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《2020·第一财经中国上市房企价值榜》——盈利能力维度榜单解读

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 2019年-2020年上半年,国内房地产市场频繁波动。自2019年以来,调控力度的持续加大,融资渠道收紧,市场降温明显;进入2020年,受疫情黑天鹅影响,楼市跌入冰点;在“因势施策”的支持和引导下,行业秩序逐步恢复,各地楼市先后复苏,量价齐升;随后,为保障整体市场的长期健康发展,“因势施策”再次发挥作用,新一轮的调控政策如期而至。

在近一年半复杂多变的行业环境中,大多数房企依然保持着较大的销售规模和良好的盈利状况,但同时房企的各项能力都面临着严峻考验,包括盈利能力、融资能力、运营能力、偿债能力等等。为了在新的市场环境中,对投资者提供策略参考作用,由第一财经发起,携手同策研究院联合呈现的《2020·第一财经中国上市房企价值榜》,从房企盈利能力、资本市场表现、融资能力、企业规模、偿债能力、运营能力等维度进行分析解读,详细展现中国上市房企的现状与发展。

近年来,中国证券市场逐渐确立了价值型为主流的投资理念,作为反映房企资金回报水平和利用效率的重要指标,企业的盈利能力越强,则其给予股东的回报越高,企业价值越大。对于股权投资而言,资金的回报是投资人最为关注的。在盈利能力的研究中,我们采用了净资产收益率、总资产收益率、销售毛利率、销售净利率四个指标来进行诠释,以求反映企业经营活动对股东回报的体现。

一、A股上市房企盈利能力解读

我们先来看几组数据:

2019年,A股上市样本房企ROE均值11.73%,同比下降2.21个百分点;总资产收益率ROA均值2.24%,同比下降0.44个百分点。2020年上半年,A股上市样本房企ROE均值2.99%,同比大幅下降2.73个百分;总资产收益率0.61%,同比下降0.45个百分点。

销售毛利率方面,A股上市样本房企2019年销售毛利率均值33.63%,相比去年同期小幅下降0.92个百分点,2020年上半年销售毛利率均值29.58%,同比下降5.69个百分点。

2019年销售净利率均值10.37%,同比降低1.97个百分点,2020年上半年销售净利率3.96%,同比大幅减少4.13个百分点。

整体来看,2019年以来样本房企盈利水平持续下滑,利润空间被不断压缩。主要原因是在2019年下半年,房地产市场持续低落,融资环境持续收紧,致使房企融资成本、销售费用等增加,加之2020年初的疫情影响,在各项因素的影响下,房企盈利能力分化明显加剧。

2020年中期,A股上市样本房企中扣除非经常性损益后的净利率高于10%的企业共有14家,但这一数字在去年同期为19家,多家房企掉出扣非净利率10%的门槛。在近一年多的复杂行业背景下,企业盈利能力遭受严峻考验,多家房企盈利水平大幅下滑,其中不乏像泰禾这样的千亿房企。

从榜单来看,陆家嘴依然保持着较强的盈利能力,在今年的盈利能力维度榜单中位居第一位。此外,部分企业如金地集团、荣盛发展、万科等成为该榜单TOP10的新晋企业。

表1:2020年上市房企盈利能力榜单TOP10(A股)

陆家嘴:多元业务提高盈利能力

陆家嘴是一家非常典型的多元化企业,多年来以房地产销售为主业,同时旗下租赁业务、金融业务、物业管理业务等并行发展。公司发展模式为“商业地产+商业零售+金融服务”一体化发展,多元化的业务发展模式,使陆家嘴呈现出了高毛利率的特征,为陆家嘴在房地产市场“白银时代”里获得更为稳定的业绩增长点,平抑了行业风险,提升了自身的盈利能力。

2020年上半年,公司房地产销售收入24.94亿元,期内房地产销售业务毛利率提高23.21个百分点至82.21%。同时公司房地产租赁业务营业收入高达15.69亿元,同比增长4.31%。此外,公司第三大业务的金融业期内营收快速增长至14.3亿元,较去年增长40.29%。从整体来看,三大业务的营业收入占公司总体营收的88.5%,其高毛利也奠定了公司高盈利能力的基础,其中,房地产销售为82.81%、房地产租赁为78.66%、金融业为79%。

表2:2020年上半年陆家嘴各主营业务收入、盈利情况

商业地产方面,主要是住宅类房地产的销售、商业房地产的租赁及转让。公司持有核心产品长期运营的同时,推进短期住宅产品的销售及部分办公楼宇的转让,实现资产的有序流动。现公司持有的运营物业大多位于上海陆家嘴金融贸易区、前滩国际商务区以及天津红桥区,区位极佳,为公司商业地产主业良性、稳健发展提供有力支撑。

