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融资成本居高不下,蓝光发展规模扩张承压

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随着地产融资环境整体趋紧,一些高杠杆房企承受的资金成本日渐增大。


随着地产融资环境整体趋紧,一些高杠杆房企承受的资金成本日渐增大。

12月10日,“川系”房企蓝光发展(600466.SH)发布公告称,全资子公司在境外发行3亿美元、期限2.25年的无抵押固定利率债券,同日在新加坡证券交易所上市交易,该票据利率达10.40%,将于2023年到期。

超过10%的发债成本,已高于行业平均水平。

贝壳研究院数据显示,11月房企境外债券融资平均票面利率8.04%,融资成本超10%的多为阳光集团、景瑞控股等中小房企,而旭辉控股、正荣地产等融资成本维持在5.25%~5.45%区间。

同为已跨入“千亿阵营”的房企,蓝光发展的融资成本一直居高不下。譬如今年5月份,该集团发行的一笔2.5亿美元高级无抵押票据,票息率11%;2020年度第一期及第二期债权融资计划,挂牌利率也高达10.5%。

受境外疫情反复、全球政治经济等不确定性因素影响,近期境外债市整体低迷,房企融资成本有攀高倾向。除去宏观环境影响,杠杆率较高、规模扩张放缓等基本面走向,也是影响蓝光融资成本的重要因素。

作为从四川走出的“黑马房企”,蓝光发展在过去五年内飞速扩张,并于2019年首次迈进千亿销售大关。不过,激进的发展速度,让蓝光发展背上较为沉重的债务负担,资金成本高企,连踩融资新规“三道红线”。

今年以来,蓝光发展开始有意控制资产负债比率,截至三季度末,集团净负债率由上半年的105.6%下降至97.6%,从“红档”降为“橙档”; 期末剔除预收账款的资产负债率为70.6%,现金短债比0.81。

年初业绩会上,蓝光发展总裁迟峰曾表示,今年现金流必须做大做强;要降低融资成本,控制资产负债比率;销售端加强销售回款,加强利润管理;提高区域效率;聚焦住宅开发和物业服务,非主业推向市场。

截至目前,蓝光发展杠杆结构略有改善,但降低融资成本、加强回款和利润管理、做大做强现金流还未见明显成效。

今年前三季度,蓝光发展销售金额662亿元,同比下降7.4%;权益销售金额471亿元,权益比率71.15%,对应回款率仅54%。克而瑞数据显示,截至11月末,蓝光发展全口径销售额910亿元,仍未追平去年,行业排名下降7位。

销售及回款疲软,直接影响了该集团的盈利表现。前三季度,蓝光发展营业收入313.8亿元,同比增长12.5%,归母净利润26.7亿元,同比仅增长5.4%。从销售业绩到各项盈利指标,蓝光发展已较往年明显降速。

土储是房企发展的基底,在飞速扩张的那几年,西南片区曾为蓝光贡献了主要业绩。但随着行业竞争日渐激烈,蓝光发展的区域布局明显受限,于是其将战略重心东移,在上海开辟总部,以期拓展华东的拿地和融资资源。

迟峰便是为助力蓝光的新战略而来。市场信息显示,迟峰上任后,开始进行组织架构调整,将部分大区整合,包括江苏区域合并安徽区域,河南区域合并两湖区域(湖南、湖北)等,缩减总部、增强区域,提升一线效率。

为了补充弹药,今年蓝光新进入了多个城市,频繁高溢价拿地。4月份,蓝光发展以8.47亿总价竞得河南南阳一宗地块,溢价率达到122.9%;8月份,以7.93亿元拿下石家庄一宗地块,溢价率逼近100%。

多个市场人士认为,蓝光发展加大在三四线城市的拓展力度,且拿地成本高企,未来盈利状况或将承压。在石家庄街头,蓝光发展已挂出多个巨型项目展位,而其能否在遍布龙头的低温市场下突围而出,仍是未知数。

“房地产行业是现阶段去杠杆的重要领域,未来十年,融资将成为房企的核心能力。在房价涨幅有限、行业利润有限的情况下,融资成本成为首要考虑指标,成为考验房企融资能力的分水岭。”易居控股CEO丁祖昱认为。

将高成本借来的钱,投向一些前景并不明朗的市场,蓝光发展能否在规模诉求下守住安全边界,挑战颇多。广发证券表示,该集团的风险因素有,新进入城市去化放缓,影响公司销售,地产结算进度不及预期等。

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