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去年楼市V型反转超预期,今年有望平稳但隐忧犹存

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去年突如其来的新冠肺炎疫情给本来已增速放缓的房地产行业带来冲击,前2个月房地产市场断崖式下跌,但随着各地稳地产政策效果显现、复工复产稳步推进、前期积压的购房需求积极释放,4月出现V型复苏后,房地产资和销售等多指标持续反弹,去年全年市场V型反转,并且土地、新房、二手房三个市场成交总额均超过去年。

业内人士认为,在疫情重大的冲击下,房地产市场仍超预期增长,是流动性充裕下资产配置需求的体现。预计今年在没有重大政策转向和新的外部冲击以及疫情显著好转的情况下,中国楼市总体将延续平稳,但还存在潜在的隐忧。建议建立体系化、定量化的政策基准,以强化精准有效的调控,以开征房产税带动长效机制的建设。

去年市场V型反转超预期

受疫情防控影响,去年2月,全国各地建筑工地暂停开复工,多城市售楼处暂停开放、中介门店暂停营业,房地产市场被按下“暂停键”,70个城市二手房价指数环比涨幅58个月来首次转负,24个城市无成交。与此同时,房地产开发投资、销售、房企到位资金等指标累计增幅均断崖式下跌,1~2月累计,房地产开发投资增速同比下降16.3%,商品房销售面积同比大降39.9%,销售额同比大降35.9%。

随着全国多地密集出台稳地产政策,从供给端缓解受疫情影响房企的流动性困难,去年春节后土地市场率先升温,多个热点城市多宗土地高溢价成交。与此同时,各房企加大了线上销售力度,随着部分线下销售逐步重启,房企加大推盘力度,前期积压的购房需求开始释放,楼市随之复苏,4月出现V型反转。截至去年6月底,房地产开发投资增速转正,新房市场强劲的恢复动力拉动市场热度快速上升。

去年7月以来,深圳等热点城市楼市和土地市场成交火热引起监管部门的注意,中央多次开会强调“房住不炒”,释放出调控收紧的信号。其中,有两次会议共召集了14个城市“谈话”,重申“房住不炒”定位,首次强调“时刻绷紧调控这根弦”,要求落实城市主体责任,确保实现稳地价、稳房价、稳预期的调控目标。去年7月开始,已经有杭州、东莞、宁波、深圳等多个楼市热度高、房价明显上涨、出现炒作氛围的城市相继收紧了楼市调控政策,其中,深圳、杭州、东莞等地更是“堵漏”升级,对前期政策“打补丁”。

在一系列调控措施下,全国房价整体降温,但房地产投资和销售等指标累计增速已经连续9个月持续反弹。国家统计局的最新数据显示,2020年11月,房地产开发投资同比增长6.8%,连续6个月正增长;商品房销售面积同比增长1.3%,增速在连续9个月下降、10月首次持平后首次转正;销售额接近15万亿元,同比增长7.2%,连续4个月正增长。尽管受到疫情冲击,但是去年全年销售额有望创历史新高。

“过去一年,住房市场经历了先降后升的V型变化,房地产投资经历从骤降到稳步恢复性增长的过程,对经济增长的贡献较大。同时,受到疫情冲击的情况下,房地产销售又创了新高,这是今年的一个重要特点。”中国社科院城市与竞争力研究中心主任倪鹏飞说。

贝壳研究首席市场分析师许小乐也表示,去年土地、新房、二手房三个市场成交总额均超过去年,在疫情重大的冲击之下,房地产市场不仅没有受到影响,而且还增长了。

对于疫情冲击下楼市表现仍超出预期的原因,许小乐认为,去年以地价和房价为代表的资产价格上涨,是流动性充裕下资产配置需求的体现。一方面货币宽松提升购房者购买力,增加市场需求,另一方面,高净值人群受影响相对较小,在货币宽松背景下资产的保值增值诉求更高,导致市场的分化。

今年市场有望平稳但隐忧犹存

值得注意的是,去年底深圳等部分城市新房市场火热,出现“万人摇号”、“众筹打新”甚至“代持炒房”的现象,引起监管部门高度关注。去年底的中央经济工作会议对今年的房地产政策走向定了调,重申坚持“房住不炒”定位,强调因地制宜、多策并举,促进房地产市场平稳健康发展。

对于今年的市场走势,倪鹏飞预计,在没有重大政策转向和新的外部冲击以及疫情显著好转的情况下,中国楼市总体将延续平稳。从空间上看,中心城市、都市圈和城市群复苏较好甚至出现过热,其他城市复苏较慢,部分城市甚至陷入衰退,分化可能有所扩大。

对于上述预测,倪鹏飞认为,理由主要还是资金方面的问题。从去年开始房地产金融监管加强,尤其是“三道红线”将加速开发商的销售。从需求端,去年实际上刚性需求有所下降,今年会有所恢复。也就是说,从供给和需求的角度来说,都有可能会增加销售,所以,今年有可能还创历史新高。价格上如果有资金的约束,开发商还想保持高价有点困难,所以价格可能有所放缓。同样资金受到影响,下一步房地产开发投资会受到影响。从时间上来看,市场将呈先高后低,因为去年上半年受疫情影响是下降的,所以今年同比可能很高,直到今年后半年才能恢复正常。

许小乐也认为,在房地产调控政策保持力度的情况下,2021年市场的短期变动主要看金融环境。首先,货币政策将保持稳健中性。其次,房地产金融降杠杆将持续深化。预计2021年房地产市场总体平稳,资产价格上涨的幅度收窄。土地市场成交量下降,价格涨幅收窄到10%左右。新房市场和二手房市场总体成交体量与今年相当,价格上涨幅度从7%收窄到5%左右。区域之间的市场表现继续分化。

不过,倪鹏飞同时指出,房地产市场风险、错配和挤出的问题没有根本解决,还存在潜在的隐忧。首先,炒房还没有被完全控制,2020年11月,全国70个大中城市中有44个城市二手房价格环比上涨,高于10月份的39个;其次,楼市风险总体仍比较大,其仍是经济金融的重要风险源;再次,住房与人口分布错配加剧,大城市住房供需矛盾依然比较突出;最后,房地产对消费、投资的挤出效应有所增加并仍在阻碍结构调整。

对于今年的政策建议,倪鹏飞指出,要建立体系化、定量化的政策基准,以强化精准有效的调控。同时,规划并构建以都市圈为主体的全国住房空间体系。此外,要加快基础制度和长效机制的建设,包括土地的、税收的、金融的等等,建议以开征房产税带动长效机制的建设。“近期建议在一些热点城市和炒房屡禁不止的城市率先加快试点房产税。”他说,长期或者中期来看,一定要争取在“十四五”期间能够开征房产税。

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