网易首页 > 网易上海房产 > 正文

今年楼市或创“双17”新纪录,“三道红线”下房企悄然谋变

0
分享至

2020年是令人铭记的一年。疫情来袭,全球经济受创,中国成为世界主要经济体中GDP唯一正增长的国家。重生,或许是描述2020年中国房地产市场最恰如其分的词汇。这一年,中国经济韧性凸显,房地产表现超预期。

走过了“一季度冰封、二季度重启、三季度修复、四季度回暖”的反转曲线之路,可以预见的是,2020年中国新房市场销售将达17亿平方米、销售金额有望超过17万亿元,双双创下历史新高。回顾过去一年,三道红线、楼市打新、卖地金额创新高、物业上市等成为房地产行业年度关键词。

17万亿元销售额创新高

“房住不炒,因城施策”楼市调控主旋律没变,约谈与点名、人才落户、LPR利率转换、一城一策等调控政策频繁出台,11个月时间,各级相关部门发布调控政策高达458次。

在多重政策环境下,反应灵活的房地产企业紧急盘整全国供货系统,在销售较好的城市加大推盘力度,全力激活营销体系。直播卖房、打折卖房、渠道带客,线上线下等各种花式营销,“回笼资金是第一要务”为2020年房企的第一共识。

“疫情期间,居理新房平台纯线上成交了1600多套房,多是刚需项目,这是供应端和需求端的双向匹配。”居理新房CEO王鹏向《证券日报》记者表示,疫情并没有让购房需求消失。

“线上选房盲卖,8秒卖出了6亿元”,招商蛇口太子湾·湾玺上半年三次开盘、三次秒光,吸金近60亿元,这是今年上半年深圳楼市的缩影。进入11月份,这股热流仍未退烧,“几万人抢房,只要有资格买到就相当于赚了500万元”,深圳某网红盘的一次开盘,让资本市场新股惯用的“打新”被移入了楼市上演。深圳不是唯一一个,杭州、南京、成都、西安等城市“打新”收益也普遍偏高。

在“打新”热的传导下,房企拿地热情高涨。中原地产研究中心统计数据显示,截至2020年12月7日,超过30个城市卖地收入超过500亿元,其中上海、杭州、广州三城均超过2000亿元,南京等11个城市均超过1000亿元,多城卖地收入均刷新历史纪录。毫无疑问,这些土地储备将决定下一阶段相应房企将站在哪一阵营,头部企业地位不动摇,中型房企不稳定,小型房企难追赶,分化一直在加剧。

“城市分化、价格分化、产品分化、房企分化,行业竞争分化,但2020年出现了史上最好的一个‘金九银十’,新房市场在先抑后扬的局面下刷新了历史纪录。”中原地产首席分析师张大伟向《证券日报》记者表示,2020年全年,中国房地产市场销售额创下历史新高已成定局,有望达到17.2万亿元。10年前,这一金额为5.2万亿元。不得不说,中国房地产市场正以年均增长超过1万亿元的速度快跑。

“中国房地产真正发展的30年,前20年靠土地红利盈利,城市化速度快。2010年至今这10年,行业盈利主要靠金融红利,通过举债扩大规模,带来的结果是高杠杆高周转。”蓝绿双城创始人曹舟南向《证券日报》记者表示,“三道红线”的来临,对房地产行业最大的影响是,将彻底使其脱离金融红利期,进入“管理红利”时代。

“三道红线”试点在即,房企调整“宜早不宜晚”

坐享土地红利和金融红利的房地产企业,几乎从没考虑过向制造业学习,实施精细化运营管理,但“三道红线”监管新规的呼之欲出,让每一家高管层都感到焦虑,调整已“宜早不宜晚”。

众所周知,今年8月份,按照“剔除预收款的资产负债率不得大于70%、净负债率不得大于100%及现金短债比不得小于1倍”的触线标准,将房企分为“红、橙、黄、绿”四档的消息在坊间流传。根据要求,12家试点房企从2021年起,正式进入为期两年半的“三道红线”测试期,到2022年底12家试点房企要实现降档,2023年6月底前,试点房企的“三道红线”全部达标。

