物管公司高频融资背后，抢占地盘规模竞赛升级

12月11日早间，碧桂园服务（06098）发布配售公告，公司拟配股1.73亿股，配售价45港元，较上一日收市价折让9.46%，预计筹资77.5亿港元。中金、大摩和瑞银为配售代理。碧桂园服务是目前市值最高的物管企业。

而此前的12月2日和9日，市值第二和第三的恒大物业（06666.HK）和华润万象生活（01209.HK）也先后登陆港股，分别募集约70亿港元和120亿港元。

几家企业均表示，募集资金所得将用于收并购以及战略投资。

随着上市物管企业数量的增加，有限的市场空间面临更多抢食者的争夺。数据显示，上市的物管企业已经超过30家，同时，各家企业的商业模式和战略定位高度趋同，均将发展目标定位为居住社区和城市公共空间两大板块，从而使得物管上市公司抢夺管理资源的角逐更加激烈。

规模之争

“2019年底，物业管理行业市场规模达到10512亿元，由于企业不断延展市政环卫、城市服务等新市场，未来潜在市场规模更大。”易居控股CEO丁祖昱认为，行业已进入规模增长和品质提升的关键阶段，未来2~5年将快速裂变。

不过，在行业人士看来，尽管目前上市物管企业已很多，但未来将走向分化，强者恒强。

保利物业总经理吴兰玉预计，由于中小物管企业在城市公共服务方面不具备竞争力，将来的市场只能剩下少数规模企业。

金科服务董事长夏绍飞也向第一财经表示，看好十强以内物管企业，管理规模跟不上的公司将不具备太大发展空间。

基于这一认识，大多数公司都开始依托资本市场和母公司的支持，加大扩张力度，期待在规模上有所突破，站稳一席之地。

12月6日，时代中国控股（01233.HK）公布称，已与时代邻里（09928.HK）订立2021年协议，后者将继续向其提供物业管理服务、停车场租赁管理等服务，年度应付费用上限将不超过8.3亿元人民币。

这意味着，通过为集团项目提供物业服务，时代邻里明年已锁定至少8.3亿元营收，该公司去年营收约10.81亿元。资本市场乐于接受这种稳定现金流入，目前时代邻里股价报7.26港元，较去年上市时涨近五成。

与时代邻里同日敲钟的保利物业(06049.HK)，也在推进其“大物业”扩张进程。12月6日消息显示，保利物业已与茂名城投签署战略合作协议，双方将围绕茂名城市治安、交通管理、生活服务等公共服务领域展开合作。

上述两家公司的动作，代表了物企扩张的不同模式，一是靠母公司“输血”维持规模，另一种则在此基础上拓展业务边界，向非住宅物业及城市服务延伸。目前，保利物业已与菏泽城投、唐山新城投等多家公司展开合作。

并购加速

除此之外，收并购也是物企扩张的有效途径。11月30日，蓝光嘉宝服务(02606.HK)公告称，公司拟以1.59亿元交易对价收购上置物业60%股权，收购完成后，目标公司将成为其非全资子公司，财务业绩合并入账。

“对大部分物业公司而言，最有效的扩张方式就是收并购。”华创证券认为，获取母公司交付面积确定性强，但对集团有依赖性；争夺存量市场，尚不具备大量释放的基础；收并购则可直接迅速地增加管理面积。

2020年初至今，蓝光嘉宝服务已收购至少17家物业管理服务提供商，总代价7.59亿元。此番扩张力度，已超过许多头部物企。克而瑞物管数据显示，11月，50家企业共计新增拓展304个项目，同比增长11.76%。

其中，8家企业拓展项目数量达到10个以上，分别是世茂服务、蓝光嘉宝服务、金地物业、绿城服务、万物云、明德物业、雅生活、新大正，大部分属于TOP50开发商关联物业公司。

拓展力度最大的世茂服务(00873.HK)，10~11月新增第三方服务合约79个，覆盖上海、南京、福州、深圳、广州等城市，包括上海临港科技城首发项目——临港科技创新城等，第三方拓展面积持续提升。

“物管行业是‘存量+增量’的发展模式，现阶段业绩增长的核心动力仍是规模增长。”兴业证券认为，未来在市场外拓上有较强竞争力、积极发展多元业态的物管公司有望扩大规模、保持长期增长动力。

值得注意的是，目前多数物企仍极为依赖地产母公司，通过为自有楼盘提供服务保证营收，随着地产行业整体降速，物企的高增长态势也会受到影响。

与此同时，市场上优质的可收购标的越来越少，将业务伸到其它房企“碗中”更不现实，这就意味着，中小物企拓展市场份额的空间极为狭小。未来，只有依靠规模大房企、或开拓城市服务新领域，才能不被淘汰。

保利物业是向此方向发展的物企之一，除此之外，越来越多的公司已认识到拓展业务空间和种类的重要性。譬如11月，世茂服务与宿迁市宿城区政府签约，拟搭建“城市综合运营管理服务平台”，开启城市服务新业务版图。

尽管物业股近期遭遇大幅度回调，但多家研究机构认为，这仍是一个在加速增长的行业，拥有广阔的市场。而行业的真正价值是，企业的“服务力”与居民生活、城市发展所需碰撞带来的巨大可能性。