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事关钱袋子!明年你的房贷月供能少缴多少?会不会降息?

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12月21日,央行授权全国银行间同业拆借中心公布最新数据,1年期LPR(贷款市场报价利率)为3.85%,5年期以上LPR为4.65%,均已连续八个月未变。

根据央行规定,今年3月至8月,将推进存量商业性住房贷款定价基准平稳转换,有商业性住房贷款者可在固定利率和LPR之间做一次选择。由于大多数存量房贷的重定价周期为1年且重定价日为每年1月1日,今年12月LPR报价关系着他们明年全年的月供。

 年内两次“降息”,百万贷款月供累计节省约90元

房贷定价的“锚”过去一直是基准利率,会根据基准利率“打折”或“上浮”。LPR报价机制改革自2019年8月启动后,根据央行通知,有存量商业住房贷款的“房贷一族”,需要在今年3月1日至8月底期间,在LPR和固定利率间作出选择。

需要注意的是,转换后并非立即生效,要看“重定价日”是哪天。据了解,目前大多数存量房贷的重定价周期为1年,且重定价日为每年1月1日。因此,今年12月LPR报价关系着他们明年全年的月供。

由于多数房贷期限超过5年,参照5年期以上LPR,100万贷款本金、30年等额本息的按揭贷款,LPR每降5个基点,购房者月供可以减少约30元,合计30年能减少利息大约10800元;若降息10个基点,相当于月供降息60元,合计节省21600元。

今年LPR曾在2月、4月两度“降息”,5年期以上LPR累计下行15个基点,以此计算百万房贷月供累计可省约90元。

 被“批量转换”者,年底前还有一次选择机会

此前,工行、农行、中行、建行等多家银行公告,8月底前对未自主转换的存量房贷,批量转换为LPR定价。

转换后的贷款加点数值等于原合同最近的执行利率水平与2019年12月发布的相应期限LPR的差值,加点数值在合同剩余期限内固定不变。有异议的客户可在今年年底前通过多种渠道与银行协商处理。

银行为何要这么做?市场人士分析称,一是8月底是存量商业性房贷“换锚”的大限,二是对银行来说,房贷利率更贴近市场水平,有利于规避风险,银行希望深化利率市场化改革,进一步推动LPR运用,因此将更多贷款转换为LPR定价。

现在离2021年还剩下10天,之前的被“批量转换”者还有一次选择机会。那么,究竟是选LPR还是固定利率会更划算呢?

以北京购房者周女士为例,她于2016年购房,因为是首套,当时享受了贷款基准利率(4.9%)打85折的优惠,实际执行利率是4.165%。

这两种方式房贷利息差多少?如果周女士选择LPR浮动利率,先计算加点数值,为4.165%(现在的利率水平)-4.8%(2019年12月的LPR)=-0.635%,即周女士的房贷利率为“LPR减63.5个基点”。此后,这个加减点数保持不变,房贷利率将随着5年期以上LPR的变动而变化,直至这笔房贷偿还完毕。

进一步来看,周女士的贷款重定价日为每年1月1日,按照本次12月最新报价,5年期以上LPR报价(4.65%)仍延续不变,则明年她可享受的贷款利率为4.65%-0.635%=4.015%。

如果周女士选择固定利率,那么将维持当前执行利率水平不变,不受LPR利率变化影响,即仍是4.165%。

诸葛找房副总裁苑承建分析称,固定利率长期确定,而以LPR为定价基准加点的方式对用户来说是“随行就市”,可以享受利率下行带来的还款金额降低,但同样在利率上行时还款金额也要随之增加。

从目前的情况来看,LPR浮动利率似乎暂时略低一点,但不能一概而论,因为LPR浮动利率是动态变化的。如果看好未来LPR利率会大概率降低,就可以选择转换为LPR浮动利率,否则可以继续选择固定利率。

 业内:预计明年全面降准降息概率不大

从明年看,降息空间有多大?根据上周五(12月18日)发布的中央经济工作会议定调,明年宏观政策要保持连续性、稳定性、可持续性。要继续实施积极的财政政策和稳健的货币政策,保持对经济恢复的必要支持力度,政策操作上要更加精准有效,不急转弯,把握好政策时度效。

“现在的方向是暂停降息、边际收紧,明年调子会顺着这个走,定调不再是宽松。当然,不急转弯意味着也不会骤然收紧。”如是金融研究院执行院长朱振鑫表示。

交通银行金融研究中心首席研究员唐建伟认为,货币政策宽松不会再加码,但也不会很快转向收紧,央行仍会通过公开市场操作等政策工具来维持市场流动性的合理充裕。具体政策工具方面,预计全面降准降息的概率不大,但不排除仍有定向降准投放流动性支持中小微企业及制造业的可能。

值得一提的是,一年一度的中央经济工作会议重申“房住不炒”。中金公司宏观分析师黄文静表示,货币政策主要在防止债务扩张和避免信用紧缩之间取得平衡。在经过一段时间的监管后,如果明年楼市局部过热风险得以有效控制,利率在当前的基础上进一步上行的可能性不大,而信用风险升温带来的自发“紧信用”或需“松货币”来对冲。

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