中央经济工作会议连续三年提房住不炒，大城市住房问题受关注

据新华社消息，2020年中央经济工作会议12月16日至18日在北京举行。会议总结2020年经济工作，分析当前经济形势，并部署了明年经济工作。

对于明年要抓好的重要任务，此次中央经济工作会议用236字定调明年房地产市场：解决好大城市住房突出问题。住房问题关系民生福祉。要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，因地制宜、多策并举，促进房地产市场平稳健康发展。要高度重视保障性租赁住房建设，加快完善长租房政策，逐步使租购住房在享受公共服务上具有同等权利，规范发展长租房市场。土地供应要向租赁住房建设倾斜，单列租赁住房用地计划，探索利用集体建设用地和企事业单位自有闲置土地建设租赁住房，国有和民营企业都要发挥功能作用。要降低租赁住房税费负担，整顿租赁市场秩序，规范市场行为，对租金水平进行合理调控。

连续三年明确“房住不炒”

会议指出，要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，因地制宜、多策并举，促进房地产市场平稳健康发展。

58安居客房产研究院分院院长张波表示，2020年年底的中央经济工作会议，强调了房住不炒、因城施策的政策方向保持不变。在这个基础上进一步明确了稳定性和健康发展的重要性。因此预计未来楼市的稳定，尤其是房价的稳定依然是重中之重。对于房地产过热城市的调控，依然会保持一定的高压。

值得一提的是，中央经济工作会议已连续三年明确“房住不炒”。

大城市住房问题受关注

会议指出，解决好大城市住房突出问题。住房问题关系民生福祉。

贝壳研究院首席分析师许小乐指出，2020年局部城市包括个别大城市住房供需矛盾进一步显现。如果城市住房供需矛盾大，房价过快上涨会在一定程度上对人口流入形成阻滞作用，不利于城市发展，所以将解决大城市住房问题提升到重要战略地位上来。

许小乐认为，解决大城市住房问题要注重“因地制宜、多策并举”。总结2020年下半年以来多地房地产调控政策，政策工具不仅仅是对需求端的限制，也增加了增加住宅用地供应，建设人才房、租赁房等供给端的政策以及促进区域协同发展等政策以平抑房地产市场波动。

易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，后续大城市房地产政策或将有三个重要变化：第一、从短期管控角度看，继续打击各类炒房需求，包括此前深圳的代持购房的行为。第二、从房地产长效机制角度看，后续在土地供应等方面会继续发力，尤其是增加纯住宅用地。第三、继续发展租赁市场，通过租赁市场来解决住房问题，即市场化租赁住房和保障性租赁住房共同发展。

租赁市场赋权将进一步加快

会议指出，要高度重视保障性租赁住房建设，加快完善长租房政策，逐步使租购住房在享受公共服务上具有同等权利。土地供应要向租赁住房建设倾斜，单列租赁住房用地计划，探索利用集体建设用地和企事业单位自有闲置土地建设租赁住房，国有和民营企业都要发挥功能作用。

许小乐指出，“租购不同权”是影响租赁市场发展的首要障碍，我国现有户籍制度与社会福利及社会保障挂钩，由于不同城市的社会福利及保障差异较大，在哪个城市落户就成为能否充分获取社会福利的关键。目前我国落户的政策与房屋挂钩，在实际执行过程中是以“房屋所有权”为原则，这也就意味着“租房”获得社会福利的优先级较低，“租购歧视”现象存在，会影响城市租赁市场的发展。报告中明确了逐步使租购住房在享受公共服务上具有同等权利，会加快租赁市场赋权的细则落地，有利于租赁市场制度的完善，真正将租赁作为一种长期居住选择。

同时，保障性租赁住房建设将是重点。保障性住房体系分为购置型和租赁型保障房，以前以公租房为主，政策性租赁住房会成为保障性租赁住房的发展重点。

规范长租房市场，“二房东模式”有望得到强监管

会议明确，规范发展长租房市场。要降低租赁住房税费负担，整顿租赁市场秩序，规范市场行为，对租金水平进行合理调控。

张波认为，对于长租公寓的管理应该是明年的重中之重。这两年长租公寓出现了一些不健康和不理性的市场行为，市场本身对于租客和实际的房东也形成了极大的经济方面的压力，因此，长租公寓的稳定健康运营是非常重要的。

中原地产首席分析师张大伟表示，租赁市场目前最大的问题是部分城市的二房东租赁模式跑路、爆雷，长租公寓市场需要加大监管力度。对于市场来说，后续依然会大量发展租赁租房，租售并举是趋势。后续，政府提供的租赁房源、集体土地建设租赁房源等也将逐渐从土地变成房源，这些都会影响租赁市场的未来预期。

许小乐认为，后续租赁市场的监管将制度化、常态化。一是对于租赁机构的经营监管将进一步加强，特别是对于经营风险的管控，加强事前、事中和事后监管；二是培育与规范并行，包括对于租赁企业的财税支持以及经营行为规范；同时，加强对于租金水平的指导价格与管理，防止租金水平过快上涨，影响居民的可支付能力。

房地产政策发展：逐步精准，民生福祉放首位

回顾过往几年中央经济工作会议对房地产市场的表述，可以看到，从2015年的去库存开始，楼市调控政策变得越来越精准，民生福祉问题被放在政策首要位置。

2015年指出，化解房地产库存。通过加快农民工市民化，扩大有效需求，打通供需通道，消化库存，稳定房地产市场。鼓励房地产开发企业适当降低商品住房价格；取消过时的限制性措施。

2016年指出，要坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”的定位，综合运用金融、土地、财税、投资、立法等手段，加快研究建立符合国情、适应市场规律的基础性制度和长效机制，既抑制房地产泡沫，又防止出现大起大落。

2017年指出，保持房地产市场调控政策连续性和稳定性，分清中央和地方事权，实行差别化调控。

2018年指出，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，因城施策、分类指导，夯实城市政府主体责任。

2019年指出，要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，全面落实因城施策，稳地价、稳房价、稳预期的长效管理调控机制，促进房地产市场平稳健康发展。

2020年指出，解决好大城市住房突出问题。住房问题关系民生福祉。要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，因地制宜、多策并举，促进房地产市场平稳健康发展。要高度重视保障性租赁住房建设，加快完善长租房政策，逐步使租购住房在享受公共服务上具有同等权利，规范发展长租房市场。土地供应要向租赁住房建设倾斜，单列租赁住房用地计划，探索利用集体建设用地和企事业单位自有闲置土地建设租赁住房，国有和民营企业都要发挥功能作用。要降低租赁住房税费负担，整顿租赁市场秩序，规范市场行为，对租金水平进行合理调控。