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“三条红线”重压 房企还有规模化机会吗

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房地产行业分化整合愈演愈烈,市场表现逐渐向头部汇聚,行业集中度进一步提升。“强者恒强”局面的出现,促使中小房企快步跟进,在竞争激烈的市场格局下,或主动或被动,一批地产“黑马”应运而生。然而行业逻辑正在发生变革,房地产行业将加速进入全新的时代。对于行业而言,“唯规模论”早已不再盛行,举债扩张的高风险模式也将退出市场。当“三高”模式步入尾声,面对仅存的窗口期,谁将会是去规模下的最后“黑马”?

  估值流血的上市

随着“三条红线”的出台,对于很多负重前行的中小房企而言,如何在降负债与促增长之间寻求平衡,显得尤为迫切。中小房企要实现“逆袭”,阶段表现必为积极扩张与广泛布局,但当前节点这一路径面临巨大压力。

年关将至,港交所还有多家涉房企业在排队等待上市。北京商报记者梳理发现,截至目前,年内已有包括汇景控股、港龙中国、金辉控股、上坤地产、祥生控股及领地控股等6家房企成功上市,另有大唐地产已通过聆讯。

值得一提的是,上述房企的共同特点在于均有“踩线”多条的情况,祥生、金辉更是TOP50内少数未上市的房企。

A股等待四年未果,金辉控股于年内转战港股,两次递表方才如愿。据招股书披露,金辉控股复合年增长率为48.5%,其中2019年度增幅达62.56%。即便如此,金辉控股并未收获资本市场的热情,开盘首日即破发,表现低迷。

与金辉控股相比,祥生控股虽逃过开盘即破发的命运,但作为千亿房企中的一员,其股价首日表现并不亮眼。不过祥生千亿房企的身份也让其免去了多次递表的波折。

中国城市房地产研究院院长谢逸枫表示,自融资“三条红线”出台后,目前可以说是房企上市最后的“窗口期”,从市场表现来看,地产股已不再受资本青睐,负债规模高、盈利能力偏弱是最直接的原因。尤其是当前节点,中小房企扎堆上市,更压低了这一板块的整体估值。

负债是绕不开的共性问题。招股书显示,2019年祥生控股的净资产负债比率为360%,虽较高点有大幅下降,但依然处于高位。同样的,截至2020年4月30日,金辉控股净资产负债比率为180%,较2019年底的170%有所上升。过往三年的资产负债率也一路走高。

降负债与促增长如今似乎站到了对立面。即将迈入千亿,对于未来规模化的设想,北京商报记者与金辉方面取得联系,但对方并未给出正面回应。

在谢逸枫看来,受传统开发模式影响,“三高”模式仍是房企成长的基础,这样也造成在当前节点并不被追捧,尤其是在物管板块的冲击下,就更显差距。

“即便上市成功,短期的‘输血’并不能取代长期的‘造血’。”贝壳研究院高级分析师潘浩则指出,在2020年突发疫情以及监管新规下,行业逻辑正在发生变革。对于行业整体而言,“唯规模论”早已不再盛行,举债扩张的高风险模式也将退出市场,更加有利于管理红利型房企的规模扩张才是长期趋势。

  大湾区红利的机会

易居研究院智库中心研究总监严跃进表示,融资收紧给房地产带来的影响毋庸置疑,房企拿地也将保持谨慎态度。如果这一条件均等,那么未来区域性成长就显得格外重要。“受益于区域市场的发展,类似于粤港澳大湾区等城市群,这两年呈现爆发式增长,相关房企的项目布局自然有利可图。”

行业内比较一致的判断是,上一轮长三角的爆发,提速了新城、中南两大华东房企规模化的进程,又储备了像祥生这样的新千亿企业,鉴于以北京为中心的京津冀区域调控力度不减,未来能够借助区域红利做大规模的只有粤港澳大湾区内重仓的企业。

