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评论丨控制杠杆,严控资金违规流入地产

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李宇嘉(广东省住房政策研究中心首席研究员)

针对近期“万人摇号”“代持炒房”乱象,深圳祭出史上最强 “资金违规流入地产”严打专项行动。今年以来,房地产长效机制的重点内容——房地产金融宏观审慎调控开始落地,重点内容就是控制杠杆和资金违规流入地产。

其实,深圳从2016年“10·4”新政开始,到2018年“7·30”调控,以及今年“7·15”调控,打击违规加杠杆一直是楼市调控的主基调,比如打击离婚获得首套房资格,二套房认定坚持“认贷又认房”,消费贷发放坚持“受托支付”,严格核实贷款申请人的银行流水和收入证明,首付须来自购房人及直系亲属等。但在实际执行中,上述措施的效果有限。一个原因在于,住建部门与攸关调控效果的金融监管之间,存在有待弥合的“合作真空”。

对于金融部门而言,疫情后要加速贷款投放,接济中小微,但中小微的风险比较高,就创设了房屋抵押经营贷。同时,商业银行认为深圳楼市是优质资产,要降低利率获取市场份额。而寄生于楼市交易融资链条上,有很多小贷、理财、私募、房屋管家等游离于金融监管的投资顾问机构。它们一方面对接炒房客,通过“假结婚”、注册公司和过桥融资等一条龙服务,帮助客户加杠杆;另一方面对接银行并将资金洗白为中小微贷款(实际进了楼市)。

可以说,城市楼市炒风盛、房价涨,主要是杠杆问题,其次才是供求问题。收紧资金闸口,调控效果将立竿见影。对金融监管来说,首先要从源头上把控好首付款的资金来源,必须要来自购房者本身及直系亲属;其次,贷款额度审核,必须要基于至少3年-5年的银行流水,并严打里外串通的证明作假。

另外,差别化的住房信贷政策应更加精细化、科学化。在央行5年期LPR定价规则基础上,根据房价上涨幅度和市场运行态势,对辖区内不同城市启动不同的LPR加点规则。在深圳这样的热点城市,各大金融机构若是为了竞争市场份额而竞相降低LPR加点,这对楼市炒作无异于火上浇油,因此要考虑提高首套房和二套房贷LPR加点的水平。

要说调控利器,除了金融就是税收工具了。根据“十四五”规划,未来更强调民生和保障,与过去强调经济增长、做大蛋糕有所不同。楼市供求关系、金融环境、炒作惯性等基本面难以改观的现实,决定了深圳房价上涨的压力比较大,资产拉大收入差距将继续存在。在此背景下,国际上用于调节收入差距的重磅工具,如资本利得税、遗产税、不动产税,都可以研究借鉴。

通过税收来调节资产收入差距,短期内,可从政策发布之日起销售的商品住房(含新房、二手房),未来再交易时,严格执行个人所得税核实征收规则,即按买卖价差20%征税(该政策无需上报审批,地方权限范围内即可执行)。或者,采用中国香港特区或新加坡超额印花税的做法,按照持有周期增值大小,启动超额累进。这样做,既可以压缩套利空间,又可以增加地方税源,并将先行示范区发展的红利外溢以税收的形式回归政府。

同时,对需求类型进行精细化细分。政策性住房需求,建议细分为低收入的公租房需求、人才住房需求。商品住房需求,可进一步细分为普通商品住房需求和非普通商品住房需求。对于普通住房需求,按照不高于房价收入比6倍-7倍的水平(收入按照中位数收入计算)控制价格;对于非普通住房需求,建议适度放开价格,但严格执行差别化信贷政策,同时启动税收调节,以防范金融风险。

以上措施都是短期权宜之计。中长期内,首先是缓解供求关系,从供给端来看,要跳出深圳现有的空间,放眼“空间很大、成本很低”的深莞惠乃至大湾区,通过轨道交通互联互通、重构都市圈产业链合作共赢框架、建设郊区新城、城市副中心,扩大住房供给的范围;从需求端来看,深圳这样高度城市化的城市,必须要纾解人口、产业、资源到外围。最后,降低地产驱动的城市化依赖,实现金融、地产和实体经济协调发展,最终实现高房价的软着陆。

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