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“三道红线”压顶 年底房企股权融资大增

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今年突如其来的疫情打破了房地产行业原有的发展节奏,行业在经历低谷后率先复苏,展现出较强的韧性。不过,在地方调控频频收紧、“三道红线”融资新规穿透式监管下,高负债房企面临较大压力,以期通过加快销售回款、出售资产、股权融资等多种手段降杠杆、降负债。

据同策研究院监测的房企融资报告显示,11月份,40家典型上市房企股权融资总额为256.36亿元,占比23.50%,环比大幅上涨331.2%。在业内人士看来,在“三道红线”之下,未来房企分拆子公司上市、引入战投、转让项目股权等现象将继续增加。

11月40家房企股权融资环比增331.2%

“三道红线”即剔除预收款后的负债率不超过70%、净负债率不超过100%、现金短债比不低于1。以有息负债规模为融资管理操作目标,分档设定为有息负债规模增速阈值,每降低一档,上限增加5%。根据“三道红线”要求,几乎所有扩张迅速、规模较大的房企都不同程度地中招。

众所周知,房地产投资大、周期长,融资是最关键的环节。业内人士认为,围绕房地产行业已经形成了非常大的金融生态。一直以来,房地产和金融相互促进,金融离不开实体,房地产业的发展也需要金融的支持。由此,房企依赖金融加速扩张,甚至出现过度金融化的现象,资金链断裂的风险也随之增加。“三道红线”的出现对于房企来说,无异于“打蛇打在七寸”上。

在“三道红线”压力之下,房企开启“降负”通道,除了加速销售回款之外,股权融资也大幅增加。据同策研究院监测的房企融资报告显示,11月,40家典型上市房企股权融资总额为256.36亿元,占比23.50%,环比大幅上涨331.2%,其中包括恒大集团转让所持广汇实业40.96%的股份,获得148.5亿元,融创服务与金科服务、世茂服务拆分上市分别获得融资折合分别为48.7亿、10.19亿与2.55亿元。国泰君安研报称,股权融资不会增加有息负债,同时可以增厚权益,对改善公司负债水平作用显著。

事实上,在日前举办的“2020年华夏房地产投融资高峰论坛”上,业内人士以财经视角解读“三道红线”下房企的融资逻辑和破局之道。其中,力高地产控股集团副总裁梁婉婵称,“三道红线”促进房企间的股权合作,包括很多金融机构也涉足房企股权投资领域,比如在百强房企之间、房企和金融机构之间、房企和小型地产商之间的股权合作。

“过去金融机构并不愿意做股权投资,因为股权投资要承担市场风险,而是倾向于做债务投资。现在看来,‘三道红线’管理的是有息负债,实际上是债务投资,而股权投资还是获支持的。”中南建设董秘梁洁表示,当房价不再上涨,在“三道红线”约束之下,企业的融资优势没有之前那么有利,即使融资能力再强,有息负债的增加最多就是15%。此时,企业的差异性就更明显地体现出来。比如,运营管理能力强的企业,投资准确度高,周转效率高,能够赢得更多的股权投资。

从这个角度来看,“三道红线”也给一些企业带来了机遇。中奥地产资本运营总经理邓志超就表示,“三道红线”的约束让更多的房企意识到需要进行股权合作,比如在土地市场上,一些企业因此增加了拿地的机会。

原财政部科学研究院MPA硕士研究生导师/博士、锦州银行非执行董事吕飞也表示,在现有的市场环境下,现金流充沛、产业结构调整到位的企业,是一次难得的开拓市场机遇,可以通过并购获得优质项目。

“三道红线”下房企如何应对融资趋紧?

在业内人士看来,“三道红线”虽然剑指房企高负债,但是目的是为了防控房地产金融风险。潍坊银行投资总监兼投资银行事业部总经理章延文表示,房地产作为一个高速增长的行业,积累了一定的风险。目前监管的指向也是在去金融化,希望住房恢复正常的消费产品属性。“三道红线”的提出并不是打击房地产,而是针对房地产行业负债率过高的现象,要控制负债率的快速提升,防控房地产行业风险的发生。

事实上,今年8月16日,银保监会主席郭树清就发表文章指出,房地产泡沫是威胁金融安全的最大“灰犀牛”。在11月30日,郭树清在文章中再次提及,房地产是现阶段我国金融风险方面最大的“灰犀牛”。

分析人士提出,当前房地产的融资风险需要降下来,以消除“灰犀牛”的威胁。那么,在“三道红线”下,究竟该如何应对当前市场融资环境变化所带来的风险?

吕飞表示,在当前监管政策环境下,对于此前“粗放式”发展的企业肯定是非常困难的,必然会“临时抱佛脚”,比如找过桥资金补充流动性,降低资产负债率,力求渡过眼前难关,甚至还要处置部分优质资产,加速现金回流,达到监管部门提出的“三道红线”要求,这都是当前一些企业自救的方法。

平安证券首席经济学家钟正生则指出,随着融资监管的加强,房企应加速推盘,寻求通过销售途径回笼资金,而对拿地和新开工应趋于谨慎,需要警惕由此引发的房地产投资波动。

中国人民大学商学院教授、人大国发院城市与房地产研究中心主任况伟大直言,开发商需要进行经营模式的转变,由一个金融家变成企业家或者投资者。

对于未来的融资政策预期,钟正生分析表示,当前房地产融资监管处于偏紧的状态,加上“三道红线”这一常态化的监测机制,预计后续进一步大幅收紧的空间有限,毕竟政策大幅快速收紧也会导致房地产过快失速,产生过度波动的风险。

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