写字楼市场今年遭遇坎坷，物流地产成了新宠

疫情就像推动多米诺骨牌的那双手，一系列连锁反应让几乎所有行业都来到转折点，房地产行业也不例外。

“去年房地产投资最棘手的问题是贸易摩擦，其次是经济增长，而今年的TOP1变成了疫情及其带来的连锁反应。”普华永道中国审计合伙人孙颖在城市土地学会（ULI）与普华永道的《亚太地区2021年房地产市场新兴趋势报告》（以下简称“报告”）交流会上指出。

写字楼的遭遇尤为坎坷。作为一直以来投资核心资产首选的写字楼，如今受欢迎程度和预期盈利能力有所下降。

放眼整个亚太地区，今年前三季度办公楼的交易下跌38%。根据世邦魏理仕数据，随着新建供应量的激增，截至今年9月底，北京、深圳CBD商业写字楼的空置率分别达到17.7%和20.1%。

个中缘由，有自身供过于求导致的，也有疫情影响加上经济不稳定造成的。孙颖指出，今年不少企业都在做减法，停止不必要的扩张、缩减规模。与此同时，居家办公的趋势也将对办公市场产生影响。

一方面租金下行、空置率抬升，另一方面资本价值仍然强劲。以上海为例，上海CBD商区的资产回报率依然在3.5%至4.5%之间。

至于未来办公需求和写字楼市场会走向何方，多方观点难达统一。但一个共识是，将来办公市场在用途和布局上会有所变化。

与写字楼市场正好相反，是近年来正在成为核心投资资产的物流地产，也是唯一一个历疫情而弥坚的类别。根据RCA数据，今年前三季度，亚太地区物流地产交易量同比上涨15%。

中国依然是新建物流设施的最大市场。报告指出，中国有着巨大且迅速扩展的市场，并且现代物流设施一直处于严重短缺状态——当前可被称为现代化仓储设施的占比仅5%。

目前，除了普洛斯这类传统物流地产企业之外，还有诸如阿里、京东、苏宁等电商平台企业入局，万科、绿地、碧桂园、远洋地产等房地产开发商也在逐年扩大该领域的市场份额。

另一热潮则是自2016年就开始的城市更新，其受重视程度逐年提升。

报告指出，整个亚洲城市中心的强劲增长导致城市土地严重短缺，同时很多场所逐渐老化或者不能满足当前使用需求。作为积极拥护城市更新的中国，城市再开发已经成为国内开发商获得新地块的主要来源。

目前，城市更新计划正在中国各地火热开展。据悉，今年老旧小区改造计划新开工改造城镇老旧小区3.9万个，涉及居民近700万户，比去年增加一倍。

将目光从行业收缩回房企本身，2020年不仅有疫情带来的不确定性，还有外部政策带来的融资冲击。

“三道红线”的监管政策面世后，各类房企面临的降杠杆及融资难题日益凸显。“银行对较小和杠杆率较高的开发商收紧贷款，加速了企业抛售资产的脚步。”孙颖表示。

相关统计显示，今年前十月，房地产行业产权转让项目约16个。而11月仅半个多月，大大小小的卖资产回血动作就到达了18个。

这其中，不乏招商蛇口、华侨城等央企的身影。作为三道线全踩的国企绿地，也开启了频繁的资产腾挪。

回顾2020年，一场疫情让一切都加快了。“如果按照正常的方式演进，预期会在10-20年的时间里得到一个最终答案，现在我们只用了几个月就得到了。”

对于房企本身也好，整个行业也罢，个中优与劣、机遇与挑战，都在被加速铺开，寻求新的变革。