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半个月内连续出手调控楼市 成都为购房者“兜底”

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在半个月内,成都已经两次出手调控楼市。12月8日,成都市人民政府办公厅印发了《成都市商品房预售款监管办法》(以下简称《办法》),对监管措施从严进行了升级。依照《办法》规定,成都商品房预售款将全部直接存入监管账户,开发企业不得以其他任何形式违规收取购房款。《办法》自2021年1月7日起施行,有效期3年。

关于商品房预售款监管,成都在2009年就已经出台相关政策,并于2015年做过修订。这一次发布的新版《办法》,监管力度很强,措施也很细致、到位,能有效保障购房者买房之后的权益。

半个月前,成都政府相关部门针对房地产市场的调控手段频繁,从供给和需求两方面下手,连续打出“限地价+限房价的双限地”、“修订商品房摇号规则”等组合拳。

成都近期为何收紧楼市调控?综合业内人士反馈,近期成都房价上涨苗头凸显、消费者买房热情高涨;土地成交价格上涨,房企买地热情也高涨。楼市基本面向好的背后,市场基础是否牢固?

今年9月,一则关于成都金融机构禁止向和记黄埔地产(成都)有限公司提供新增融资、贷款的新闻引发轰动,同时也撕开了房企此前在成都“囤地”、“捂盘惜售”等赚取高额利润的冰山一角。和记黄埔将其在2014年的一幅土地转给禹洲集团,直接获利38亿。

这一事件引发了业内对成都楼市的关注,调控或许也因此埋下伏笔。

进一步保障购房者权益

今年国内疫情平稳后,成都也加入了楼市回暖大军,不少楼盘开始出现购房者排队进售楼部看样板房的现象。多个楼盘开始摇号,甚至出现“万人摇”。

成都对中签率有划分,分别是拆迁、刚需、普通等分类。在普通类的摇号中签率里,最低只有0.62%。热销楼盘基本都是一二手倒挂的盘。比如,青羊区外光华的绿地新里城,均价1.74万元/平方米,54套房源吸引了3000多人排号,普通中签率只有0.62%。

天府新区恒大天府半岛,360套房,均价1.25万元/平方米,网上报名第一天就有超过3000组客户,最后参与摇号人数达11129人次,平均中签率3.23%。

东二环的首创天禧,均价2.1万元/平方米,共321套房,吸引1000多组客户参与摇号。

疫情过后,被压抑的需求喷涌而出,虽然成都也有部分因报名人数不足而取消摇号的楼盘,但因为有一二手倒挂的楼盘存在,楼市成交依然是向上的态势。

在这样的市场现状下,市场乱象也频频发生,“收茶水费”“全款不备案”、“开发商自主摇号舞弊”等还会出现于一些监管不严的项目里。实际上,不公平的市场环境就是对消费者利益的最大损害。

同策研究院分析师谢梦娴认为,2015年的时候,成都政府也出台过关于预售款监管的相关政策,要求房企需被监管的工程建设资金达总额的1.1倍,且在取得《工程竣工验收备案表》之前,只能用于项目建设必需的建筑材料、设备购置等土建工程费用、设备安装工程费用以及工程建设其他费用,不得挪作他用。

新推出的商品房预收款监管办法,将对预售款监管实行银行专户监管制度,预售款监管额度与开发企业信用等级挂钩。对于信用良好的大房企,预收款监管更为宽松,在工程建设各进度节点上对于预售款的使用也更加灵活。对于购房者来说,预收款监管将最大限度减少期房烂尾的可能,减小了购买期房的风险,提供了更大的保障。

据成都住建官方发布的信息,为保障预售商品房工程建设维护购房人合法权益,成都相关部门将对预售款进行全程监管。预售款是指房地产开发企业将取得商品房预售许可且未完成工程并联竣工验收的房屋预先出售给承购人,由承购人按商品房预售合同约定支付的全部购房款。“预售款全部进入专管账户,监管额度内的预售款支取实施节点余额管理”,这一条对于成都房地产行业的影响是最直接的。

“尾款”制度倒逼闲置土地开发防烂尾

对预售款进行全程监管,简单来说,就是针对期房销售的楼盘,为了防止开发商随意支配挪用预售款、保障商品房工程建设防止“烂尾”、维护购房者的权益,行政部门和金融机构对开发商收取的预售房款进行的监管。

业内人士指出,由于被监管的资金,房企还是能使用,这相当于给企业上了一个紧箍咒。在2015年出台的政策中,住建部门只负责制定监管规则,对商品房预售款监管工作只进行“指导、督促”;此次《办法》明确规定了监管协议须由开发商、住建局和银行三方共同签订。