三年时间,如何实现“三道红线”全部达标,对于多数房企并不是一件轻松的事。根据2020年上半年财报测算,全国43家主要房企中,“三道红线”全部达标的只有5家,而有12家房企同时踩中“三道红线”。

这一监管新规带来的巨变,市场已经初见端倪。据《证券日报》记者观察,头部房企普遍较为镇定,盘子大可回旋余地大,即便如此,龙湖等绿档房企也进行了增资扩股,“晴天补屋顶”意图明显;中型房企多数放弃进入新城市的计划,协商退地,停止三线、四线城市拿地,全力收缩战线;小型房企近年来融资一直较难,反倒适应性更好。

“抉择较为艰难的多是中型房企,如果继续冲规模,期限到了周转不开可能受重伤;如果选择降低杠杆率,可能再也没有机会提升市场占有率。”易居研究院智库中心研究总监严跃进向《证券日报》记者表示,今年,卖资产、增资扩股、引入战投等动作频发,可见房企背后压力非同寻常。

“近期,花样年与中融国际信托签订战略合作协议,斥资8亿元向花样年附属公司收购项目公司70%股权。”中型房企花样年相关人士向《证券日报》记者表示,旧改项目有着“长周期,高利润”的特点,如果可以通过股权调整方式实现短期变现,可覆盖项目前期成本,提前实现收益,降低杠杆率。

当然,除了上述标配动作外,加快周转仍是有效招数。“‘三道红线’监管新规即将来临,融资成本比房价上涨速度要快,房企卖得越慢越亏,所以,开发商普遍会转向高周转模式。”王鹏向《证券日报》记者直言,如同制造业一般,产品库存时间拖得越长,赚差价能力越弱。

“短期看,房企预期拿地支出减少,高度依赖销售回款,更多房企将‘回款率’作为经营管理的重要指标。”贝壳研究院首席分析师潘浩向《证券日报》记者表示,中期看,对有息负债规模增速的控制,将会固化现有房企的梯队结构,弯道超车现象难以再现,中期内很难再出现“黑马型”房企;长期看,融资新规将作为房地产行业在金融端长效机制的重要方向,行业严格监管常态化,风险整体下降。在此基础上,行业集中度加速提升,会更有利于管理红利型房企发展。

由此看来,“三道红线”对市场的影响是渐进式的。降低杠杆率、降低融资成本是开发商得以继续在地产圈经营下去的底线。在这一明确方向导引下,原来不打算拆分物业板块上市的房企也开始按捺不住了。

拆分物业IPO,降低财务成本

自2014年彩生活打响物业企业赴港上市第一枪后,物业企业在资本市场就开辟了新赛道。近几年来,内地房企陆续拆分物业板块上市,但从来没有出现今年这样集中递表上市的现象。

2020年收官之际,重量级物业企业仍在加紧上市。12月上旬,恒大物业和华润万象生活接连完成IPO,物业板块再添600亿港元市值成员。据天眼查App不完全统计数据显示,2020年以来,14家物业企业登陆H股,1家登陆A股,总量是2018年以前物业板块上市公司总数的近3倍。

另据中指研究院向《证券日报》提供的统计数据显示,截至2020年12月24日,37家港交所上市,物业企业市值超过7100亿港元,平均市盈率超过50倍;4家沪深上市物业企业市值约为350亿元。

6年时间,从一家企业赴港上市到整个港股该板块市值超过7100亿港元,不难看出,如今的物业服务业务已经不是开发商旗下一个辅助性业务板块,反而成为其现金造血的重要来源。

“房企分拆上市的背后逻辑,核心归为两点。”兰德咨询总裁宋延庆向《证券日报》记者表示,一是缓解房企财务压力;二是通过资本市场融资扩大业务规模。

不得不说,目前上市的物业企业绝大多数都是从房地产企业母公司拆分出来IPO的,母公司的开发业务规模几乎决定了这家企业的营收规模。上市之后,第三方拓展能力、商业模式和盈利能力则决定着这家企业未来会成长为“月亮”还是“星星”。但不管是“星星”还是“月亮”,“蚊型”还是“巨鲸”,共识是,不能再等了。

