大唐地产成功上市，首日股价坐上“过山车”

年末踩点上市，大唐地产等这一声钟响等了十二年。

金融危机爆发的2008年，大唐地产首次计划赴港上市，时逢危机又叠加创始人余英仪辞世，上市进程无奈搁浅。

时隔十一年，大唐地产在去年11月二赴港交所，却因负债高企、稳定性不足等原因被拒之门外。

今年5月底招股书失效的三天后，大唐地产无缝衔接三战港交所，终于等来了上市钟响。

12月11日，大唐集团控股有限公司（2117.HK）（文中简称“大唐地产”）正式登陆港交所。上市当日，大唐地产开盘报价4.56港元，与发行价持平。但随后股价一度大跌近20%，至3.65港元。截至午市收盘，其报价4.56港元，总市值60.8亿港元。

回顾今年下半年上市的另外5家房企，破发、认购不足成常态。这些房企首日收盘，港龙中国较发行价微跌，金辉控股、上坤地产、祥生控股和领地控股与发行价基本持平。

在公开招股阶段，除了金辉控股外，其余几家都存在香港公开发售认购不足的情况，可见资本市场对中小房企的信心还是欠缺了点。

不管怎么样，大唐地产也算对自己漫长的上市路有了交代。而在谋求上市的这十几年，大唐地产发生了巨大的变化。

当年，在创始人离世和资金链紧张双重动荡之下，大唐地产被福信集团收购，福信集团董事、控股股东成为大唐地产实控人。据悉，福信集团是民生银行、兴业银行等多家金融机构的股东。

从股权关系来看，福信集团和大唐地产属于兄弟关系。黄晞和吴迪分别为福信集团的第一、第二大股东，吴迪也是中国民生银行董事。

上市前，黄晞持有大唐地产77.79%股权，执行董事吴迪拥有21.21%股权。全球发售之后，黄晞的股权稀释为58.34%，吴迪稀释为15.91%，董事及高级管理层稀释为0.75%，剩余的25%股权由公众持有。

被收购后的几年，大唐地产开始“百亿”战略规划，业务拓展迅速。2015年，大唐地产将业务拓展至天津，次年摘下南宁溢价率高达283.19%的双料地王，而后几年其又将业务拓展至长沙、福州、莆田等全国多地。

追赶之下，大唐地产在2017年实现了销售破百亿，2018年更是以340亿元的销售额位列排行榜77位，进军全国房企百强。

但跑马圈地带来的是骇人的杠杆。

据大唐地产披露的数据，2017至今年上半年，其净负债比率分别为1087.9%，408.8%、119.2%及128.5%。

对照“三道红线”的指标，大唐地产踩中其中两条——剔除预收账款后的资产负债率为84.7%、净负债率为128.5%、现金短债比为1.34。

数据上来看，短短几年大唐地产的净负债率呈断崖式下降，背后离不开福信集团的助攻。上市当日敲钟的，除了董事长吴迪，另一位则是中国民生银行行长郑万春。

自2017年起，大唐地产逐步收购福信集团旗下地产板块子公司以增加其资产总额；同时，其加速偿还借款使其有息借款总额逐渐走低，从而达到降低净负债率的效果。

2017年及2018年，民生银行提供给福信集团及其附属公司的贷款分别为15.06亿元和23.67亿元，其中部分资金流向大唐地产。

截至今年上半年，公司向民生银行所借款项占其借款总额的29%，本金结余总额约23.76亿元。

面对资金问题，大唐地产计划将募集到的资金约60%用于现有项目资金需求，约30%用于偿还若干现有计息银行借款，约10%用于一般营运资金。

难的不止大唐地产一家，今年上市的几家小房企都面临着大大小小的资金与债务难题。

例如，金辉控股过去三年净负债率均处于170%以上，剔除预收款后的资产负债率达到77.14%，踩了两条红线。其第二次递表的数据也显示，截至今年4月，公司账面的现金及等价物仍不足以覆盖短期债务。

领地控股剔除预收款后的负债率、净负债比率及现金短债比分别为80.2%、153.1%及1.1倍，踩中两条红线。此外，一次性上岸的祥生控股也是三条红线全中。

对这些中小房企而言，规模仍待开拓，大唐地产在上市前一天及上市当日还斥资17.07亿元拿下南宁两幅地块。

但不容忽视的是，“三道红线”下融资难度提高，中小房企空间进一步被压缩，上市后如何与头部企业在同一个池子生存，有待时间检验。