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宋都服务将在港挂牌,“小规模”梯队开始登场

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2020年最后一天,宋都服务集团有限公司(以下简称“宋都服务”)成功招股,并计划于2021年1月18日在港挂牌上市。聆讯后资料集显示,从规模上看,宋都服务在上市物企行列中处于尾部、在百强物企中位居中游。业内人士直言,在物管行业集中度不断提升的大背景之下,规模较小、盈利能力偏弱的宋都服务所面临的生存环境仍十分严峻。

宋都服务拟全球发售8亿股

两度递表后,12月28日,港交所披露,宋都服务通过了上市聆讯,成为2020年第19家获批港股上市的物业企业。12月31日早间,宋都服务发布全球招股公告。公告称,拟全球发售8亿股,公司股票代码“9608”,预计2021年1月18日正式登陆港交所。

据悉,宋都服务上市募集资金所得中的约60%将用于长三角地区扩充业务规模、提高市场份额及扩大地理分布;约15%将透过利用先进科技创建智慧小区及为业主及住户开发移动应用程序;约15%将用于探索、扩展及扩大小区增值服务;及约10%将用于集团的营运资金及其他一般企业用途提供资金。

聆讯后资料集显示,宋都服务于1995年在杭州成立,为综合物业管理服务供应商,业务模式包括物业管理服务、非业主增值服务、社区增值服务和其他业务(包括酒店业务及长租公寓业务)。

截至2020年6月30日,宋都服务在中国的14个城市设有九间附属公司及15间分公司,向33项物业提供物业管理服务,在管总建筑面积约为640万平方米。根据中指院的数据,自2017年起公司连续四年位居中国物业服务百强企业之列,2020年获得百强56位;若与已经上市的42家上市物企相比,宋都服务属于尾部。

根据聆讯后资料集,公司近年发展较为稳健。公司收益从2017财年的约人民币8400万元增长58.3%至2018财年约人民币1.33亿元,其后进一步增长67.3%至2019财年约人民币2.23亿元;年内溢利由2017财年约人民币1400万元增加49.3%至2018财年约人民币2090万元,其后进一步增长68.4%至2019财年约人民币3520万元。

其中,物业管理服务为公司主要的收入来源:于2017年-2019年、2019年首六个月及2020年首六个月,该部分收益分别约为人民币5980万元、7110万元、9570万元、4560万元及5950万元,占同期总收益约为71.2%、53.5%、43.0%、49.1%及51.0%。

2017至2019年及2020年首6月,宋都服务的毛利率分别为29.7%、28.3%、29.2%及27.6%。但因社区增值服务过去几年来装修装饰工程服务收入比重增加,导致该业务毛利率下滑明显,影响了公司整体毛利率,2020年上半年社区增值服务的毛利率为20.7%,较2017年下滑0.2个百分点。

债务方面,截至2020年11月30日,宋都服务的租赁负债总额为人民币210万元,包括即期及非即期租赁负债。除上述者外公司无银行融资、未偿还银行借款或任何已发行而尚未偿还或同意将予发行的借贷资本、银行透支、贷款或类似债务、承兑负债(一般商业汇票除外)等;同期亦无任何未动用银行融资。

目前,宋都服务的大部分在管物业由宋都股份独立或合作开发。对于市场较为关注的分拆物企与母公司之间的“输血”问题,聆讯后资料集透露,于往绩记录(2017年、2018年、2019年、截至2020年6月)期间,宋都股份独立开发或合作开发物业的物业管理服务收益金额分别约为人民币5870万元、6870万元、8770万元及4150万元,分别占同期物业管理服务总收益98.2%、96.6%、91.7%及69.7%;来自宋都股份的物业管理服务收益分别约为人民币930万元、1050万元、2320万元及990万元,分别占同期物业管理服务总收益约15.5%、14.7%、 24.2%及16.6%。

宋都服务对此解释说,宋都股份独立开发或合作开发物业的物业管理服务所得收益比例于往绩记录期间整体呈下降趋势,是“由于我们竭力减少对宋都股份集团的依赖”。同时,尽管于往绩记录期间的大部分物业管理服务收益与管理宋都股份集团独立开发或合作开发物业有关,但一旦相关物业单位交付,宋都服务就会向业主收取物业管理费。

宋都服务方面还强调公司的外拓能力正在加强,“自2017年以来,公司的第三方拓展面积由5万方,迅增扩张至截至2020年6月30日的260万方,足以体现公司对与第三方拓展的重视与支持”。

中小物企生存空间遭挤压

对于此次赴港上市,宋都服务管理层显得踌躇满志。在12月30日举办的线上新闻发布会上,宋都服务集团有限公司董事会主席兼执行董事俞昀表示,赴港上市是“我们董事和各位股东深思熟虑之后的计划”。其称,管理层具有20多年的行业经验,也具有年轻化的冲劲和活力,对于整个大物业行业和公司的良好运营以及未来的发展都有充分信心。

对于上市之后的发展,执行董事沈光明介绍说:“宋都服务将致力于通过投资并购来扩大业务,使我们从’小而美’做得规模更大、效益更好、质量更高。”沈光明强调,宋都服务不仅会依赖于宋都控股本身的项目,更谋求积极地扩大其他与物业有关的项目,扩展的主要途径还是沿着物业服务的链条,从上游的供应链到下游的生活服务品销售和服务等。

沈光明续指,未来公司将致力于通过投资并购来扩大业务,由于长三角地区经济发达,增长也较为稳健、快速,所以未来策略还是会聚焦于长三角地区,尤其是公司总部所在地杭州,“我们很有信心也很有想法在杭州进一步扩大业务”。此外,投资方向包括进一步拓展增值服务、募集资金用于科技赋能、谋求积极地扩大其他与物业相关的项目等。

对于即将登陆资本市场的宋都服务,业内看法并不一致。克而瑞物管研究员李斌对这家“小而美”的物企较为乐观。李斌解释说,随着50强房企基本已分拆物企上市,未来上市的物企已很难在规模上塑造“亮点”,也很难通过规模化扩张来和已完成上市过程的42家物企竞争。未来在规模基础之下,城市深耕度、城市综合服务等特色业务或将推升企业优势标签乃至估值。

其认为,特色化是规模化的细化,未来如宋都服务一样深耕区域、强化运营、做实服务的“小而美”企业,也将成为资本市场关注的新星。目前宋都服务正积极服务老旧小区物业,其于“未来社区”方面的前景充满想象空间。

但有不愿具名的业内人士向《华夏时报》记者直言,宋都服务的业绩尽管还比较不错,但存在着不容忽视的弊端,比如规模比较小、盈利能力偏弱、偏重区域市场等。而作为母公司的宋都股份同样规模不大,且对地区依赖性也比较明显。在物管行业集中度不断提升的大环境之下,这将可能影响宋都服务未来的发展。

无需赘言,尽管目前物管行业仍颇受资本青睐,但行业分化也已是不争的事实。近期,易居企业集团CEO丁祖昱透露,2020年,所有上市物企首日开盘价至12月末股价来看,41%物企股价比开盘时有了明显下跌。同时,物管企业之间梯队分化明显,近半物业股沦为“僵尸股”。

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