“在当前国内经济形势和调控政策下,房企运营压力增大,而物业板块由于现金流稳定、轻资产、抗周期等优势成为房企抓手。”中指研究院常务副院长黄瑜曾在接受《证券日报》记者采访时表示,现在正是物业管理行业发展的黄金时期,市场空间大,资本的力量能推动物业服务企业快速发展。对于房企来说,在这个时候分拆物业上市,一方面能够抢占市场机遇,实现新的业务增长点;另一方面能够更专注地做好自身的开发业务。

更重要的是,物管行业是一个蓝海市场。中指研究院提供给《证券日报》记者的统计数据显示,保守预计,2020年末我国物业行业在管面积将超过250亿平方米,营业收入将超过6000亿元。综合估算,预计到2024年,全国物业管理行业营业收入约为9296.43亿元。

“近年来房地产行业进入存量市场,传统房地产开发领域利润率整体下滑。与此同时,物业行业万亿元量级的市场规模引发新的想象空间。”张大伟向《证券日报》记者表示,市场规模够大,IPO后还有资金输血渠道,不需要母公司砸钱支持扩张,同时还能贡献稳定现金流,是一笔很好的生意。

毫无疑问,物管行业成为好生意的背后,年销售量达到17万亿平方米的新房市场是重要支撑力。但是,经过了“冰与火”并存的2020年,未来的新房市场规模是否还能持续上涨,17万亿元销售额纪录是否能被刷新,尚是问号。

“预计未来十年房地产规模将从年销售17亿平方米逐渐减少到10亿平方米,未来经营模式、融资模式都会发生转变。”对未来新房市场规模发展趋势,严跃进表示。在他看来,从2021年起,房地产盈利空间将逐渐减少,企业负债率也将会降下来。如果“三条红线”如期实施,那么部分房企可能出现资金链断裂的风险,因此,房企将面临大洗牌。

但不管未来房地产市场怎么发展,“房住不炒”这个定位会持续贯彻到底,目的就是推动房地产市场平稳健康发展。

(原题:《2020年楼市或创“双17”新纪录 “三道红线”下房企悄然谋变》)

咨询热线:4001-666-163转6

免费接送 买房一站式服务

  • 意向楼盘:
  • 姓名:
  • 手机:
  • 人数:
  • 什么是直通车
相关推荐
热点推荐
佩洛西窜台的副作用来了:原本态度强硬的泰国海军却接受中国方案

佩洛西窜台的副作用来了:原本态度强硬的泰国海军却接受中国方案

包子爱吃糖
2022-08-12 01:30:22
外交部深夜发布紧急信息!美联手4国来势汹汹,韩国送来2份大礼

外交部深夜发布紧急信息!美联手4国来势汹汹,韩国送来2份大礼

军武亮剑
2022-08-12 15:52:29
蒋聘婷的身材真是太哇塞了!

蒋聘婷的身材真是太哇塞了!

感受生活喜欢吃瓜
2022-08-13 20:10:25
北影节51岁的古天乐 成为香港中生代男星整容的一面照妖镜

北影节51岁的古天乐 成为香港中生代男星整容的一面照妖镜

娱乐框框框框
2022-08-13 17:04:12
全体坐下!“那个男人”复播失败,直播间光速遭到官方永封!

全体坐下!“那个男人”复播失败,直播间光速遭到官方永封!

