后疫情时代，房地产市场究竟会如何发展？

2020年是国际社会秩序、宏观经济形势发生深度剧变的一年，也是房地产行业充满挑战与变化的一年，在这样的大背景下，中经联盟举办土地金融峰会，为房地产行业的平稳健康发展献言献策。

11月28日，主题为“识变、应变、求变”的2021年中经联盟第12届年会土地金融峰会在北京举行。

此次峰会由中经联盟主办，华夏时报协办，中经联盟主席陈梁、平安不动产北区总经理许良飞、华夏时报副社长王冰凝、中经联盟土地金融执委会常务副主席郭财忠等多位行业一线专家共同出席。

对于房地产行业而言，2020年是充满挑战与压力的一年，也是危机感重重的一年。“房住不炒”的调控延续，且突然出现的疫情更是对楼市的销售造成了较大的冲击。在此背景下，房企需要积极思考，努力破围。

共论后疫情时代土地市场的变化

“十四五”规划指出，坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”这一定位。租购并举、因城施策，促进房地产市场平稳健康发展。中经联盟秘书长陈云峰认为，这预示着房地产行业与地方财政、金融运行等，均将进入到健康可持续发展的轨道上来。

陈云峰表示，2020年是中国房地产行业充满压力与挑战的一年。上半年受到疫情的影响，为了稳定就业形势，各地出台了一系列促进复工复产的措施，房地产融资也经历了短暂的宽松窗口期。

但2020年下半年，有关房企融资将面临“三道红线”的消息越来越热，中经联盟第一任主席、中投资本董事长陈梁认为，房地产离不开金融行业的支持，但房地产市场也不能过度金融化。

中经联盟土地金融专委会副主席、禹洲集团金融控股总裁助理、深圳事业部总经理戴伟同样表示，防止地产金融化不太可能，地产本身就具有金融属性，只能是防止地产过度金融化。

中经联盟土地金融专委会副主席、浙金信托副总经理李杰认为，全世界的房地产和全世界的金融联系在一起。在地产金融领域，房企其实是很理性的，收购重组的机会不多，更多的是大开发商吞并掉小开发商。

富力集团副总裁、大北方区董事长张辉认为，投资和融资是房地产开发过程中最重要的两个环节，一端联系着房企，一端联系着资方。“三道红线”这一融资新规给行业发展带来了重要影响，如何理解并适应这种变化，实现有质量的增长对于房企而言格外重要。

“土地和金融应该放在一起。”中经联盟土地金融专委会副主席、当代置业金融资本中心总经理、绿民投创始合伙人李仿说，“今年也是土地和金融可以合法合规在一起的元年。”李仿认为，资管新规仍为房地产行业留下了一道口子，即真实的股权融资，这将是未来房地产行业融资的一个发展方向。

京津冀土拓圈的网红大咖、中经联盟土地金融专委会副主席、地产星探之《泽龙评地》出品人李泽龙认为，2020年北京的土地市场是一个轮回期。2020年初，北京的土地市场开启了土拍热潮，前两个月的总成交金额、单幅成交额双双创历史新高，限竞房、共有产权住房的地块逐渐减少，不限价地块的时代开始回归。

未来行业如何变化

针对未来房地产行业的发展趋势，陈云峰认为，未来，在坚持房住不炒的前提下，住房消费将出现大发展，一二手房地产市场平稳运营，且改善和刚需仍然充沛。同时，城市会继续分化，必须深耕重点城市群和都市圈，一二线城市将还是增量主体。另外，房地产行业的竞争赛道将会切换到产品和服务方面，锻造产品、巧妙利用品质、绿色、科技这些内生性，未来才能够独步天下。

在土地市场方面，中经联盟土地金融专委会常委副主席、地产星探公众号出品人郭财忠认为，未来，土地市场将会是一个大鱼游戏。在“三道红线”的背景下，联合拿地将成为趋势，且土地资源也会不断向头部企业集中。

李泽龙则对土地市场未来的发展趋势做出了相关预测，其表示，未来，房企“得土拍者得北京市场”。另外，“马太效应”继续凸显，强者更强，弱者更弱。

项目开发方面，国华智信工程咨询有限公司董事长刘春红则认为，在项目进行前期设计时，资金需要准备到位，且每一步都需要稳扎稳打。而在建筑的过程中，成本控制、房屋质量监测则必须要成本管控部门负责。

同时，值得关注的是，在金融领域方面，公募REITs一直备受关注，其同样与产业园区息息相关。渤海汇金资本市场部资产证券化业务负责人马麟表示，公募REITs是2020年资本市场最热门的话题之一。目前监管机构正在积极推动基础设施领域公募REITs的试点工作，预计明年资本市场会推出基础设施公募REITs的项目。

中经联盟土地金融专委会副主席、禹洲集团金融控股总裁助理、深圳事业部总经理戴伟认为，房地产未来仍会平稳发展，但各个区域的冷热程度或许会有些微差别。大湾区、长三角、京津冀的个别地区，比如唐山，可能会有一个增速发展。中指院北京数据公司总经理杨红侠“从长远发展来看，尽管目前有关房地产的各项政策仍然趋严，但2020年房地产市场的总量仍然处于高位运行的区间。预计2021年，房地产市场总量仍将维持高位态势，处于16亿元左右的运行区间内。在未来多样化的背景下，房企仍能找到合适自身的发展之路。”中指院北京数据公司总经理杨红侠说。

平安不动产北区总经理徐良飞也同样表示，国内的住宅市场仍有很大空间可以发展，房企可以重点关注大湾区、长三角等热门区域。

中经联盟土地金融专委会副主席、贵直基金执行总裁王果杨则对房地产这一行业进行了不一样的解读。王果杨认为，房地产是一个广义的概念，其不仅仅是住宅地产。衣食住行医教娱这7个板块中，住仅仅是其中的一部分。其他部分房企仍可以关注，一样可以与房地产行业产生联系。