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踩“两条红线”,大唐地产危机中赴港上市

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几度突击降净负债率的小房企大唐集团控股(02117.HK,以下简称“大唐地产”)近日通过港交所聆讯,于11月27日启动招股,即将敲钟上市。

此次IPO,大唐地产有两次递表经历,在第二份招股书即将失效时,大唐地产幸运过会。

最新的招股资料显示,2016年至2019年,大唐地产的净负债比率分别为1085.3%、1087.9%、408.8%,119.2%,截至2020年上半年,大唐地产的净负债比率为128.5%。

即便在上市前夕让净负债率的降幅达到不可思议的程度,大唐地产的财务指标仍在高风险区间。

截至2020年6月底,大唐地产剔除预收账款后的资产负债率为84.7%、净负债率为128.5%、现金短债比为1.34,前两项指标远超监管层划下的“红线”。

今年8月,央行、住建部对房地产融资提出量化监管要求,对不同财务状况的房企实行差异化管理。该政策被外界概括为“三线四档”,其中“三道红线”是指剔除预收款后的资产负债率大于70%、净负债率大于100%、现金短债比小于1倍。

按照踩线情况,房企被分为“红、橙、黄、绿”四档,红档是踩了三道红线的,有息负债在2019年的基数上不得增加;橙档是踩了两道红线的,负债总额增幅不得超过5%;黄档是踩了一道的,增幅不超10%。

即将敲钟的大唐地产属于橙档房企,负债总额增幅将不得超过5%,未来融资情况堪忧。

房地产是资金密集型行业,因债务过高而被限制负债总额增幅,就是捆住了房企规模发展的手脚,这种情况下大唐又如何向投资人讲故事呢?

招股章程中称,大唐地产要继续实施向选定城市群扩张的策略,比如海西区域的厦门、漳州、泉州、福州;北部湾城市群的南宁;京津冀城市群中的天津;长沙中游城市群中的长沙;粤港澳大湾区的深圳以及长三角城市群中的杭州、南通、台州和宁波。

资料显示,大唐地产营收从2017年的40.2亿元增加值2019年的81.1亿元,复合增长率约为42%。不过2020年上半年的营收仅有17.9亿元,增长乏力。

大唐地产称,根据未经审核的管理账目以及最近的物业销售记录和交付进度,预计2020年收益和溢利将较2019年有所增加,但是公司拥有人应占溢利将较2019年减少。

“三道红线”新规后,要树立逆市扩张形象的大唐地产仍在积极拿地,从2020年8月31日至最后实际可行日期,大唐地产通过公开招标、拍卖或者挂牌出让流程获得5幅地块,总代价21.31亿元。

如何做到大力拿地扩张的同时又降负债?于是在大唐地产的财务数据里出现了奇怪现象——借款总额不断上涨,净负债率却大幅下降。

筹备上市前,为了做低超过1000%的净负债率,大唐地产玩了一手股东注资增加权益,最终第一次招股书呈现截至的2019年中期净负债率降至185.6%。

第一份招股书失效后,大唐地产递交第二份招股书,在净负债率、土储等指标上又做了优化,但是借款总额仍在上涨,短债压顶的情况更严重了。但这份资料里,其净负债比率进一步降低至119.2%,相比2019年中期又降低了约66个百分点,而借款总额却从76亿元增长到79.27亿元。

原来这一次,大唐地产再次进行股东注资,根据综合权益变动表,仅2019年公司股东注资了2.66亿元,非控股权益注资了3.08亿元。大唐地产2019年年末的权益总额又升高了7.9亿元,达到30.84亿元。

在最新的招股章程里,大唐地产对净负债率短期大幅度降低作出解释,给出了三条原因:保留盈利持续增加、公司股东增加注资、使用盈余现金偿还借款。

大唐地产承认了注资操作,而不断注资却导致了大唐地产的股本回报率逐年大跌。

招股章程称,此次招股发售价为每股股份4.10港元,估计将从全球发售收到所得款项净额12.79亿港元,其中约60%用于现有项目资金需求,约30%用于偿还若干现有计息银行借款,约10%用于一般营运资金。

在偿还银行借贷中,包括一笔2.66亿港元的银行借款,其固定年利率达8.5%,还有一笔1.18亿港元银行借款,固定年利率高达10%,远超一般房企银行借款利率平均水平。

然而实际上,大唐地产最大的贷款银行方,是其关联公司民生银行。最新招股章程显示,截至2020年6月30日,向民生银行所借款项占大唐借款总额的29%,本金结余总额约为人民币23.76亿元,共有5笔,贷款利率从6.5%-8.5%不等。

大唐地产的关联方福信集团,是中国民生银行的股东,而大唐地产的实控人黄晞及董事长吴迪同为福信集团大股东,分别持有福信集团51.03%、11.74%股权。吴迪同时也是中国民生银行董事。大唐与民生银行订立的贷款,由吴迪提供个人担保。

把股市IPO募得的资金用于即将到期的银行借款偿还,反映出大唐地产对资金的饥渴。

综合来看,大唐地产想要再走小房企逆市扩张路径的难度很大,解决资金面问题是当务之急。

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