<%@ /0080/e/0080ep_includecss_1301.vm %>
网易首页 > 网易上海房产 > 正文

学者:居住权重于收租权,应禁止房主轻易驱逐房客

0
分享至

近期,由于蛋壳公寓的互联网金融模式暴露了问题,资金链中断,中介遁形,房主收不到月租,遂纷纷上门驱逐已经交了数月甚至整年租金的房客,并出现了连夜驱逐房客、从口角升级到持刀相向的恶性事件。

这一切的罪魁祸首自然是运营方蛋壳公寓及其管理层、控制人。不过在中介方暂时不能负责,房主收不到房租、房客又已经交过房租的背景下,我们有必要先讨论眼前的双边矛盾如何解决。尽管现实中,房主仗着有房本而处于优势地位,但实际上无论是从法律权利还是社会利益的维度看,均应该禁止房主轻易驱逐房客。

首先,房主应当尊重房客的权利。长租公寓的基本套路其实就是房屋转租。中介从房主那租得房子,充分占有了房源后,再高价租给住户。尽管房主和中介、中介和房客是两个相对独立的合同法律关系,但房主是明知、也允许中介转租的。长租公寓更宜被视为一个三方合同法律关系。次承租人即从承租人处租赁的人的权利应当得到一定的维护。

事实上,今年通过的民法典第719条还新增了次承租人的代位清偿权。即如果房客觉得与其让房主赶出去、另行出钱租赁新居的话,不如代替中介支付拖欠给房主的租金,以避免找房、搬家的麻烦,那房客是有权选择代付并继续居住的,同时有权要求中介最终承担这些重复支付的租金。而且,房客这个代中介支付的拖欠租金的标准应当按照中介和房主原来约定的标准。房主不能要求房客按照更高的价格标准来重新签约。

其次,房主倘若驱逐房客,至少必须明确放弃并转让对后续租金的权利。中介未向房主支付租金,当然是违约的。房主强行收回房屋,自认为是减少损失、救济权利。但要收回房屋的话,房主最多向中介主张因为“折腾”带来的交易成本损失,而不应该继续享有收取后续房租的权利了。房主至少应该明确放弃就后续租金的权利,并将这项权利转让给房客。

为便于理解,在此举一个简单的例子,中介以5000元的月租价向房主租房,以6000元转租给房客。中介对房主的债务为缴纳5000元,对房客的债务为提供房屋。倘若租期还剩一个月时,中介一分钱没给房主,房主立即强行收回房屋的话,房主损失基本为零。房客的损失则是双重的,即“房财两空”。即便房客最终被返还6000元租金,也不等于损失被弥补了。因为房客的权益不仅仅是“住几个月,就给几个月的租金,不必多给”,而是对约定期限内不受打扰的居住本身就享有权益。对这项居住期限方面的损失,需要拿房客从房东那转让来的那份租金权弥补。

第三,从法益角度而言,居住权重于收租权。长租公寓房主轻率驱逐房客,甚至在深夜将年轻女子驱逐到大街上,已经成为一个恶性的社会事件,影响了社会的和谐。虽然房主收不到租金,是无辜的。但显然房客并非是违法方或过错方。这里不是善恶好坏之争,而涉及法益的权衡。毫无疑问,房客的居住权更接近基本人权。即便是法院对“老赖”依法执行判决确定的债务时,也要尊重被执行人的基本居住权益。相比之下,在房客的合法租期内,如果房主的收租权和房客的居住权注定要暂时被牺牲一个(当然,他们仍然有权要求中介承担最终责任),那应当是前者而非后者被牺牲。在房主和房客不能自行协商解决时,公安机关应当接受房客的报警求助,维护房客在期限内的居住权。

从社会成本分担的宏观视角考虑,结论也是房主比房客更应该成为风险承担主体。如果不能化解风险,那现代社会法律的一个基本任务就是分配风险,把风险从更值得保护的主体转移到更有能力承担风险的主体。在长租公寓盛行的大城市能够出租房产者,一般已经属于富人,甚至可谓食利阶层。他们更有经济实力承担损失、更有能力去监控长租公寓。事实上,房主选择把房子“承包”给中介而不是直接租给房客,就意味着房主应当自行承担此种间接模式带来的风险。相比之下,更为年轻或贫穷的房客是直接房源大幅减少背景下、长租公寓模式的被迫接受者。中介爆雷后,房主损失的只是相对于总体财富而言不多的金钱,而房客损失的不仅是相对于总体财富而言较多的金钱,还是基本的人生秩序,这也会妨碍他们进一步为社会创造财富的潜能。他们更值得保护。

(原题为《长租公寓房主不能简单驱逐房客》作者为中央财经大学法学院副教授)

相关推荐
热点推荐
58岁港星黎明诗去世,死因公开引热议,曾公开承认同性恋

58岁港星黎明诗去世,死因公开引热议,曾公开承认同性恋

180°视角
2024-03-28 15:36:28
李铁受贿共计高达7764万元,行贿4205万仅自掏腰包100万

李铁受贿共计高达7764万元,行贿4205万仅自掏腰包100万

直播吧
2024-03-28 21:43:03
广州体育学院党委原书记许宗祥被开除党籍

广州体育学院党委原书记许宗祥被开除党籍

新京报
2024-03-28 17:08:22
2024龙年清明节六十年不遇,这五类人不要上坟!