住建部门的强力介入,银行基本上就变成了一个保管资金的“工具人”,须得到住建部门的授权才能向开发商拨付监管资金。这个操作,能有效避免开发商随意挪用预售款,减少开发商因资金断裂而出现楼盘“烂尾”的风险。

对于房价,《办法》规定以商品房预售挂牌价款总额为基准,当工程达到正负零时,监管额度不低于25%,其余阶段,监管额度不低于15%。以商品房预售挂牌价款总额为基准的规定,可以起到防止楼盘挂牌价虚高的作用。据透露,目前成都市面上有些商办项目实际上卖1万元/平方米,但开发商却在住建部门以5万/平方米甚至更高的价格登记挂牌。

《办法》规定了预售款的监管期限,要从楼盘拿预售开始,到集中交付时才结束,覆盖了购房者从买房到交房的全过程。由于要到集中交房才能结束预售款监管,这就倒逼开发商不得不把包括景观、公区、装修等工程质量和细节做得更好。如果做出来的产品“货不对板”,遭到业主的普遍投诉,开发商想拿到“尾款”就没那么简单了。

成都业内资深人士分析,《办法》规定了行政部门参与监管的具体执行,更好地保证开发商专款专用,减小楼盘烂尾的风险;监管期限延长至楼盘集中交付,相当于开发商压了一笔交房尾款,倒逼开发商把好工程质量关,这对于未来三年,拿了高价地的房企来说非常重要,一旦粗制滥造,则有拿不到尾款的风险;监管额度与开发商信用等级挂钩,将减少市场乱象,有利于建立更公平的市场交易环境;对于外来开发商在成都设立分公司的情况,分公司的建设资金能有效运用到本地项目中,防止集团总部克扣、挪用成都项目的建设款项。一些因“分公司没钱而不得不偷工减料”的情况将得到很大的改善,最终也将利好成都购房者,减少购房者的后顾之忧。

更为重要的是,成都此次在预售款资金监管中祭出“尾款”制度,对于房企现金回流影响非常大,这就像通过设置“条件”倒逼房企加快开发节奏、强化内部运营体系、提升工程高质量管理。也意味着房企捂盘可能性将大大减少。

三道红线之下的风险把控

一名深耕成都多年的房企相关人士表示,三道红线之后,行业去杠杆化将是趋势,迫使开发商在产品质量上下功夫,以期提高单个项目的收益率。

从近期成都土地市场来看,市场存在供需失衡的现状。中指院数据显示,2020年11月成都全市商品住宅成交面积环同比均上升,成交199.8万平方米,环比上升59.1%,同比上升7.6%。成都市中心城区却略显供应不足,中心城区供应面积为97.3万平方米,环比下降3.6%,同比下降60.3%。中心城区商品住宅库存面积为1591.1万平方米,环比下降1.9%,同比下降16.3%。出清周期为10.2个月,较去年同期缩窄5.5个月。放到大成都区域来看,去化周期也在10.5个月,较去年同期缩窄3.6个月。

但成都土地供应开始上涨,成交量却开始走低。11月,成都推出涉宅用地33宗,约139.8万平方米,同比上升2.8%,环比上升83.8%;成交涉宅用地20宗,约89.2万平方米,同比下降32.7%,环比上升66.0%。这个时候,土地价格是环比上升的。

究其原因,“成都有一些捂了很久的地,一直烂着;新拿的地又贵得吓人。”一名房企人士认为,“作为西南中心城市,成都早已是各路房企兵家必争之地,招拍挂的高价地实在是赚不到钱,尤其是主城,开发商举牌到最后大多放弃了。”

过去房企通过大量囤地,降低持有成本,如今恐怕随着开发模式的转变,手中的土地就会转化成风险。南都大数据研究院监测65家规模房企,囤地最多的房企总土储已超过2.4亿平方米。业内人士认为,成都新政对于房企开发模式的敲打,并不亚于杭州。

与杭州市场一样,近两年成都市场土拍价格水涨船高,房企利润也被压缩,但不少房企在成都拿地就像在杭州拿地一样,“只要进军成都,整个四川都知道我进成都、进四川、进西部了,省去多少广告费。”一名成都外来房企相关人士说。

成都这个市场不只外来房企瞄准,当地国资也积极参与到土拍市场。12月1日,成都推出4宗纯住宅土地出让,全部位于主城区成熟区域,出让面积合计113亩。其中锦江区共推出2宗地,起拍楼面价均为16800元/平方米。竞拍最为激烈的是锦江区二号宗地,最终被锦江统建联合华发竞得,竞拍对价为“19300元/平方米+无偿移交23%统筹住房”。启信宝数据显示,锦江统建为成都市锦江区国有资产监督管理局100%控股企业。

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