娱乐搬运
2022-08-13 12:18:31
如果痣长在这2个位置,可能有癌变风险,大人小孩都要注意

如果痣长在这2个位置,可能有癌变风险,大人小孩都要注意

医疗科普小百科
2022-08-12 23:32:45
iPhone14就只涨200元!全系取消128GB标配256GB

iPhone14就只涨200元!全系取消128GB标配256GB

中关村在线
2022-08-11 17:35:12
为了拉选票?英首相候选人找中国“讨说法”,结果碰了一鼻子灰

为了拉选票?英首相候选人找中国“讨说法”,结果碰了一鼻子灰

军武亮剑
2022-08-12 15:54:16
1955年,钱学森归国时在轮船上拍摄全家福,分别是夫人儿子和女儿

1955年,钱学森归国时在轮船上拍摄全家福,分别是夫人儿子和女儿

千言万语呀
2022-08-09 16:37:18
越南就台海局势表态

越南就台海局势表态

环球时报新闻
2022-08-12 09:40:25
俄乌局势新变数!俄媒称10万朝军或支援俄军,美国反应如何?

俄乌局势新变数!俄媒称10万朝军或支援俄军,美国反应如何?

战旗红
2022-08-09 10:08:12
共大与《决裂》:粉碎“四人帮”后因斗走资派,被定为阴谋电影

共大与《决裂》:粉碎“四人帮”后因斗走资派,被定为阴谋电影

味道电影
2022-08-13 18:36:59
我国至今没有放弃的领土,人口只有26万,面积却相当于7个上海

我国至今没有放弃的领土,人口只有26万,面积却相当于7个上海

历史求知所
2022-08-13 08:00:16
4-0,英超11连杀!曼城2场6球,一战登顶,瓜迪奥拉都看愣了

4-0,英超11连杀!曼城2场6球,一战登顶,瓜迪奥拉都看愣了

叶青足球世界
2022-08-14 00:01:43
央行数据显示 七月信贷发放量断崖式下降 个人贷款意愿空前低迷

央行数据显示 七月信贷发放量断崖式下降 个人贷款意愿空前低迷

谛道互联
2022-08-13 10:33:24
多国联合发声明,禁止大陆实行海上军演,驻韩美军随时介入

多国联合发声明,禁止大陆实行海上军演,驻韩美军随时介入

静默盘观
2022-08-11 13:06:39
曼联崩了!35分钟丢4球,C罗叉腰无奈,魔迷怒喊:你们不配这球衣

曼联崩了!35分钟丢4球,C罗叉腰无奈,魔迷怒喊:你们不配这球衣

我爱英超
2022-08-14 01:34:56
26岁小伙热衷墙上洞眼,深夜偷窥邻居:“他们花样真多”

26岁小伙热衷墙上洞眼,深夜偷窥邻居:“他们花样真多”

夜色暗涌
2022-08-10 18:06:34
腾讯一个月被罚万亿, 到底做错了什么! 值得深思

腾讯一个月被罚万亿, 到底做错了什么! 值得深思

小刘的娱乐记
2022-08-12 01:24:07
余承东自信发言, 如果不是美国, 全球主要手机厂商只有华为和苹果

余承东自信发言, 如果不是美国, 全球主要手机厂商只有华为和苹果

王艳说财经
2022-08-13 16:30:48
2022-08-14 02:22:44

上海房产

三价就低松绑,首套500万二手房预计多贷65万

编辑推荐楼盘
每日成交前十
楼盘名称所在位置套数
二手房推荐

头条要闻

四川彭州山洪灾害已致7人死亡 当地曾发通报预警

头条要闻

四川彭州山洪灾害已致7人死亡 当地曾发通报预警

财经要闻

体育要闻

曼联队史第二次英超半场四球落后,上一次是上赛季双红会

娱乐要闻

出轨风波后向佐首现身!状态轻松无影响

科技要闻

陈春花将起诉

汽车要闻

东方豪华旗舰MPV 红旗HQ9预售40万元起

态度原创

房产
艺术
手机
时尚
本地

房产要闻

懂租房的人很幸福!致租房族的三个故事

艺术要闻

董其昌行书《诗札》飘逸空灵,风华自足!

手机要闻

小米MIX Fold2体验:折叠屏由「小众」走向主力机的重要一步

北影节红毯造型盘点 怎么有人一点不费劲就赢了!

本地新闻

看了这个日本鬼屋,阎王爷拔脚就跑

进入关怀模式