<%@ /0080/e/0080ep_includecss_1301.vm %>
网易首页 > 网易上海房产 > 正文

学者:居住权重于收租权,应禁止房主轻易驱逐房客

0
分享至

近期,由于蛋壳公寓的互联网金融模式暴露了问题,资金链中断,中介遁形,房主收不到月租,遂纷纷上门驱逐已经交了数月甚至整年租金的房客,并出现了连夜驱逐房客、从口角升级到持刀相向的恶性事件。

这一切的罪魁祸首自然是运营方蛋壳公寓及其管理层、控制人。不过在中介方暂时不能负责,房主收不到房租、房客又已经交过房租的背景下,我们有必要先讨论眼前的双边矛盾如何解决。尽管现实中,房主仗着有房本而处于优势地位,但实际上无论是从法律权利还是社会利益的维度看,均应该禁止房主轻易驱逐房客。

首先,房主应当尊重房客的权利。长租公寓的基本套路其实就是房屋转租。中介从房主那租得房子,充分占有了房源后,再高价租给住户。尽管房主和中介、中介和房客是两个相对独立的合同法律关系,但房主是明知、也允许中介转租的。长租公寓更宜被视为一个三方合同法律关系。次承租人即从承租人处租赁的人的权利应当得到一定的维护。

事实上,今年通过的民法典第719条还新增了次承租人的代位清偿权。即如果房客觉得与其让房主赶出去、另行出钱租赁新居的话,不如代替中介支付拖欠给房主的租金,以避免找房、搬家的麻烦,那房客是有权选择代付并继续居住的,同时有权要求中介最终承担这些重复支付的租金。而且,房客这个代中介支付的拖欠租金的标准应当按照中介和房主原来约定的标准。房主不能要求房客按照更高的价格标准来重新签约。

其次,房主倘若驱逐房客,至少必须明确放弃并转让对后续租金的权利。中介未向房主支付租金,当然是违约的。房主强行收回房屋,自认为是减少损失、救济权利。但要收回房屋的话,房主最多向中介主张因为“折腾”带来的交易成本损失,而不应该继续享有收取后续房租的权利了。房主至少应该明确放弃就后续租金的权利,并将这项权利转让给房客。

为便于理解,在此举一个简单的例子,中介以5000元的月租价向房主租房,以6000元转租给房客。中介对房主的债务为缴纳5000元,对房客的债务为提供房屋。倘若租期还剩一个月时,中介一分钱没给房主,房主立即强行收回房屋的话,房主损失基本为零。房客的损失则是双重的,即“房财两空”。即便房客最终被返还6000元租金,也不等于损失被弥补了。因为房客的权益不仅仅是“住几个月,就给几个月的租金,不必多给”,而是对约定期限内不受打扰的居住本身就享有权益。对这项居住期限方面的损失,需要拿房客从房东那转让来的那份租金权弥补。

第三,从法益角度而言,居住权重于收租权。长租公寓房主轻率驱逐房客,甚至在深夜将年轻女子驱逐到大街上,已经成为一个恶性的社会事件,影响了社会的和谐。虽然房主收不到租金,是无辜的。但显然房客并非是违法方或过错方。这里不是善恶好坏之争,而涉及法益的权衡。毫无疑问,房客的居住权更接近基本人权。即便是法院对“老赖”依法执行判决确定的债务时,也要尊重被执行人的基本居住权益。相比之下,在房客的合法租期内,如果房主的收租权和房客的居住权注定要暂时被牺牲一个(当然,他们仍然有权要求中介承担最终责任),那应当是前者而非后者被牺牲。在房主和房客不能自行协商解决时,公安机关应当接受房客的报警求助,维护房客在期限内的居住权。

从社会成本分担的宏观视角考虑,结论也是房主比房客更应该成为风险承担主体。如果不能化解风险,那现代社会法律的一个基本任务就是分配风险,把风险从更值得保护的主体转移到更有能力承担风险的主体。在长租公寓盛行的大城市能够出租房产者,一般已经属于富人,甚至可谓食利阶层。他们更有经济实力承担损失、更有能力去监控长租公寓。事实上,房主选择把房子“承包”给中介而不是直接租给房客,就意味着房主应当自行承担此种间接模式带来的风险。相比之下,更为年轻或贫穷的房客是直接房源大幅减少背景下、长租公寓模式的被迫接受者。中介爆雷后,房主损失的只是相对于总体财富而言不多的金钱,而房客损失的不仅是相对于总体财富而言较多的金钱,还是基本的人生秩序,这也会妨碍他们进一步为社会创造财富的潜能。他们更值得保护。

(原题为《长租公寓房主不能简单驱逐房客》作者为中央财经大学法学院副教授)

相关推荐
热点推荐
知名男艺人坠楼身亡,遗产或由前女友代管

知名男艺人坠楼身亡,遗产或由前女友代管

鲁中晨报
2025-05-09 09:04:03
深视频|出动125架战机,激战1小时!印巴空军实力,谁更强?

深视频|出动125架战机,激战1小时!印巴空军实力,谁更强?

上观新闻
2025-05-09 16:15:35
华为:所有旧机型都不支持升级鸿蒙系统

华为:所有旧机型都不支持升级鸿蒙系统

放毒
2025-05-09 16:10:45
印巴空战创纪录!核威慑下的极限拉扯?

