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认购不足、平盘平开,领地上市首日表现欠佳

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领地盈利能力持续下降,负债率却越来越高。

四川家族房企领地成功登陆香港资本市场,股票代码是6999.HK。相比上个月上市敲钟的浙系房企祥生,领地上市当天在资本市场的表现不如人意。

上午九点半,领地集团董事长刘玉辉、副总裁刘策和刘浩威叔侄三人正式敲锣。在这个家族具有历史意义的一刻,同为创始人的刘山和刘玉奇将鸣锣的机会让给了儿子。

根据领地的配售结果公告,公司股票定价为5.69港元/股,每手1000股,预计募得资金款项净额为13.19亿港元。

但领地这次上市表现并不出众。

首先,香港公开发售部分认购不足。认购共1429万股香港发售股份,相当于香港公开发售项下初步可供认购的香港发售股份总数2500万股的约0.57倍。

其次,在上市前一日,领地控股暗盘收报5.67港元/股,较发行价跌0.35%,成交额221.35万港元。同时,在上市当天,集合竞价报5.69港元,平盘平开,总市值约57亿港元。

二度冲击IPO、香港发售部分认购不足、上市股价平盘平开,这些似乎都体现出资本市场对领地信心不足。

领地控股发家于四川乐山,当前总部位于成都。截至2020年9月30日,领地控股持有107个处于不同开发阶段的房地产项目,其中89个项目由领地控股附属公司开发,18个项目由其合营企业及联营公司开发。

根据克而瑞2019年房企排行榜,领地集团2019年流量销售额为247.3亿,位于排行榜的第96名。权益销售额为226.7亿,位于排行榜的第82名。

土储方面,截至2020年9月30日,领地总土地储备为1656.77万平米,其中可售但未售以及已售但未交付的建筑61.37万平米。按区域分,目前该公司土地储备中,成渝经济带及四川省占比60%。

领地曲折上市,除了自身规模小外,主要原因是领地自身盈利能力一直在下降、同时,负债率和融资成本又过高。

在盈利能力上,2017年至2019年以及2020年前5个月,领地控股的收益分别为53.38亿元、45.13亿元、75.68亿元以及30.27亿元;利润净额为6.49亿元、5.17亿元、6.72亿元和1.66亿元;净利率为12.2%、11.5%、8.9%及5.5%,净利率持续下跌。

根据招股书,2017年-2019年,领地净负债率分别为60%、110%和140%。今年二度更新的招股书中又进一步上升,截至今年5月末,领地控股的净负债率达到150%。

2017-2019年12月31日及截至2020年5月31日,领地控股未偿还银行及其他借款总额分别为35.86亿元、78.54亿元、117.55亿元及151.76亿元,也呈现扩大趋势。随着规模扩张,领地对资金也更渴求,融资成本一路高升,分别为6.4%、8.8%、9.9%及9.2%。

按照目前“三道红线”的融资标准,“剔除预收款的资产负债率不得大于70%、净负债率不得大于100%、现金短债比不得小于1倍”,领地踩中两条红线,除了净负债率外,领地的资产负债率为80.2%,也踩中红线。

负债率高企,“三道红线”融资新规下,融资成本高的领地急于打开上市融资通道。

据招股书披露,领地控股上市募集的资金用途,约60%将用于拨付现有项目,包括物业开发项目的建设成本;约20%将用于为未来项目提供资金,包括土地收购成本;约10%将用于偿还项目开发的现有计息借款;约10%将用于一般业务营运及营运资金。

值得注意的是,领地虽然踩中两条红线,但管理层似乎在降负债方面动力不足。

正式招股前一天晚上,领地控股集团有限公司通过网络方式召开上市新闻发布会,执行董事、董事长兼首席执行官刘玉辉,执行董事、首席财务官兼联席公司秘书罗昌林,执行董事侯小萍、执行董事曾旭蓉及副总裁徐川海出席会议。

管理层始终没有正面回应领地降负债的计划,称包括“三条红线”在内的政策调整,都是有利于地产行业发展的举措,领地会在遵从国家大政策的背景下,寻求健康的发展,尽量地降低负债,保持健康、良性的负债水平。

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