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上海全年土拍收入近3000亿,房企竞争格局大变

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2020年成了上海土拍大年。截至12月月末,上海全年土地出让金收入已经逼近3000亿大关,超越杭州成为今年全国土地出让金第一的城市。

据界面新闻记者统计,上海今年累计出让各类土地超过370宗,全年土地出让金已经超过2900亿元,同比上涨约50%。

除了出让总量达到三年来新高,今年上海出让规则也进行了适度调整,土地市场的竞争机制更加市场化、公平化,吸引了更多房企参拍,让一些中小型房企也在今年顺利补仓上海。

回顾今年上海土拍市场,可以说是亮点满满。

2月20日,疫情的阴霾还未散去,香港置地联合体就斥资310.5亿元拿下徐汇滨江巨无霸商办地块,成为全国总价最高地块,为今年土地市场迎来开门红。该地块拥有约1.2公里的绝版黄浦江岸线,区位优势不言而喻。

4月份,上海对土地出让规则进行调整,新规针对有效申请人在6人以上的地块采用竞价招标的方式出让,“招挂复合”入围人数的调整放宽了房企竞价条件;在资金面上,原先企业在保证金缴纳之后到参拍之前需要冻结土地款20天,新规要求只需要在参拍前一天冻结资金即可。

6月份以来,上海成交的几块土地又逐步取消此前规定15%的自持比例以及一定比例的保障房建设要求。

也是从6月开始,上海土地市场开始放量,档期满满当当。6月中旬,上海一周内接连出让7幅郊区宅地,实际成交价117.6亿元,大部分地块都实现了溢价出让。6月的拿地大户是房企金地,在一周内豪掷64.9亿元布局嘉定。

进入7月,土地争夺战才真正打响,具备超高价值的土地逐渐入市,被房企激烈竞逐,最终均实现较高溢价率。

最受关注的莫过于7月3日重新上架的北外滩虹口嘉兴路街道HK271-01地块,经过7家房企共激战3小时、叫价184轮,最终被招商蛇口拿下,成交价44.04亿元,溢价率28.4%,楼面价达到8.1万元/平方米,创下区域新高。

业内人士向界面新闻记者分析称,北外滩这块宝贵的纯宅地,将成为招商蛇口在上海的转型之作,或将打造为标杆项目。

7月29日,多年未推可售宅地的上海前滩区域,竞拍了一块重磅地块,被陆家嘴集团以49.11亿元摘得,溢价率达34.58%。

7月的最后一天,今年上海成交总价最高、成交楼板价最高的宅地诞生。经过3个小时、95轮的鏖战,北京国企金隅集团击败金融街招商蛇口联合体、龙光、九龙仓、仁恒华发联合体等对手,以69.2亿元的总价拿下杨浦区江浦社区一块宅地,溢价率38.33%,折合楼面价85764元/平方米。

2020年,溢价率最高的商品住宅地块为浦东新区新场镇古镇东单元地块,溢价率60.8%,竞得人为上海同润投资。而万达则紧随其后,以53.13%的溢价率获得了临港NHC10101单元06-01地块。

8月土拍大戏继续上演,在沪补仓欲望强烈的融信成了主角。融信继中兴路壹号地块后,时隔多年重返上海土地市场。8月两夺上海住宅地块,前后相隔仅约10天,总地价超过93亿元,土地分别位于较热门的郊区板块闵行古美和嘉定南翔。到了12月,融信又联合保利、招商以总价52.129亿元摘得中兴路二号地块,这一年在上海收获颇丰。

今年上海溢价率最高的两幅住宅地块,分别出现在6月和9月。6月下旬,万达以53%的溢价率拿下临港一地块,对这块宅地的渴求一定程度反映了万达的战略转向。9月,同润集团以超过60%的价格竞得浦东新场镇一地块,创下今年上海宅地溢价率之最。

今年在上海拿地最多的房企则是大名城,累计拿了6幅涉宅用地,多年未在上海拿地、规模发展停滞的大名城仿佛被重新激活。

一直深耕市中心的港资房企瑞安房地产,却成了郊区青浦徐泾的地主。今年瑞安拿下徐泾蟠龙2宗宅地和2宗商办用地,延续了去年深耕徐泾的势头,而徐泾已经成为上海虹桥CBD辐射的热门板块,今年瑞安在青浦的项目蟠龙天地创下了最高认筹人数纪录。

没能在公开土地市场上拿地的中海,则成了旧改大户。今年7月,中海与黄浦区政府正式签订了合作框架协议,由中海地产对黄浦区建国东路67-71街坊历史风貌保护及城市更新项目5幅土地进行开发建设,项目总投资高达600亿。

还有一批外来房企今年首度入沪,包括粤系房企龙光、浙系房企德信。

经历2020年,投资上海的开发商格局被深刻改变,整个土地市场呈现出良性竞争、开放公平、百花齐放的局面。

上海中原地产市场分析师卢文曦认为,上海土地市场结构性的改变,一是房企准入标准放低了,二是推了很多中心区优质地块,是开发商非常感兴趣的。

“我注意到今年溢价率高的地块,临港占了不少,说明临港规划还是被大家认同的,临港的政策利好频出,未来预期、前景展望都非常好。”他表示。

除此以外,卢文曦认为,上海明年的土地供应依然会维持较高水平,供应量充分、稳定,不过受三道红线新规影响,房企联合拿地的情况会变多。

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