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新城控股2020交卷:销售额约2509.63亿 稳健高质量发展

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近日,房企陆续迎来2020年发展成果的“验收时刻”。1月8日,新城控股(601155.SH)发布2020年12月及四季度经营简报,交出一份稳健向好的年度答卷。

根据简报,2020年,新城控股实现销售金额2509.63亿元,累计销售面积约2348.85万平方米。其中,12月单月销售金额约310.55亿元,销售面积约319.85万平方米。至此,新城控股超额完成年初制定的2500亿元销售目标。

同时,新城控股超额完成年初制定的全年新开业30座吾悦广场的目标,截至12月30日,旗下已开业吾悦广场及委托管理在营商业项目达到100座。而伴随开业项目数量逐步增加,和已开业商场运营逐步成熟带动收入提升,2020年新城控股商业运营总收入增长至57.21亿元,超额完成55亿租金的目标,同比上涨超过30%。

在疫情笼罩和充满变局的2020年,保持稳健增长并超额完成年度销售目标,新城控股这一成绩单显得尤为难得。突出的成绩背后,是新城控股“住宅+商业”双轮驱动战略筑牢的稳固基本盘,也得益于公司对行业趋势的深度洞察以及精准的投资布局。新城控股董事长王晓松表示,在过去的一年,新城坚持高质量发展,强化风控,稳健经营:“希望新城人能拥抱变化,拥抱创新。逆风中敢破浪,变局中开新局,磨砺聚变,创赢未来。”

双轮驱动业绩稳中求进

2020年,受新冠疫情和复杂多变的经济环境的影响,房企分化进一步加剧。在此背景下,凭借长期深耕核心城市群以及优质的产品力、高效的运营实力等优势,新城控股不仅整体销售规模达到既定目标,位于全国各地的多个项目还持续热销。

以位于上海闵行的新城千禧公园为例,作为新城控股倾力打造的公园系2.0产品,项目10月首开当天认购并签约11.1亿,创公司上海区域操盘项目中首开当天签约最高纪录。位于温州瓯江口板块的瓯江湾项目,8月首开当天即认购300套房源,销售金额4.1亿,去化率达到97%,而基于板块利好的不断释放以及新城控股过硬的产品品质,项目2020年四开四捷,取得全年销售14.47亿的优异成绩。

在长三角之外的贵州六盘水,新城控股在当地打造的首个作品——凤凰薹于7月24日首开当晚即去化476套,认购3.39亿;并在此后的五个月内加推3次,开盘去化均在80%以上,全年签约金额达7.17亿元,市场占有率位居当地第一。

不断热销的项目也推动着新城各地方公司销售额的上涨。据悉,在地域深耕策略的指引下,2020年,新城控股住宅开发事业部涌现出苏州、上海、苏南、南京、北京、天津、浙南、山东8个百亿量级的地方公司,不仅覆盖深耕的长三角区域,还包括环渤海经济圈。未来,随着全国化布局的持续深入,新城控股有望孵化更多的百亿量级公司。

手里有粮,心里不慌。在保持规模增长之际,新城控股还积极把握市场机遇,以较低成本获取大量优质地块,稳步扩大土储池。2020年,尤其是进入二季度以后,在城市加速供地、融资相对宽松、销售逐渐回暖的带动下,新城控股投资力度加码显著,单是6月份,就新增19幅优质地块。据亿翰智库发布的《2020年1-12月中国房企新增货值TOP100》显示,2020年新城控股新增土地货值3644.5亿元,位居行业第六。

在拿地区域上,新城控股进一步推进全面均衡的全国化布局结构。2020年,新城控股战略性增加北京、上海、天津、苏州、杭州等核心一二线城市的项目,并积极拓展西安、郑州、昆明、南昌、济南、石家庄、西宁、兰州、南宁等全国重点省会城市,拿地城市层级显著提高,并依据综合体拿地优势积极降低土地成本。充足优质且布局均衡的土地储备,不仅有助于提升企业的抗风险能力,也为新城控股未来2-3年的发展提供坚实支撑。

