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中南置地的规模抉择:连踩两线仍高价买地

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中南置地距离晋升2000亿级房企只剩临门一脚。

作为脚踩两线的“橙档”房企,其2020年的关键词仍然是——加仓。

截至今年三季度末,中南置地母公司中南建设(000961.SZ)剔除预收款后的资产负债率为82.5%,净负债率为136%,现金短债比为1.15,前两项均踩线。

“三道红线”出台后,强融资监管下,债务收缩成了房地产行业主基调,然而中南的天平仍在向规模扩张倾斜。

据界面新闻记者统计,政策出台之后的9月、10月、11月,中南置地连续三个月发力扩储,共拿地30宗,土地款总额达到314亿元,这些土地大部分集中在江苏、浙江两省,其中不乏高溢价地块,甚至有溢价率超过100%的地块。

中南建设的负债规模则继续狂奔。根据三季报,截至9月末,其总负债规模达到3032亿元,较上年末增加了395亿元;有息负债较上年末增加了102亿元,达到807.8亿元。

有息负债上涨百亿

根据A股上市公司中南建设披露,今年前11个月,旗下房地产业务合同销售金额达到1950.8亿元。距离完成全年目标,中南置地只需要再多卖350亿元。

但中南置地的增长速度却大幅下降。去年中南置地的全年销售额为1960.5亿元,同比增长34%,而今年前11个月的增速跌落至14%。

由于房地产企业整体处于降杠杆的趋势中,今年的业绩增速普遍下滑,中南置地今年的增速其实处于正常范围内。

脚踩两道红线的中南,却并没有降杠杆的迹象。

除了总负债涨了395亿、有息负债涨了102亿元,中南建设的资产负债率、净负债率指标也并未有太大好转。

中南建设在三季报中称:“没有偿付风险的合同负债达到1266.7亿元,占公司全部负债的41.78%,剔除有关负债之后计算出的负债率为51.83%,继续在行业中保持低位。”

然而,中南建设在此处模糊了一个概念——仅公布了单向扣除的剔除预收款后资产负债率(总负债-预收款/总资产)为51.83%,造成了“行业低位”的效果。

实际上,通常提到的剔除预收款后的资产负债率,都是指双向扣除后的结果,即“总负债-预收款/总资产-预收款”,中南建设该比值达到82.5%,远超70%的红线要求,因此被大多数研究机构列为了“橙档”房企。

亿翰智库列出的50家典型房企2020年中期剔除预收款后的资产负债率均值为74.7%,中南建设远超该均值。

此外,担保额度已经处于高位的中南建设,年底仍在密集为子公司提供融资担保。

12月23日,江苏中南建设集团股份有限公司发布关于为南通新世界等公司提供担保的进展公告。

公告称,为了促进合肥宸悦项目发展,中南建设全资子公司南通新世界向独立第三方合肥兴南企业管理有限公司平价转让其全资持有的合肥市振南置业有限公司49%股权,南通新世界质押其剩余持有的合肥振南51%股权,并承诺18个月内按照约定公允价值收购合肥兴南100%股权,合肥振南质押其持有的合肥丰庆置业有限公司100%股权,合肥丰庆抵押其持有的合肥CF202015号国有土地使用权,公司为有关交易提供连带责任担保,担保金额5亿元。

另外,为了促进徐州春风南岸项目发展,公司持股50%的子公司徐州嵘彭向南京银行股份有限公司徐州分行借款4亿元,期限24个月。公司为有关融资提供连带责任担保,担保金额4亿元。

12月16日,中南建设为镇江昱元、苏州锦虞、泰安中南、常德长欣4家子公司提供18.99亿元融资担保。

12月15日,中南建设新增6家合联营公司担保,合计58.9亿元。

截至目前,中南建设及控股子公司对外担保余额为670.02亿元,占公司最近一期经审计归属上市公司股东的股东权益的312.52%。其中公司及控股子公司对合并报表外主体提供的担保余额为123.6亿元,占最近一期经审计归属上市公司股东的股东权益的57.63%。