印巴空战创纪录!核威慑下的极限拉扯?

上观新闻
2025-05-09 18:31:09
热搜第一!比尔·盖茨突然宣布:未来20年,捐完几乎全部财富,预计超1.45万亿元!此前曾表示:把不到1%的财富留给子女

热搜第一!比尔·盖茨突然宣布:未来20年,捐完几乎全部财富,预计超1.45万亿元!此前曾表示:把不到1%的财富留给子女

每日经济新闻
2025-05-09 01:21:09
即将结束,适龄男子都要登记!

即将结束,适龄男子都要登记!

橹周刊
2025-05-08 23:37:53
重庆市城口县政协原党组成员、副主席刘海接受审查调查

重庆市城口县政协原党组成员、副主席刘海接受审查调查

鲁中晨报
2025-05-09 18:16:04
大批亚洲富豪被曝快速抛售美国资产!转投中国内地和香港

大批亚洲富豪被曝快速抛售美国资产!转投中国内地和香港

北美商业电讯
2025-05-09 11:53:53
印巴冲突,要降级了?

印巴冲突,要降级了?

中国新闻周刊
2025-05-09 18:44:21
稀土协议达成,特朗普:美国可以获得“大量非常高质量的稀土”!泽连斯基:准备好即日起停火!海外稀土价格暴涨,部分品种已翻倍

稀土协议达成,特朗普:美国可以获得“大量非常高质量的稀土”!泽连斯基:准备好即日起停火!海外稀土价格暴涨,部分品种已翻倍

每日经济新闻
2025-05-09 15:28:06
25:0再次震惊世界!中国开始重新定义战争规则和地缘格局!我们还需要警惕什么?

25:0再次震惊世界!中国开始重新定义战争规则和地缘格局!我们还需要警惕什么?

李光满说
2025-05-09 16:36:58
“邪恶不会得逞”:历史上首位美国人教皇,公开批评特朗普和万斯

“邪恶不会得逞”:历史上首位美国人教皇,公开批评特朗普和万斯

鹰眼Defence
2025-05-09 17:28:17
印度怒了,大批运输机飞赴巴基斯坦卸下大批装备,强援来了

印度怒了,大批运输机飞赴巴基斯坦卸下大批装备,强援来了

局势帝
2025-05-09 11:42:21
中俄联合声明中关于国家及其官员财产豁免条款的权威解读

中俄联合声明中关于国家及其官员财产豁免条款的权威解读

雨秋闲话
2025-05-09 16:44:06
武契奇到了!绕道三千公里冲破巨大阻力:我答应过普京我会来!

武契奇到了!绕道三千公里冲破巨大阻力:我答应过普京我会来!

派大星纪录片
2025-05-09 17:08:21
深圳两家会所涉卖淫嫖娼各被罚7万元逾期未缴,警方发催告书

深圳两家会所涉卖淫嫖娼各被罚7万元逾期未缴,警方发催告书

澎湃新闻
2025-05-09 16:22:26
市长被查后,常务副市长钟恒钦也落马了

市长被查后,常务副市长钟恒钦也落马了

政知新媒体
2025-05-09 17:43:02
陆文俊,被查

陆文俊,被查

澎湃新闻
2025-05-09 18:04:07
54岁TVB视帝陈豪被曝养家压力大、日夜颠倒拍剧,曾出演《金枝欲孽》《宫心计》

54岁TVB视帝陈豪被曝养家压力大、日夜颠倒拍剧,曾出演《金枝欲孽》《宫心计》

鲁中晨报
2025-05-09 18:36:03
元斌再次为金赛纶发声:除吊唁无其他关联,金秀贤否认请杀手灭口

元斌再次为金赛纶发声:除吊唁无其他关联,金秀贤否认请杀手灭口

素素娱乐
2025-05-09 16:58:35
2025-05-09 21:27:00

上海房产

贝壳:网传“深圳贝壳内部通知”不实

编辑推荐楼盘
每日成交前十
楼盘名称所在位置套数
二手房推荐

头条要闻

中国元首首次谈到俄乌应达成何种和平协议 外交部回应

头条要闻

中国元首首次谈到俄乌应达成何种和平协议 外交部回应

财经要闻

降息潮延续 存款利率全面迈向“1时代”

体育要闻

对话萨维奥拉:希望中国能有更多武磊出现

娱乐要闻

元斌为金赛纶发声 金秀贤否认请杀手

科技要闻

奥特曼:不怕中国赶上 就怕美国犯愚蠢错误

汽车要闻

订单破万/32.98万起 全新高山家族于5月13日上市

态度原创

时尚
本地
健康
数码
军事航空

今日热点:电影《狂野时代》入围戛纳主竞赛;2024好莱坞最赚钱和最赔钱电影……

本地新闻

非遗里的河南|汴梁鸢舞千年韵!宋室风筝藏多少绝活

唇疱疹和口腔溃疡是"同伙"吗?

数码要闻

红魔电竞小平板新品即将来袭 四等边设计搭配大电池

军事要闻

"中国排面"亮相俄罗斯红场阅兵

无障碍浏览 进入关怀版