商业运营收入57.21亿元同比上涨超30%

克而瑞数据显示,受疫情影响,2020年TOP20内房企的总租金收入为1323亿元,相比2019年下降了9%,为4年来首次下跌。作为新城控股区别于其他房企的核心竞争力之一,2020年,吾悦广场超额完成年初制定的开业30座的年度目标,新城控股商业运营总收入则同比增长超30%至57.21亿元。

开源证券在近期首次覆盖新城控股的研报中还指出,吾悦广场租金经营随开业年限延长表现更佳。截至2019年,开业1-3年的吾悦广场平均租金收入0.9亿元,同比增长27%;开业5年以上达1.67亿元/座,同比增长15%。

凭借精细化运营稳步提升营收水平之际,吾悦广场规模也持续扩大。截至2020年12月25日,新城控股开业、在建及拟建吾悦广场总数量已达到156座,进驻全国118个城市,初步完成全国化布局。而更为重要的是,12月30日,新城商业在营规模突破性地达到百座,正式进入百店时代。

此外,在推动吾悦广场全国化的过程中,除了深耕长三角大本营和环渤海等城市群外,新城控股还正拓展中西部作为第二战场。在新城看来,中西部是一个较大的发力点,无论是从城市商业发展还是当地居民不断升级的消费需求的角度,以吾悦广场为代表的商业产品线都备受欢迎。为此,近年来,新城商业积极布局云、贵、川、渝,进驻西安、银川、乌鲁木齐、兰州、西宁等省会城市。

值得一提的是,新城控股还持续关注需求端的特征与变化趋势,推动吾悦广场迭代升级。2020年,基于对消费痛点的前期调研以及未来消费趋势,新城控股进行了一场产品升级战役,对商业价值体系和产品体系进行梳理和升级,提出并形成了以“三区两线、五位一体”为核心理念的“吾悦”价值体系,并推动产品升级战役进入加速试点和落地阶段。

在2020年底举办的“百店庆典”上,新城控股联席总裁曲德君表示,双轮驱动模式下,新城商业将一如既往聚焦线下空间,新城商业未来的发展愿景是“让商业空间更有价值”,持续提升商业空间的投资价值、商业价值和服务价值,致力于将吾悦广场打造成更受顾客喜爱的消费场所、更被商家认可的经营平台,致力于实现更让业主满意的资产收益。

频获国际机构认可 资本市场表现亮眼

保持销售增长的同时,新城控股还不断扩大融资规模,为公司持续发展提供充足资金支持。除了传统的银行融资外,新城控股2020年积极发行海外债、ABS、超短融及公司债等,积极拓宽融资渠道。单是5月至6月,公司就接连成功发行10亿元超短期融资券、15亿元中期票据、7.5亿元超短期融资券以及4亿美元的优先票据等,并持续降低融资成本。

值得一提的是,新城控股还以吾悦商业物业为底层资产,打通自持商业资金循环,于4月、6月和8月接连成功发行吾悦商业物业ABS,创新融资工具。

财务方面,兴业证券最近发布的研报认为,新城控股财务优势突出,财务结构稳健。截至三季度末,公司的净负债率仅为42.5%,处于行业内较低水平,现金短债比为2.07。结合公司业绩增长,土储充沛,维持新城控股“买入”评级。

持续的业绩增长和稳健的财务表现,也让新城控股广泛收获国际评级机构的认可。2020年11月2日,国际评级机构标普将新城发展和新城控股的评级展望从BB “稳定”上调至BB“正面”。紧随其后的12月4日,惠誉将两家公司的本币及外币发行评级由“BB”上调至“BB+”,评级展望为“稳定”;同时,将新城发展、新城控股及新城环球的高级无抵押债券评级上调至“BB+”,并基于公司优化的治理结构,同步提升新城的ESG评分。

王晓松曾表示,公司将保持双轮驱动的中长期发展战略不变,并将“增量”转向“提质”,由“冲规模,提排名”转为“以资本回报率为核心,聚焦利润”。回顾2020年,使命已达;展望未来,新城控股在保持规模之际,将持续坚持高质量、可持续的稳健发展之路。

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