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2021年,楼市高增长神话难再

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元旦假期,朋友圈里的“深圳女孩”火了。深圳已是中国第一富强城市了,按理说对金钱的渴望没有那么强才对,为啥深圳女孩张口闭口就是“房子”呢?简单说,房子太贵了,房价上涨带来的财富收益太诱人了。对深圳来说,楼市在话题的榜首还会呆些日子,但就全国而言,微观细节已折射出楼市的大趋势。

根据国家资产负债表中心数据,2020年9月底,居民部门杠杆率首次超过60%,达到61.4%,同期上升6.3个百分点;实体部门杠杆率达到270.1%,同期上升24.1个百分点。但贝壳数据显示,去年很多省会城市,甚至国家中心城市,二手房价在下跌。自2017年10月,北京二手房价连跌了31个月。说明什么?过去那种货币超发、房价普涨的局面不再出现了。

这是第一次。还有,现在房子很难卖,新盘“日光”已绝迹(除了价格倒挂的),这也是第一次。当下,开发商卖房全靠中介和媒体渠道。有人说,未来能带来客流的平台,要比开发商赚钱多了。某中介告诉我,现在的营销方案,必须要有高大上的区域规划,必须要有学位或地铁加持,有的没的都得往上靠,甭管什么时候落地,目的就是给客户营造增值前景。

否则,此盘非遇冷不可。另外,热点城市房价上涨,而租金却在下跌,这种背离也是第一次。这预示着,实体经济不支持房价上涨,老百姓收入不支持房价上涨,房价向均值回归也是必然的。可能很多人不这么认为,比如上面讲的深圳的女生,或许上海女生、杭州女生,也不这么认为。我们经常说,时间是站在趋势这边的,盯着浪花却忽视了长河的流向。

对于房地产来说,长效机制就是趋势的这条长河,不要低估政府治理楼市的智慧与韧性。很多人没有感受到趋势,只是因为治大国如烹小鲜,采取了“慢变量”驱动趋势的手法,发力于无形之中、渐次加力。就拿资金面来说,过去,为了鼓励住房消费,长达20多年,按揭利率低于实体利率,但趋势在今年反转了,按揭贷款利率开始高于实体经济融资利率,彰显了政策的态度。

元旦前一天,央行、银保监会联合发文,对房地产贷款和个人住房贷款余额启动“五档比例”控制,大型银行二者占比分别不高于40%和32.5%,股份制银行、城商行、村镇行最高上限比例依次更低。继2020年8月对房企融资启动“三道红线”管控后,现在又对银行启动“五档比例”控制,房贷供需两端双双挤压,控制资金流向地产的比例,房贷利率大概率是要走高的。

说明了什么呢?不再依赖地产了,不再支持楼市高增长了,大家要看到这个趋势。过去,资产价格上涨快、思维节奏也很快,深陷“快”的世界里,多数人不自觉地“活在当下”,趋势有意无意地被撇开了。但是,谁也改变不了趋势,更不能与趋势为敌。长河里的一朵浪花,历史中的一粒尘埃,落在一个人头上,溅到一个人脸上,那就是泰山压顶或大坝崩塌。

体察我国的楼市,与发生泡沫危机的日本一样,长期为动物精神充斥,宗教般地笃信房产投资是“日不落”的安全垫,潮水般的投资情绪将风险冲淡。郭树清主席不久前在文章中,特别提到“金融能力”这个词,言指风起青萍之末时,有风险识别和判断,提前铺设预案。

日本国家治理先进,仍无法避免危机,陷入至今不可拔的“债务-通缩”螺旋。调控绝非一个部门之举,全国上下要一盘棋,匹夫有责。历史关键节点上,要守护14亿人财富,又要风险软着陆。金融治理能力正在跟上,我们每个人都要往前方看,不要成为那片无辜的雪花。

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