2024龙年清明节六十年不遇,这五类人不要上坟!

为什么有冬天夏天
2024-03-25 21:15:45
李雪琴眼光真不错!恋情曝光男友履历被扒,能力很强还获过不少奖

李雪琴眼光真不错!恋情曝光男友履历被扒,能力很强还获过不少奖

元气少女侃娱乐
2024-03-28 16:39:53
江同志的秘密花园

江同志的秘密花园

我是娱有理
2024-03-28 07:21:55
三观尽毁!女性原味内衣被公开售卖,灰产浮出水面,律师称不违法

三观尽毁!女性原味内衣被公开售卖,灰产浮出水面,律师称不违法

飘飘视角
2024-03-28 11:44:46
3月26日,李晨,突然官宣了!

3月26日,李晨,突然官宣了!

柠檬有娱乐
2024-03-26 15:10:33
央行彻底投降,池鱼之殃,亚洲货币遭受重创!美元实施强势反击

央行彻底投降,池鱼之殃,亚洲货币遭受重创!美元实施强势反击

云姐闲聊
2024-03-28 08:24:50
奇怪:为何油车时代,国产车没外观漂亮的,但电车一部比一部漂亮

奇怪:为何油车时代,国产车没外观漂亮的,但电车一部比一部漂亮

杂谈哥闲谈
2024-03-27 23:54:28
已亏1100亿元!恒大汽车:资金足够再撑1年,将继续研发新车型!天津工厂停产,部分人员放假,“救命钱”可能要“黄”

已亏1100亿元!恒大汽车:资金足够再撑1年,将继续研发新车型!天津工厂停产,部分人员放假,“救命钱”可能要“黄”

每日经济新闻
2024-03-28 15:07:14
李铁今日在法庭上认罪悔罪照,仍留着标志性刘海!

李铁今日在法庭上认罪悔罪照,仍留着标志性刘海!

直播吧
2024-03-28 21:09:05
涉案1.2亿!李铁罪行:受贿7764万,当庭认罪,仍留着刘海

涉案1.2亿!李铁罪行:受贿7764万,当庭认罪,仍留着刘海

叶青足球世界
2024-03-28 21:19:39
郑同学高调官宣与胡教授恋爱:两人是真爱,对其称呼太肉麻

郑同学高调官宣与胡教授恋爱:两人是真爱,对其称呼太肉麻

180°视角
2024-03-28 15:03:39
一文读懂李铁案:涉案总额超1.1亿!预计5月下旬宣判 或无期死缓

一文读懂李铁案:涉案总额超1.1亿!预计5月下旬宣判 或无期死缓

念洲
2024-03-28 21:26:36
雷军:小米SU7全系长续航,标配起步续航700公里

雷军:小米SU7全系长续航,标配起步续航700公里

界面新闻
2024-03-28 19:56:28
上海一楼盘开盘收金196.5亿元 刷新项目开盘新纪录

上海一楼盘开盘收金196.5亿元 刷新项目开盘新纪录

财联社
2024-03-28 18:44:02
德国罢工结束,达成35小时工作制协议

德国罢工结束,达成35小时工作制协议

环球时报国际
2024-03-28 07:30:32
xiaomiSU7汽车打脸来的猝不及防,我就说:千万不要轻易下结论

xiaomiSU7汽车打脸来的猝不及防,我就说:千万不要轻易下结论

户外小阿隋
2024-03-16 12:19:03
“锆石”果然会末段降速,俄罗斯保持沉默!KH-101不具备夜战能力

“锆石”果然会末段降速,俄罗斯保持沉默!KH-101不具备夜战能力

鹰眼Defence
2024-03-28 18:01:29
2024-03-28 22:36:49

上海房产

蚂蚁集团退地:有房源成交价降130万

编辑推荐楼盘
每日成交前十
楼盘名称所在位置套数
二手房推荐

头条要闻

小米SU7正式发布售价公布 蔚小理董事长亮相发布会

头条要闻

小米SU7正式发布售价公布 蔚小理董事长亮相发布会

财经要闻

中国版QE要来?国内外机构观点罕见一致

体育要闻

疯狂的格林,冲刺的火箭

娱乐要闻

莱昂纳多与25岁新女友互相投喂超恩爱

科技要闻

小米SU7起价21.59万元,顶配版29.99万元

汽车要闻

混动增程双模式 长安UNI-Z售11.79万起

态度原创

家居
教育
数码
游戏
军事航空

家居要闻

邂逅浪漫,注入柔性的法式基因

教育要闻

初中数学:求(a-b)(a+b)的值?用完全平方公式很简单哦

数码要闻

72通道狂飙40GHz!全球首个GDDR7显存测试系统登场

《漫威争锋》PC配置公开 推荐RTX 2060 Super

军事要闻

乌方声称击落两枚俄"锆石"高超音速导弹 俄方未予回应

无障碍浏览 进入关怀版