北京商报记者注意到,受疫情影响,上半年房地产销售几乎停滞,但大湾区深耕房企普遍表现强劲。以龙光集团为例,今年前11个月,龙光集团已完成了全年销售目标的99%。财报数据显示,截至2020年6月30日,龙光集团拥有大湾区土储货值占土储总货值比重82%。下半年可售货值约1340亿元,逾六成位于粤港澳大湾区。

同时,龙光集团于年内不断收割优质地块,并创造了多个“地王”项目。其中,龙光以115.97亿元竞得深圳前海宅地,溢价率高达43.49%。频频出手扩张或是出于“突围”的目的,但如此大的动作,也带来了资金上的压力,未来需要较高的利润去填平。龙光方面在接受北京商报记者采访时也直言,在行业整体利润率下行的背景下,未来龙光依然有信心保障盈利能力领先。截至2020年6月30日,公司平均地货比仅为31%,远低于同业。公司有信心未来三年权益销售平均增速不低于20%,增速高于同业。

除龙光集团外,时代中国也已于11月超额完成全年目标,这一方面有年初目标设置的保守性,另一方面也体现出区域发展的韧性。

谢逸枫称,目前房地产行业有两个重要标志,一个是由规模转向品质,另一个就是由增量时代进入到存量时代。粤港澳大湾区受政策红利加持,而且拥有丰富的旧改资源,强大的内需正在形成。“目前的土储结构决定未来几年的江湖地位。当规模不再成为硬性指标,未来考核房企的指标将回归基本面。”

事实上,随着大湾区建设提速,越来越多的房企加入到该区域的市场竞争中。同策研究院数据显示,2020年前11个月,30家房企在大湾区总计获得173宗涉宅用地,拿地面积达1189.78万平方米,总拿地金额达到3358.28亿元。这之中有龙头房企恒大、保利、碧桂园,亦有“当地”房企时代中国、龙光、佳兆业。

  抗风险能力保障

房地产行业分化整合愈演愈烈,一批地产“黑马”应运而生。但对于它们而言,如何在去规模化的环境下实现“突围”,仍是摆在眼前的难题。

多位房企负责人也直言,相比于前些年一味地规模化,目前大家更希望有质量、安全地规模化。“比如,能不能抵抗突然收紧的融资环境、能不能在天灾人祸中生存下去,都远比单一规模化要重要。”一位重仓大湾区的千亿规模房企副总裁如此表示。

潘浩称,“黑马”型房企普遍源于早期对于趋势的预判以及优势区域的货值储备。行业新逻辑之下,对于行业新机遇的洞察预判以及提早布局仍是其快速成长的保障。而想获得长期的成长性,则要考验房企整体的抗风险能力。从行业长期发展的角度看,当“黑马”型房企实现一定的规模后,将进入控速发展的平台期。在高速冲击规模效益后,将面临后续资金、债务、流动性等诸多问题,这些问题都需要人、财、物以及时间上的修复。“因此,预判是前提,储备是基础,抗风险能力是保障,这才是‘黑马’房企成长的关键。”

就未来而言,房企将从规模发展到有质量发展,这里的有质量不仅是成长的稳定性,还包含企业经营的安全性。对于资金密集型的房地产行业,主要是金融安全性。“三条红线”影响下,房企短期以“降负债”为首要目标,在目标之下,房企在规模、土储、融资等多方面都将作出适当的策略调整。

严跃进则指出,虽然目前都在谈去规模化,但只是把这一指标弱化,并非全面掩盖。实际上对规模来说还是需要看好,并不存在顶部的概念,目前改善型需求被广泛挖掘,“住得更好”本身也没问题,所以未来做规模依然还是有机会的。融资“三条红线”确实产生了约束作用,从后续发展看,资金面确实需要把握,这一点需要房企自己的努力。而土地储备则需要更为谨慎,跟着政策大方针走,不能一味追求“便宜”,而忽视了区域未来的成长价值。

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