自11月以来,至少9家房企披露对外担保情况。其中,担保余额超过净资产的房企共有5家,中南建设、中交地产和泰禾集团担保余额达到净资产的3倍。

易居研究院智库中心研究总监严跃进对记者表示,上市公司融资担保的目的,一般是下面项目公司、子公司需要融资,需要母公司来担保,这两年,担保平台频频受到关注,包括投资者、政府监管部门等,因为这也是企业融资负债过多的一种体现,“担保值达到净资产三倍这种规模,需要警惕,说明企业对融资过度依赖”。

规模诉求依然强烈

为了达到未来三年保持高速增长的目标,中南建设2020年仍在加大拿地力度。

根据中报,上半年中南建设总计新增项目45个,拿地金额303.8亿元,拿地力度(拿地金额/销售额)达到0.37,2019年全年则为0.26。

“三道红线”政策出台后,中南建设的拿地节奏没有受到影响。9月份,中南拿地11块,分别位于常州、南通、苏州、泰州、徐州、盐城、宁波、绍兴等市,总土地款117.49亿元,10月拿地9块,分别位于苏州、湖州、常德、泉州等城市,土地款90.98亿元;11月拿地10块,位于南京、南通、苏州、泰州、扬州、宣城、临沂、南宁等市,总土地款106.10亿元。

这其中不乏高价地。

今年10月,中南建设在湖州南浔区竞拍了一宗宅地,经过89轮竞价,溢价率达到63.86%。

11月,超过100%的溢价率地块诞生了——经过80轮竞价,中南建设联合江苏海润城市发展公司,以43861.99万元竞得南通一地块,溢价率109.67%。

早在今年6月还有过更高的溢价率——徐州市出让一宗住宅用地,经过221轮激战,中南建设摘得地块,成交价格5.52亿元,溢价率139%。

高价抢地造成的结果之一就是中南规模做大了,但是内功不足,增收不增利。此前,中南建设的开发业务利润率在房地产行业中垫底,甚至因此受到深交所问询。

今年6月,深交所因中南建设开发业务毛利率过低等原因向中南建设发去问询函。2019年,中南建设房地产开发业务毛利率仅为17.93%,同比还下降了2.30个百分点,低于以证监会标准统计的A股上市地产公司毛利率算术平均水平35.75%。

中南建设当时回复称,公司起点低、净资产积累少,融资成本高,所以公司房地产业务不能像行业其他公司一样依赖提高杠杆,储备更多土地。

值得一提的是,今年开始,中南建设已经在释放利润,提升利润率。截至三季度末,中南建设归属于上市公司股东的净利润36.8亿元,同比增长62.73%。第三季度单季度实现归属上市公司股东净利润16.3亿元,同比增长71.7%,权益净利润率10.12%,同比上升4.72个百分点。

其房地产开发业务,今年前三季度实现营业收入317亿元,毛利率23% 。毛利率水平相较去年有较大进步,但和行业平均水平相比仍旧偏低。

置身“橙档”,中南既不愿意放弃对规模的诉求,又要减少对杠杆的依赖,提升运营效率和周转率、降低存货成了它的选择。

今年线上购房火热,而参与最积极的,正是那些急着要去三四线库存的房企。

天猫好房赶在今年双十一之前成立上线,中南置地是最支持天猫好房的房地产开发商之一。

在对外宣传中,中南置地屡次提到其在天猫双十一主会场累计成交额达117亿元,是“表现最为抢眼的房企”、“天猫好房最大的锦鲤”。

发力数字化营销,成了中南意图用于破局的手段之一——中南置地与天猫好房在11月18日签订了战略协议,天猫好房总经理卢维兴甚至跟中南控股集团董事局主席陈锦石、中南置地总裁陈昱含父女一同出席了今年的中南置地品牌盛典,与阿里签订战略协议成为这次品牌盛典官宣的最大事件。

除了运用新渠道积极促进销售,中南也在不断提升周转效率。

高周转对于中南这种总负债偏高的房企来说极为重要,在2020年中报会上,中南高管层也表示,在周转效率上已提升到了6.8个月。而原本中南建设项目获取到销售的平均周期保持在7-8个月。

综合来看,中南置地应对“三道红线”的策略是延续高周转模式,积极营销减少存货加大回款;投资方面,继续积极拿地,但拿地质量提升,更加聚焦于自己擅长的长三角地区;负债方面,仍要在红线范围内把杠杆用足。

该策略或许未来足够让中南保持一定的高成长性,但财务指标与优质稳健的房企相比仍有一段差距。

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