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房企今年偿债规模或破万亿,6天45亿美元,开年融资井喷

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多家研究机构的统计数据显示,2020年95家典型房企融资总量为15220.80亿元,同比微升0.1%;房企境内外债券融资累计约12132亿元人民币,规模创历史新高,但增速连续两年收窄。

开年房企融资继续井喷。中原地产研究中心统计,开年6天房企美元融资已经超过45亿美元,而且大部分成本刷新企业历史最低记录。

业内人士认为,当下融资井喷的主要原因是房企未雨绸缪,加大融资避免可能的政策风险。预计2021年房企偿债规模或破万亿大关,房企偿债压力继续攀升,但在扩大适用融资新规的影响下,更多房企主动“降负”,全年融资规模将保持低位。中小型房企或将率先感受到债市的紧张压力。

去年房企融资规模创历史新高,融资成本下降

回顾去年房企融资情况,中国指数研究院指出,上半年,受疫情因素影响,中央综合运用多种货币政策工具保持流动性合理充裕,房企融资出现“小阳春”,如1月海外债融资规模超1200亿元,3月信用债发行规模超千亿元,均为全年最高值。下半年,房地产金融监管不断强化,“三道红线”监管新规流出,行业资金呈现出紧平衡状态,9月及10月房企信用债、海外债融资规模明显下降。

从去年12月同策研究院监测的数据看,40家典型上市房企共完成融资金额折合人民币共计983.48亿元,环比下降9.86%,其中,股权融资占比进一步加大。

全年来看,据克而瑞研究中心监测数据不完全统计,2020年95家典型房企融资总量为15220.80亿元,同比微升0.1%。

具体来看,贝壳研究院的统计数据显示,2020年房企境内外债券融资累计约12132亿元人民币,规模创历史新高,累计同比增长3%,累计增幅较2019年同期收窄10个百分点。自2018年房企债券融资规模连续两年增速收窄,金融调控效果显现。其中,境外债券融资规模约4519亿元,同比减少18.3%,境外规模占比约37%,较2019年下降10个百分点,与2018年占比相近;境内债市表现出较强韧性,融资规模约7613亿元,同比增加21.3%,境内债券规模占比63%。

对于去年房企境内外债券融资规模创历史新高的原因,贝壳研究院高级分析师潘浩接受证券时报记者采访时表示,1-8月,受利率水平较低等因素影响房企发债规模明显上升,“三道红线政策”使9-12月发债规模同比下降,但从全年看发债规模仍然有一定增长。

从融资成本来看,贝壳研究院的指出,2020全年境内外融资票面利率较上一年均有所下降,境内平均票面利率达2015年以来低点。

对于去年融资成本下降的原因,克而瑞研究中心认为,主要在于较为宽松的货币环境下,房企的境内外融资成本“普降”。此外,由于历来境外债发行成本高于境内债券,而年内境外债/境内债的值为0.93,较2019年减少0.83,境外债发行量的下降也是导致整体融资成本下降的主要因素。

今年开年房企融资继续井喷。中原地产研究中心统计,开年6天房企美元融资已经超过45亿美元,而且大部分成本刷新企业历史最低记录。

对此,中原地产首席分析师张大伟认为,当下房企融资井喷,境外融资爆发,主要原因是房企未雨绸缪,加大融资避免可能的政策风险。另外整体政策看,不论是“三条红线”还是其他政策,目前还未落地,企业抓紧窗口期,加大融资,融资成本也非常低,有利于企业置换过去的高额度融资。

今年偿债规模或破万亿大关,融资规模或保持低位

经过前几年的融资扩张,近年来,房企迎来偿债高峰,业内预计,2021年偿债规模或破万亿大关,房企资金压力不小。

据中指研究院统计,2021年,房地产行业包括海外债券在内的债券偿还总规模将达10909亿元,其中,海外债券偿还规模为4083亿元,公司债券需偿还规模为3744亿元;2022年,房地产行业需偿还规模将回落至7856亿元水平;2023年,这一规模将大致维持在8000亿元水平。

贝壳研究院的统计数据也显示,2020年房企偿债规模约9154亿,同比增长28.7%;2021年到期债务规模(不含2021年将发行的超短期债券)预计将达12448亿元,同比增长36%,历史性突破万亿大关,房企偿债压力继续攀升。

值得注意的是,去年“三道红线”融资新规后,出现了新增发债规模不能覆盖当期到期债务规模的情况。贝壳研究院指出,2016年下半年证监会对房企融资资金用途进行约束后,房企发债规模与到期债务规模差额在2017-2018年之间保持相对稳定的区间,2019年两者差额有所减小,2020年前10月两者差额区间进一步收窄。从月度数据中体现出房企在融资新规后,9-10月期间出现新增发债规模不能覆盖当期到期债务规模的情况,融资新规对房企在债券融资端的影响逐渐显现,整体发债规模增速将受到短期抑制。

去年8月20日住建部、央行召开重点房企座谈会,会后网传“三道红线”盛传,对房企的金融监管严厉程度拉升至新高度。12月31日,央行、银保监会调整房地产银行业金融机构贷款比例,对银行业金融机构建立房地产贷款集中度管理制度,将监管升级延续至年末,并向2021年释放出金融监管的决心。

展望未来,贝壳研究院认为,在防风险的背景下,预计房企债券融资难度将不断升级,2021年在扩大适用融资新规的影响下,更多房企主动“降负”,全年融资规模将保持低位。中小型房企或将率先感受到债市的紧张压力。

克而瑞研究中心也认为,一方面,房企财务降杠杆将是主旋律,未来融资主要以借新还旧为主,融资增速或将下降,企业将更多加大经营杠杆和合作杠杆的使用,来实现规模的稳定增长。另一方面,房企融资渠道或将进一步受到限制,一些如明股实债等融资方式可能受到打击,房企融资转向真股权融资,同时加速分拆旗下子公司上市实现资产增厚,改善负债指标。此外,“三条红线”监管也将倒逼房企提升自身产品力及经营能力,减少对融资依赖,提高项目去化,加快开发周期。房企之间的发展也将出现分化,高杠杆房企发展受限,未来增速放缓,而部分财务能力优秀的房企则得到更多的机会,行业内将面临新一轮的洗牌。

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