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机构报告:房地产市场保持平稳增长 数字化与居住融合深化

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“居住服务数字化开拓消费场景,提振消费需求,提升抗风险能力;数字化技术优化服务体验,提升服务效率;数字化技术正在赋能服务者,促进品质服务。”在29日举办的贝壳研究院2020年度报告会上,贝壳找房高级副总裁、贝壳研究院院长李文杰表示,“下一个五年,是数字化技术对居住领域各行业、各环节重做一次的五年。数字化与居住的融合正在撬动巨大的新市场。”

报告认为,2020年房地产市场在特殊冲击之下保持较高的韧性,土地、新房和二手房市场交易规模再创新高,对我国宏观经济复苏发挥了积极作用。同时,建设数字中国已经被提到国家级战略高度,线上数字化技术与房地产业的融合将进一步深化。

  房地产市场总体保持平稳增长

回顾2020年,我国土地、新房和二手市场保持总体平稳增长态势。对于2020年房地产市场保持复苏的原因,报告分析称,一方面疫情激发消费者住房条件改善的需求,消费者更加看重房屋空间的居住品质以及社区配套设施服务能力,为此形成了巨大的改善性换房需求。另一方面,全球货币流动性充裕,进入资产价格上涨的阶段,房地产作为稳定的资产品受到消费者青睐,房价的升温也带动土地价格上涨。

报告预计2021年市场总体平稳,土地市场成交量下降,价格涨幅收窄到10%左右。新房市场和二手房市场总体成交体量与今年相当,其中二手房成交体量与今年相当,价格上涨幅度从7%收窄到5%左右。金融对房地产的助推红利逐渐弱化,房价普涨时代一去不返。

“未来的房地产市场需要因城施策、一城一策,夯实城市主体责任,长期实现稳地价、稳房价、稳预期。”国务院发展研究中心市场所房地产研究室主任邵挺指出,城镇化会是未来牵动工业化,农业现代化,信息化重要的空间载体,特别是人口产业转型快的、城市新旧动能转换顺畅的地方,住房需求将保持长期的旺盛。

  数字化融合产业进一步深化

受疫情影响,消费者消费的习惯被改变,住房消费正经历一场由线下,到线上线下结合的迁移变革。从成交前浏览房源、IM咨询、带看等准备工作,再到交易中的签约、贷款核实等环节,消费者购房全流程中均已实现不同程度线上化渗透。“虽然房屋属于一种大宗非标商品,在成交服务中,线下渠道不可能被线上所取代,但总的来看,消费者对线上工具的依赖度明显增强,住房消费行为线上化是时代所趋。”贝壳研究院高级分析师闫金强说。

消费者线上转化趋势明显,也加速了房地产互联网营销进程。解决短期线下销售受阻的问题,比如出现了一些房企开发的“线上售楼处”、直播卖房等,第三方电商平台以流量导客为主要优势加入房产营销线上化行列。

据不完全统计,龙头房企中有20家开展了相关工作,其中恒大和碧桂园早在2014年就开始使用自己的线上平台,功能上包括线上展示(VR)、咨询、预约、客户登记等,以替代售楼处功能为主,甚至开发了客户推荐和意向签约的功能。同时,与第三方平台合作的情况也有所增加,渠道拓展成为2020年特殊时期影响之下的重要发展方向。

报告认为,今年开发商尝试“线上售楼处”和直播等形式拓展了线上获客渠道,是传统线下营销方式的补充。由于开发时间短、缺少产品经验和市场验证,线上平台实际的使用价值有限,加上品牌产品的局限性,客户对于这类平台的依赖性有限。本质上,这些线上化产品的逻辑仍然是“为房找客”,而非为消费者找到合适的房子,并没有根本性改变。

报告指出,今年房产的数字化主要是在销售线上化方面的初步尝试,最大的收获在于让行业认识到线上化的重要价值和发展趋势。随着政府积极参与到线上化过程中,政务信息化不断推进,数字化对房地产行业的改造将会更为深入。

报告认为,2020年房产交易服务数字化进程的深化是线上技术推动场景变革,主要体现在四方面:信息发现渠道的线上化与多元化,信息筛选的决策智能化,转化体验的线上线下一体化,交易闭环的线上化。在信息发现环节,信息展示方式更生动,降低消费者信息获取和理解的门槛。在信息筛选匹配环节,智能化辅助消费者及时获取信息和精准决策,推动其房屋交易效率的提升。在客户转化环节,实景看房和讲解转移至线上,消费选择更多,效率更高,体验更佳。在交易环节,线上签约和线上贷签,在保障交易安全的前提下,极大提升了交易效率。

展望未来,在城镇化深化、人口红利消退的背景下,数字经济成为经济高阶发展和创新的核心驱动力之一。居住服务业进入智能化阶段,在房、人、流程等方面的线上化将加速,为消费者提供更多的选择权和更好的服务品质与体验,同时也为服务者的品质与效率赋能。

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