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花旗下调多家房企目标价:对信贷及毛利率的担忧已反映在股价

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据多家外媒报道,花旗发表研究报告,下调多家中国内地房企的目标价。其中,将时代中国(01233.HK)目标下下调35.13%、中国海外发展(00688.HK)下调32%、融创中国(01918.HK)下调22%、中国海外宏洋(00081.HK)下调20.91%、世茂房地产(00813.HK)下调16.51%、中国恒大(03333.HK)目标价下调8%。

花旗表示,内房信贷及对毛利率的担忧已反映在股价中,预期在温和的政策、明年上半年销售理想、供给侧改革令行业风险降低及回购等因素,均可带动行业估值。花旗估计,内房股今、明两年盈利增长7%及9%,预期股息回报率达6.8厘。

世茂目前倾向较保守,今年销售将超目标,但低于内部的目标。报告显示,花旗重申世茂房地产的“买入”评级,但将目标价由43.12港元降至36港元。

世茂集团将销售增长指引下调,但认为公司股价便宜,而且已反映指引向下的负面因素,基于现时宏观环境等,相信维持稳定及可持续增长对发展商来说较为重要,而公司亦估计十大内房未来平均销售增长将不少于一成,而公司亦料增长逾10%,考虑到基本面稳定、资产负债表强劲及并购土地方面的优势,重申「买入」评级,目标价由43.12元降至36元。

今年前11月,世茂实现合约销售2628亿元,同比增15%,在达成全年目标3000亿元的正轨上,而公司有信心可完成今年的销售目标,并为2021年定下新的可持续销售增长目标为逾10%,公司目前倾向较保守,意味假如市场情况改善将有上行空间,整体而言公司期望将有高质素、稳定的增长。

报告称,管理层承认今年销售将超目标,但仍低于内部的目标,主要因为一、二线城市限价措施较严,而部分项目平均销售单价未符公司水平,加上部分竞争对手在弱三、四线城市降价,影响到公司在当地推项目。

世茂集团管理层仍期望毛利率可达30%,未来一至两年或会收窄1-2个百分点,主要因为一、二线城市持续限价及三、四线城市折扣较高。

中国海外宏洋主力在三四线或导致利润或承压。对于中国海外宏洋,花旗在报告中称,在公司新管理层上任后,今年前11个月公司合约销售额同比增加19%,可售资源于今明两年分别为650亿元及900亿元,并扩张至更多内地的新城市。

同时,花旗担心中国海外宏洋新的合营模式,以及租赁结构的条款会较偏向其母公司中国海外发展,但也相信未来若可清晰中国海外发展对公司的持股量,预计将可引发另一轮的重估。

花旗指出,中国海外宏洋目前主力发展三四线城市,导致利润或承压,维持中国海外宏洋“中性”评级,下调其目标价由5.5元降至4.35元,相当预测明年市盈率3倍。

对于时代中国,花旗将目标价由22.66元下降至14.7元,相当于预测明年市盈率为4倍,维持“买入”评级,降2020年至2022年盈利预测各18.5%、21.6%及21.1%。

花旗估算,2021至2027年时代中国可转换的土储项目资源达2000亿以上;同时预期2021至2022年合约销售将各升至1000亿元及1200亿元以上,并看好其融资成本改善,和负债比率维持稳定。

花旗称,将维持对时代中国长期投资价值持正面看法,特别是其城市更新项目,相关项目占其土储比例25%,而新收购土地当中70-80%来自大湾区,在过去发展历史中,持续的销售和利润增长,加上未来土地盈利有上升趋势,预计其2021年至2022年盈利可回复按年增长介乎10至15%。

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