产市场和宏观经济平稳发展具有重要意义。

房地产部门在国民经济体系中具有支柱产业的地位。随着住房制度改革、经济发展深化、城镇化加速推进以及居民收入的提高，房地产在过去较长时间内蓬勃发展，对于拉动国民经济增长、扩大就业以及改善居民住房条件等具有积极的作用。在宏观经济调控和逆周期管理中，房地产部门是重要的着力点，全球金融危机以来，我国多次对房地产部门进行调控，整体保持了房地产行业和宏观经济平稳发展。2018年中美贸易摩擦后以及2020年新冠肺炎疫情暴发，房地产投资整体保持较高增速，为经济稳定提供了重要支撑。

房地产部门与金融体系的关联日益深化。在房地产市场的发展过程中，房地产部门与土地市场、金融市场等的要素整合与资源交互逐步加深，房地产部门已经成为有效连接消费市场、土地市场、金融市场和宏观经济的主要部门之一。从金融体系和财政系统的视角出发，房地产部门已具有系统重要性。2019年土地出让金占政府性基金收入的比例高达68%，是政府收入的重要来源。2020年末，房地产贷款余额占各项贷款余额的比重约29%，加上对公房地产贷款占比约为36%，个别银行房地产贷款占比逼近40%。

房地产金融风险持续累积，是系统性金融风险的重要环节。由于房地产部门自身重要性及其与包括金融部门其他领域的紧密关联性，房地产金融在系统性金融风险防范化解中具有重要的地位。最近几年来，住户部门的杠杆率快速上升，与房地产价格上涨和住房贷款规模扩大是直接相关的。2020年上半年我国住户部门杠杆率已从2018年底53.2%快速攀升至59.7%。其中厦门、杭州、南京、深圳、合肥、苏州及广州等城市居民资金杠杆率（贷款/存款）超过100%。

房地产金融宏观审慎管理是必要且急迫的。首先，加强房地产金融宏观审慎管理，是国家房地产市场调整的重要组成部分，是贯彻党中央国务院“房住不炒”要求的重要体现。其次，房地产金融风险防范化解是系统性金融风险防控的重要任务之一，是宏观审慎政策的重要组成部分。房地产金融风险与系统性金融风险防控是金融工作的永恒主题。再次，房地产部门和住户部门杠杆率快速上升带来重大的金融脆弱性，如房地产金融风险不得到有效治理，房地产金融及房地产部门的平稳发展将面临重大的挑战。还有，房地产金融风险与其他领域的风险紧密关联，房地产金融宏观审慎管理强化有助于防控银行房地产信贷、地方政府债务以及地方财政等领域的风险。最后，房地产金融宏观审慎管理是有效防控住户部门杠杆率过快上升、稳定住户部门储蓄率的重要制度保障。高储蓄是中国经济可持续发展的核心保障，是储蓄投资转换机制顺畅进行的核心资源，如住户过快消耗储蓄并抬高负债率，中国未来资本形成将缺乏物质基础，国内经济大循环将面临更大的压力。

房地产金融宏观审慎管理需要构建较为完善的政策体系。一是将房地产金融风险防范和化解提升至国家政策要求的高度，排查房地产企业、住户、银行等金融机构的风险暴露，着力规模压降、占比降低和杠杆下降。二是以银行信贷为重点，继续强化房地产贷款集中度、房地产贷款占比和个人住房贷款占比的政策管控，并坚持分类分档管理理念，对不同类型银行机构采取不同的监管标准。三是继续坚持剔除预收款的资产负债率不得大于70%、净负债率不得大于100%和现金短债比不得小于1倍等“三条红线”要求，有效管控房地产企业有息债务增长。四是在坚持“一城一策”的同时统筹安排，多部门共同发力，更多从供给侧发力，匹配多样化住房需求，重点是发展住房租赁市场及其金融服务以满足居民一般的刚性住房需求。最后是做好风险防范和处置预案，重点强化房地产与土地、金融、财政等的风险联动监测，对房地产企业、金融机构以及相关机构的流动性风险、融资安排以及潜在的破产清算等做好应对安排，坚决守住不发生系统性金融风险的底线。