虽然陆家嘴是以持有型物业经营见长的公司,但房地产销售收入仍是公司的主要收入。2019年公司实现各类房产销售收入合计71.53亿元,其中住宅物业实现现金收入39.7亿元,在售项目的整体去化率为67%。2020年上半年公司累计住宅物业合同销售面积1.17万平方米,合同金额 3.10 亿元,在售项目的整体去化率为 47%。

公司2020年上半年毛利率72.73%,销售净利率(扣非)为24.69%,总资产净利率2.62%,在样本房企中均位于首位。与去年同期相比,销售毛利率及扣非净利率均有提升。主要是与成本和三费占比较同期有所下降,利润规模提升有关,体现了公司整体的盈利能力。

荣安地产:小而美的区域深耕型房企

荣安地产始创于1995年,总部位于浙江宁波,是宁波第一家房地产上市公司和华东地区首家深交所上市公司。作为一家年销售200亿的区域性A股上市房企,近年来荣安地产的盈利能力却让行业内刮目相看。

2019年,公司实现营收66.62亿元,同比增长68%,在样本房企中属于营收较低的企业,但其超高的盈利能力表现远超过了行业头部企业。2019年,公司归母净利润18.8亿元,同比增加210.4%。毛利率达到41.6%,高出行业平均水平10个百分点;净利率达到26.4%,高出行业平均水平15.2个百分点。

2020年上半年,荣安地产各项盈利指标与去年同期相比均有不同程度下滑,主要是由于年初疫情影响之下市场停摆。虽然盈利指标出现小幅下滑,但荣安地产的盈利能力在行业对比中依然突出。

表3:2018-2020年中期荣安地产盈利能力指标对比

值得分析的是销售净利率,2020年中期,荣安地产扣非销售净利率为24.34%,在A股上市样本房企中排名第二。在毛利率下降的同时,净利率反而有小幅增长,表明公司各类费用控制能力有所提升。

表4:2020年中期样本房企扣非销售净利率TOP10(A股)

整体来看,荣安的高盈利能力主要有三大支撑,一是布局价值高地及拥有产品溢价能力;二是发挥深耕优势降低综合成本;三是借力项目合作放大资金杠杆。

就布局而言,荣安选择发展速度较快,城市基本面好的重点城市入驻,获取城市发展带动市场发展的红利,实现价值兑现。

作为一家典型的区域深耕型房企,2019年公司营业收入的77.7%来自于宁波区域,但与此同时也开始积极探索周边城市市场。2020年上半年,公司在宁波区域的营业收入在总收入中的占比锐减至24.6%,与此同时,公司在宁波以外的邻近城市的营业收入快速增长。区域深耕的优势降低了公司运营的综合成本,实现管理半径内的规模经济效应,有利于重复利用资源,区域内部相互协同降低成本,提高运营效率。

此外,与上游品牌房企合作也是荣安提升盈利能力的一个支撑点,放大资金杠杆,提升投资收益。合作开发房地产项目使公司利益最大化,并积累了丰富的合作开发管理经验,能够有效控制风险。同时,公司实施快速开工、快速开盘、快速回笼资金的项目运营模式,大大降低了项目的开发成本以及政策变动的风险。

二、H股上市房企盈利能力解读

H股市场方面,2020年上半年H股样本房企平均毛利率为30.34%,同比2019年上半年的32.88%下降2.54个百分点;销售净利率为6.21%,同比2019年上半年的9.86%下降3.65个百分点;整体市场水平略优于A股表现。

此外,在总资产净利率(ROA)和净资产收益率(ROE)方面,2020年上半年H股样本房企平均ROE为5.92%,较2019年同期的8.02%下降2.1个百分点,上半年平均ROA为0.76%,较2018年的1.09%减少0.33个百分点。四项盈利指标平均水平同比均有下滑,表明行业整体盈利能力较去年有所下滑。

表5:2020年上市房企盈利能力榜单TOP10(H股)

龙光集团:城市更新成为业绩增长新引擎,盈利能力突出

龙光集团总部位于深圳,是一家深耕于粤港澳大湾区住宅市场的区域型房企。集团奉行“住宅开发+城市更新+商业运营+产业运营”四大主营业务,重点布局粤港澳大湾区、长三角两大都市圈和西南、中部城市群。截至到2020年6月底,龙光土储货值达9340亿元,超过八成位于大湾区,其中深圳和临深区域的土储货值占比近五成,以合理的价格锁定优质土储资源,为未来保持高盈利发展奠定基础。

2020年上半年,公司实现权益销售金额463.5亿元,同比增长12.1%,销售均价15978元/平方米,同比增加19%;销售结构上看,公司充分受益于优质大湾区土地储备,该区域合约销售金额达278.1亿元,占比达60%。2020年上半年,龙光集团营业收入为310.4亿元,同比增长14.9%,实现归母净利润61.6亿元,同比增长20.1%,业绩的快速增长为公司盈利能力提升起到正面推动的作用。

