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物管公司高频融资背后,抢占地盘规模竞赛升级

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依托于资本市场的加持,物管企业跑马圈地的步伐正在加速。

12月11日早间,碧桂园服务(06098)发布配售公告,公司拟配股1.73亿股,配售价45港元,较上一日收市价折让9.46%,预计筹资77.5亿港元。中金、大摩和瑞银为配售代理。碧桂园服务是目前市值最高的物管企业。

而此前的12月2日和9日,市值第二和第三的恒大物业(06666.HK)和华润万象生活(01209.HK)也先后登陆港股,分别募集约70亿港元和120亿港元。

几家企业均表示,募集资金所得将用于收并购以及战略投资。

随着上市物管企业数量的增加,有限的市场空间面临更多抢食者的争夺。数据显示,上市的物管企业已经超过30家,同时,各家企业的商业模式和战略定位高度趋同,均将发展目标定位为居住社区和城市公共空间两大板块,从而使得物管上市公司抢夺管理资源的角逐更加激烈。

规模之争

“2019年底,物业管理行业市场规模达到10512亿元,由于企业不断延展市政环卫、城市服务等新市场,未来潜在市场规模更大。”易居控股CEO丁祖昱认为,行业已进入规模增长和品质提升的关键阶段,未来2~5年将快速裂变。

不过,在行业人士看来,尽管目前上市物管企业已很多,但未来将走向分化,强者恒强。

保利物业总经理吴兰玉预计,由于中小物管企业在城市公共服务方面不具备竞争力,将来的市场只能剩下少数规模企业。

金科服务董事长夏绍飞也向第一财经表示,看好十强以内物管企业,管理规模跟不上的公司将不具备太大发展空间。

基于这一认识,大多数公司都开始依托资本市场和母公司的支持,加大扩张力度,期待在规模上有所突破,站稳一席之地。

12月6日,时代中国控股(01233.HK)公布称,已与时代邻里(09928.HK)订立2021年协议,后者将继续向其提供物业管理服务、停车场租赁管理等服务,年度应付费用上限将不超过8.3亿元人民币。

这意味着,通过为集团项目提供物业服务,时代邻里明年已锁定至少8.3亿元营收,该公司去年营收约10.81亿元。资本市场乐于接受这种稳定现金流入,目前时代邻里股价报7.26港元,较去年上市时涨近五成。

与时代邻里同日敲钟的保利物业(06049.HK),也在推进其“大物业”扩张进程。12月6日消息显示,保利物业已与茂名城投签署战略合作协议,双方将围绕茂名城市治安、交通管理、生活服务等公共服务领域展开合作。

上述两家公司的动作,代表了物企扩张的不同模式,一是靠母公司“输血”维持规模,另一种则在此基础上拓展业务边界,向非住宅物业及城市服务延伸。目前,保利物业已与菏泽城投、唐山新城投等多家公司展开合作。

并购加速

除此之外,收并购也是物企扩张的有效途径。11月30日,蓝光嘉宝服务(02606.HK)公告称,公司拟以1.59亿元交易对价收购上置物业60%股权,收购完成后,目标公司将成为其非全资子公司,财务业绩合并入账。

“对大部分物业公司而言,最有效的扩张方式就是收并购。”华创证券认为,获取母公司交付面积确定性强,但对集团有依赖性;争夺存量市场,尚不具备大量释放的基础;收并购则可直接迅速地增加管理面积。

2020年初至今,蓝光嘉宝服务已收购至少17家物业管理服务提供商,总代价7.59亿元。此番扩张力度,已超过许多头部物企。克而瑞物管数据显示,11月,50家企业共计新增拓展304个项目,同比增长11.76%。

其中,8家企业拓展项目数量达到10个以上,分别是世茂服务、蓝光嘉宝服务、金地物业、绿城服务、万物云、明德物业、雅生活、新大正,大部分属于TOP50开发商关联物业公司。

拓展力度最大的世茂服务(00873.HK),10~11月新增第三方服务合约79个,覆盖上海、南京、福州、深圳、广州等城市,包括上海临港科技城首发项目——临港科技创新城等,第三方拓展面积持续提升。

“物管行业是‘存量+增量’的发展模式,现阶段业绩增长的核心动力仍是规模增长。”兴业证券认为,未来在市场外拓上有较强竞争力、积极发展多元业态的物管公司有望扩大规模、保持长期增长动力。

值得注意的是,目前多数物企仍极为依赖地产母公司,通过为自有楼盘提供服务保证营收,随着地产行业整体降速,物企的高增长态势也会受到影响。

与此同时,市场上优质的可收购标的越来越少,将业务伸到其它房企“碗中”更不现实,这就意味着,中小物企拓展市场份额的空间极为狭小。未来,只有依靠规模大房企、或开拓城市服务新领域,才能不被淘汰。

保利物业是向此方向发展的物企之一,除此之外,越来越多的公司已认识到拓展业务空间和种类的重要性。譬如11月,世茂服务与宿迁市宿城区政府签约,拟搭建“城市综合运营管理服务平台”,开启城市服务新业务版图。

尽管物业股近期遭遇大幅度回调,但多家研究机构认为,这仍是一个在加速增长的行业,拥有广阔的市场。而行业的真正价值是,企业的“服务力”与居民生活、城市发展所需碰撞带来的巨大可能性。

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