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戴德梁行副总裁程家龙:一线城市写字楼吸纳量仍在增长

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百年不遇的新冠疫情突然暴发,复杂的外部环境带来巨大挑战,今年是新中国成立以来极不平凡的一年。

疫情之处武汉的月度零成交撩动着行业敏感神经,商办市场高企空置率又被多次提及,不过,好在行至年末,房地产行业表现出较强复苏劲头,“万元时代”成为全国商品房主要标签。

在即将到来的2021年,国内重点城市商品房供应和房价将如何?商办市场是否如业内传闻已行至红利殆尽?空置率上升、租金下跌与持续多年的供应高峰的市场矛盾是否有解?疫情影响下的商办市场有哪些亮点?明年有哪些值得开发商或者投资者重点关注的城市?围绕这些问题,《每日经济新闻》记者专访了戴德梁行大中华区副总裁程家龙。

明年难见房价下跌趋势

2020年中国整体经济显然受到疫情的猛烈冲击,但经济恢复较快。把目光转向中国的商品房市场,尤其商品住宅新房的交易早已一扫阴霾,抛开一季度停工停市的影响,二季度之后市场表现皆优于往年。

临近年末,全国商品房进入“万元时代”成为热议话题,程家龙认为,在价格方面,2020年全国住宅成交均价除3月份环比下降外,此后一直保持上涨走势,前11个月同比增幅为7.4%,其中第三季度单季新建住宅成交均价历史首次突破万元达到10,322元/平方米。若简单直接的以此趋势判断,很难预见房价下跌的走势会在明年出现。

进一步来看,当前楼市成交热点有向一、二线及周边城市回归的趋势,预计未来一、二线等高单价城市在全国成交量的占比将持续上升,考虑到结构性因素的影响,明年全国住宅新房均价继续上行将是大概率。

12月18日结束的中央经济工作会议再次强调了“房住不炒”的调控政策,对热点城市的密切监测以及“一城一策”下可能的局部调控加码,亦或是操作层面的收紧,都或多或少的令高热市场降温。

程家龙认为,从9月后70城新建商品住宅销售环比上涨城市数量高位回落也可见政策的效力,因此调控还是会引导市场在一定范围内波动而呈现相对平稳的走势。预计,国内新建住宅价格平稳上涨的趋势在包括房地产税、多元化供应体系等长效机制真正落实前恐难改变。

笼统说商办红利消失过于武断

实际上,除商品房表现出强劲的复苏发展势头外,今年一线城市商办市场表现也十分亮眼。不过,业内还是有另一种观点,认为如今万亿规模的商业办公产业红利已经消失,对此,程家龙认为,笼统的将市场发展的阶段性变化归结为规模化后的产业红利消失,似乎过于武断。即便是我们常说的某产业的发展红利消失,也至少应该是在市场发展足够成熟之后。

程家龙观察分析称,当前不少城市写字楼市场确实出现了高空置率情况,但具体原因并不相同,有集中供应下空置率的阶段性走高,也有因供应的产品与市场需求间的错位导致的空置状况,甚至还有住宅开发模式影响下重销售而轻运营导致的。但不论是在整体高空置的市场还是在供不于求的市场,都会同时存在运营效果好和不好的项目。

“国内的商业办公市场并不成熟,还有很多空间、领域可以去做,不仅包括产品本身,更体现在运营、管理、服务等方面,包括在资产证券化、专业的资产管理服务等具体领域。”

而这些也恰好是服务商的机会,专业服务商的支持一方面推动市场迈向成熟,同时也会在激烈竞争环境下增强具体项目的竞争力。与此同时,在信息技术高速发展的当下,办公楼宇在产品硬件及服务中的数字化应用,以及运营商、服务商本身的数字化管理,都将会大势所趋。

高空置率与集中供应有关

商办市场还有另一个十分矛盾的市场现象,一面是空置率上升、租金下跌,一面是持续多年的供应高峰。程家龙表示,从发生的先后时序来看,其实并不矛盾,我们能够预测的供应高峰是基于已经拿地或者在建的项目信息,正是因为供应集中入市并且可以预知后续这种集中供应还将持续,才造成了空置率上升、租金下跌的局面。

他进一步分析认为,往往出现这种局面后,后续的供地节奏也会进行一定的调整,令集中供应的压力在中长期相对减弱一些。结合历史表现我们的确也看到一些城市在集中供应下空置率甚至达到五成以上,但近几年供应放缓后伴随需求的释放空置率也不断下降至正常水平。

“追溯到商办物业与土地供应的关系,未来供应的总量其实是可控的”,程家龙表示,这意味着集中供应乃至持续集中供应的局面实际上是可以被调整的,只是由于周期较长,往往需要5年乃至更长时间才体现到市场上。

市场上常将写字楼看做是经济发展晴雨表,可理解为透过写字楼需求反映企业对未来发展的预期,也就是写字楼高吸纳量背后所反映出的相关产业、企业对未来在中国发展业务的信心,也将会持续支撑商办市场的发展。

而疫情使商办面临更严峻考验,在国内外均复杂的市场环境下,今年商办市场又有何亮点?

程家龙直言,与供应不同,需求端往往更难把控也很难准确预测,正如今年在如此复杂的市场环境下,商办市场的需求表现却远远超出预期。2020年北上广深甲级写字楼吸纳量分别为30万、46.3万、8.3万和41.7万平方米,吸纳量总和较2019年增加了42.7%,其中深圳和上海分别上涨312%和61.4%。

城市群仍是开发投资重点

程家龙认为,中国商办市场的发展虽然起步晚,但建设发展的速度似乎很难找到一个完全可比的类似国家。中国商办市场的快速发展也是伴随着中国经济快速发展的大背景,并且与城市快速发展建设的步伐相契合。

在程家龙观察看来,无论现阶段商办市场发展节奏、出现的一些问题,都是中国特色的。比如前面提到的发展太快、供应集中的问题在国际上的成熟市场其实很难见到,但在中国的市场逐渐由增量市场向存量市场的转变中,借鉴国际上的成熟经验,重产品的同时更加关注运营,结合资产管理的理念与资本市场对接,是值得我们去思考和借鉴的点。

而对于明年有哪些值得开发商或者投资者重点关注的城市,程家龙分析称,就房地产的开发和投资而言,考虑到国内外复杂且不明朗的经济发展前景,对于开发商而言还需面临一直以来的降债压力,尤其今年“三条红线”的新规,出于规避风险的考虑,同时结合眼下更具潜力的发展区域,建议将关注重点聚焦于都市圈/城市群规划利好下的核心城市,以及直接受到核心城市辐射的非中心城市。

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