从盈利能力方面来看,公司上半年销售毛利率35.23%,高于行业平均水平,扣非净利率19.49%,处于行业较高水平,在H股样本房企中排名第7。上半年龙光集团ROE和ROA分别为17.16%和2.76%,在样本房企中均排名第一。

表6:2020年中期样本房企ROE、ROA指标TOP10(H股)

龙光地产盈利能力出众主要得益于成本控制能力较强,土地成本优势明显。2020年上半年公司新增土地储备647万平方米,对应货值1292亿元。截至2020年6月末公司拥有土储达6401万方,总货值9340亿元,其中大湾区土储建面占比59%,货值占比82%,平均土地成本仅4610元每平方米,土地成本在销售均价中仅占28.9%。

作为深耕大湾区的房企,城市更新业务是龙光的业务重点之一,也是公司获取大量优质廉价土储、有效控制土地成本的重要途径。2020年上半年公司城市更新业务贡献收入约6亿元,同比增长22.4%,营收占比首次超过20%。龙光城市更新业务目前布局11个城市,总货值超过4500亿元,其中94%在大湾区,货值大且价值高,具有显著先发优势。其中,可自主改造的区域内拥有城市更新项目可售价值约为2903亿元,项目孵化周期较短。龙光集团在2020年上半年业绩会上表示,城市更新是企业长期发展的驱动轮,未来将加快项目孵化速度,达到每年孵化500亿元货值,核心盈利的贡献达到20%。

金地商置:商业地产佼佼者

金地商置前身是新加坡星狮集团旗下的星狮地产,后由金地集团于2012年完成收购,成为金地集团成员企业。公司集地产综合开发和资产管理平台为一体,通过多元物业的开发销售、投资管理和服务运营,为企业和个人提供集成式空间与服务。金地商置在盈利能力上一直表现优异,2020年金地商置以其高总资产净利率、销售净利率和销售毛利率位居盈利能力维度榜单第2名。

数据显示,2020年上半年金地商置的总资产净利率是2.58%,远高于行业均值,同比上升0.62个百分点;净资产收益率10.46%,同比上升0.97个百分点;其销售毛利率为35.77%,较2019年同期下降9.67个百分点;而扣非净利率是26.32%,同比降低9.38个百分点。毛利率和扣非净利率同比均出现下滑,表明公司盈利能力出现小幅下滑,但在行业中依然处于较优水平。

表7:2020年中期样本房企扣非净利率TOP10(H股)

业绩的增长通常对盈利的提升起着正面作用。2019年,由于金地商置业绩涨势强劲,加之各种销售渠道的扩展,实现合约销售额636.6亿元,创历史新高,同比上涨30%;合约销售面积313.75万平方米,同比增长39%。2020年上半年,虽然地产行业整体受疫情影响较大,金地商置的销售业绩依然实现了正增长,上半年公司实现销售额312亿元,同比增长19%,销售面积134万平方米,同比增长8%。

在强大的销售业绩拉动下,2019年金地商置营业收入达117.1亿元,较2018年的70.79亿元,同比增长65.41%,其中物业销售部分收入达107.03亿元,占总收入的91%,相较2018年的61.84亿元,同比上升73.07%。而2020年上半年,公司营业收入56.7亿元,同比增长85%。在利润方面,金地商置也保持较快增速,2019年公司归母净利润38.00亿元,同比上升68.68%,2020年上半年公司规模净利润16.08亿元,同比增长39%,业绩增长表现亮眼。

表8:2015年-2020年H1金地商置合约销售金额和面积(亿元,万平方米)

在业绩保持增长的同时,金地商置在财务方面的稳健也为其盈利增长提供背后支撑。2020年上半年,金地商置资产负债率为70%,同比下降8个百分点,净负债率27%,同比提升1个百分点,处于行业较低位置。在负债结构方面,公司短债占比仅为21%,短期偿债压力小。

同时,金地商置能保持较高盈利能力离不开其物业开发过程中的“低买高卖”。作为核心竞争优势之一,金地商置适时以具有竞争力的价格收购土地,在市场大环境下积极调整布局战略重心,实现战略转移。2019年公司拿地均价为6900元/平方米,相比2018年11200元/平方米的拿地均价,同比降低38.39%。2020年上半年,公司土地成本持续下降,拿地均价为6500元/平米。截至2020年上半年,金地商置土地储备1720万平方米,其中20%位于一线城市,剩余80%土储主要位于南京、天津、济南、苏州、杭州、青岛、武汉、长沙、西安、成都及徐州等新一线和二线城市。

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