随着地产融资环境整体趋紧，一些高杠杆房企承受的资金成本日渐增大。
12月10日，“川系”房企蓝光发展(600466.SH)发布公告称，全资子公司在境外发行3亿美元、期限2.25年的无抵押固定利率债券，同日在新加坡证券交易所上市交易，该票据利率达10.40%，将于2023年到期。
超过10%的发债成本，已高于行业平均水平。
贝壳研究院数据显示，11月房企境外债券融资平均票面利率8.04%，融资成本超10%的多为阳光集团、景瑞控股等中小房企，而旭辉控股、正荣地产等融资成本维持在5.25%~5.45%区间。
同为已跨入“千亿阵营”的房企，蓝光发展的融资成本一直居高不下。譬如今年5月份，该集团发行的一笔2.5亿美元高级无抵押票据，票息率11%；2020年度第一期及第二期债权融资计划，挂牌利率也高达10.5%。
受境外疫情反复、全球政治经济等不确定性因素影响，近期境外债市整体低迷，房企融资成本有攀高倾向。除去宏观环境影响，杠杆率较高、规模扩张放缓等基本面走向，也是影响蓝光融资成本的重要因素。
作为从四川走出的“黑马房企”，蓝光发展在过去五年内飞速扩张，并于2019年首次迈进千亿销售大关。不过，激进的发展速度，让蓝光发展背上较为沉重的债务负担，资金成本高企，连踩融资新规“三道红线”。
今年以来，蓝光发展开始有意控制资产负债比率，截至三季度末，集团净负债率由上半年的105.6%下降至97.6%，从“红档”降为“橙档”； 期末剔除预收账款的资产负债率为70.6%，现金短债比0.81。
年初业绩会上，蓝光发展总裁迟峰曾表示，今年现金流必须做大做强；要降低融资成本，控制资产负债比率；销售端加强销售回款，加强利润管理；提高区域效率；聚焦住宅开发和物业服务，非主业推向市场。
截至目前，蓝光发展杠杆结构略有改善，但降低融资成本、加强回款和利润管理、做大做强现金流还未见明显成效。
今年前三季度，蓝光发展销售金额662亿元，同比下降7.4%；权益销售金额471亿元，权益比率71.15%，对应回款率仅54%。克而瑞数据显示，截至11月末，蓝光发展全口径销售额910亿元，仍未追平去年，行业排名下降7位。
销售及回款疲软，直接影响了该集团的盈利表现。前三季度，蓝光发展营业收入313.8亿元，同比增长12.5%，归母净利润26.7亿元，同比仅增长5.4%。从销售业绩到各项盈利指标，蓝光发展已较往年明显降速。
土储是房企发展的基底，在飞速扩张的那几年，西南片区曾为蓝光贡献了主要业绩。但随着行业竞争日渐激烈，蓝光发展的区域布局明显受限，于是其将战略重心东移，在上海开辟总部，以期拓展华东的拿地和融资资源。
迟峰便是为助力蓝光的新战略而来。市场信息显示，迟峰上任后，开始进行组织架构调整，将部分大区整合，包括江苏区域合并安徽区域，河南区域合并两湖区域（湖南、湖北）等，缩减总部、增强区域，提升一线效率。
为了补充弹药，今年蓝光新进入了多个城市，频繁高溢价拿地。4月份，蓝光发展以8.47亿总价竞得河南南阳一宗地块，溢价率达到122.9%；8月份，以7.93亿元拿下石家庄一宗地块，溢价率逼近100%。
多个市场人士认为，蓝光发展加大在三四线城市的拓展力度，且拿地成本高企，未来盈利状况或将承压。在石家庄街头，蓝光发展已挂出多个巨型项目展位，而其能否在遍布龙头的低温市场下突围而出，仍是未知数。
“房地产行业是现阶段去杠杆的重要领域，未来十年，融资将成为房企的核心能力。在房价涨幅有限、行业利润有限的情况下，融资成本成为首要考虑指标，成为考验房企融资能力的分水岭。”易居控股CEO丁祖昱认为。
将高成本借来的钱，投向一些前景并不明朗的市场，蓝光发展能否在规模诉求下守住安全边界，挑战颇多。广发证券表示，该集团的风险因素有，新进入城市去化放缓，影响公司销售，地产结算进度不及预期等。
本文来源：第一财经
作者：孙梦凡
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