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小型物企佳源服务在港上市,但难掩外拓困境

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前有恒大物业,今有华润万象生活,佳源服务夹在两大巨头中间,一同站上了资本市场的舞台。

执行董事及投资发展中心总经理牟立园对公司挺自信:“中国目前物业市场是非常大的,行业的集中度并不高,而佳源服务深耕长三角,会依托于过往15年在不同地域运营的基础,进一步更好的发展,为投资带来更好回报。”

12月9日,佳源服务(01153.HK)成功在港交所敲钟上市。首日开盘报价3.92港元,较招股价涨1.55%。截至午市收盘,佳源服务由涨转跌0.26%,至3.85港元,总市值23.1亿港元。

与同日上市的华润万象生活相比,佳源服务股价表现不尽人意,差距颇远。

佳源服务在2004年由沈天晴和卓雄伟联合创立;次年,沈天晴将40%的股份转予卓雄伟逐渐淡出;2012年至2014年间,沈天晴先后两次将佳源服务剩余所有股权买下,纳入私人公司;2018年,沈天晴又以6.9亿港元将佳源服务注入佳源国际。

目前,佳源服务由佳源国际百分百持有,沈天晴通过明源集团间接持有67.96%的股权,直接持有1.78%的股份。而身为公司总裁兼执行董事的朱宏戈,却没有分得一杯羹。

透过招股书可以发现,佳源服务未来要面对的挑战不少。

最直接的是规模——截至今年6月末,佳源服务在管面积约2760万平方米,合约面积约4030万平方米,共154个在管项目。

在目前的上市物企中,佳源服务的体量无疑位于中等偏下。不可避免,其收入水平规模也难有较大突破。

2017年至2019年,佳源服务收入从2.1亿元增长至4.55亿元,复合年增长率约47.2%。今年上半年,公司收入约2.8亿元,同比增长33%。

就毛利率来看,公司过去三年的水平均不及行业平均。而今年上半年该数值升至30.6%,公司表示该增长归因于地方政府应对COVID-19疫情出台监管扶持政策减免社会保险费。

挑战之二,是佳源服务地域外拓及第三方外拓之困。

作为一家浙系企业,佳源服务十几年发展下来大部分项目位于长三角区域。招股书披露,截至今年上半年,佳源服务有84.5%的在管面积位于长三角地区。过去三年,该占比分别为92.10%、92.61%、84.29%。

其在长三角区域的营收占比也占据也高度集中——2017年至今年上半年,占比分别为95.52%、93.28%、94.03%和82.5%。

尽管佳源服务也跟随关联方佳源国际的脚步不断向全国布局,但就目前来看速度仍不够快,项目依然分散。根据招股书,佳源服务在北方地区、中南地区及西部地区均有布局,但分布到各个城市的项目都仅是个位数。

唯一有大幅增长的是湖南省,这受益于佳源服务在去年年底收购湖南华冠管理的17处物业。

除此之外,佳源服务也在招股书中透露出第三方外拓之难。

2017年至今年6月末,公司第三方物业开发商开发的物业投标中标率分别为61.5%、38.2%、38.3%及41.2%。佳源服务坦陈中标率迅速降低的主要原因是越来越多的房企重视物业板块,投标竞争日趋激烈。

总归要迎难而上,近几年佳源服务在外拓方面的确做了不少努力,收购了重庆中农、杭州民安、湖南华冠和嘉兴星洲等第三方物业公司。

数据显示,2017年至今年上半年,公司来自第三方物业开发商所开发项目的在管面积占比分别为6.3%、16%、30%及31.2%;同期物业管理服务收入占比分别为3.7%、9.2%、20.6%及29.9%。

此次上市,佳源服务预计将70%的资金用于收并购或是成立合营企业,计划收购不超过10个潜在目标。

牟立园指出,未来的两年自第三方物业开发商所开发项目的在管总建筑面积的占比,要超越佳源地产的占比。

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