上海不动产登记新规出台，将“居住权”纳入登记范围

2020年11月27日，上海市十五届人大常委会二十七次会议表决通过《上海市不动产登记若干规定》（下称《若干规定》）。《若干规定》将于2021年3月1日起实施，《上海市房地产登记条例》同时废止。

1995年11月，上海市人大常委会制定了全国首部《上海市房地产登记条例》；2014年11月，国务院发布《不动产登记暂行条例》，正式建立不动产统一登记制度，上海市自2016年10月8日起全面实施不动产统一登记。

上海市人大法工委主任丁伟丁伟介绍称，《上海市房地产登记条例》已不符合现行的不动产统一登记制度，也满足不了实践需要，有必要废旧立新，通过新的地方立法为上海不动产登记工作提供法律支撑。

据了解，《若干规定》共42条，按照登记一般规定、登记程序、不动产权利及登记类型特殊情形、登记资料管理、法律责任的逻辑顺序予以规范。

《若干规定》显示，上海市规划资源部门是本市不动产登记的主管部门，负责指导、监督全市不动产登记工作；市自然资源确权登记局是本市不动产登记机构，负责全市不动产登记工作。

《若干规定》明确，申请不动产首次登记或者涉及不动产界址、空间界限、面积等变化的不动产变更登记的，应当进行权籍调查，相关规范由市规划资源部门会同相关部门制定。同时，上海市将依法推进不动产权籍调查市场化。

丁伟介绍道，本次立法采用若干规定的体例，对上位法进行有针对性的补充和细化，聚焦上海市落实不动产统一登记制度、优化营商环境等工作实践。

丁伟指出，《若干规定》对不予登记的情形、宅基地使用权及房屋所有权登记、需作记载的与不动产权利有关的事项等作了进一步细化规定，对新建商品房和保障性住房所有权首次登记、因继承或受遗赠不动产的转移登记等特殊情形的登记作了规定。

《若干规定》对新建商品房和保障性住房所有权首次登记时应当列明的不动产范围，以及保障性住房抵押登记特殊要求作了具体规定。

《若干规定》同时明确，因继承、受遗赠取得不动产申请转移登记的，当事人应当提交死亡证明材料、遗嘱或者全部法定继承人关于不动产分配的协议以及与被继承人的亲属关系材料等，也可以提交经公证的材料或者生效的法律文书。

不动产登记机构依法对继承、受遗赠的相关材料、事实进行查验、实地查看或者调查，全部继承人、相关当事人应当予以配合。

此外，《若干规定》对于宅基地使用权及房屋所有权登记，规定由农村村民户成员推选户代表申请，户成员名单在不动产登记簿中均需记载，并对政府组织开展首次登记工作时的相关调查和确认程序作了明确。

对于更正登记，《若干规定》明确登记事务机构受理申请后，应当中止办理相关转移抵押登记，并暂缓受理新的登记申请，直至更正登记完成。

此次出台的《若干规定》还对需作记载的与不动产权利有关的事项作了细化规定，包括行政机关作出的征收房屋土地、批准建设用地、商品房预售许可等决定，对保障性住房、擅自改变承重结构、附有违法建筑、不履行优秀历史建筑修缮义务等的认定，以及当事人提交的土壤污染状况调查报告等材料，从而进一步加强不动产登记与其他行政管理措施的衔接。

随着新形势的不断发展，上海市不动产登记工作聚焦实践问题，形成了一些有益举措。对此，《若干规定》在制度层面作了进一步完善，针对因风貌保护、建筑保护等需要，土地供应时带建筑出让的情形，明确该建筑应当办理首次登记，并强调在不动产登记簿中记载相关基本历史事实。

为配合上海市加快推进旧改工作，《若干规定》还明确旧住房综合改造符合规划要求并且已经竣工的，可以依法办理不动产登记。

新颁布的《民法典》进一步确认和完善了不动产统一登记制度，此次《规定》根据《民法典》及时补充了相关内容，将“居住权”纳入不动产登记范围，并明确了设立、注销居住权的程序和收件要求；同时明确了土地经营权登记的内容，规定依法取得流转期限为五年以上土地经营权的，当事人可以申请土地经营权的首次登记。

为进一步优化服务流程、营造便民利民营商环境，《若干规定》明确上海市规划资源部门建立全市统一的不动产登记信息系统，依托“一网通办”平台，推进完善网络申请登记工作；明确能够通过实时互通共享获取的部门审批、交易等信息，申请人无需重复提交。

《若干规定》还提出了“一窗收件”，明确相关部门在受理登记时一并收取交易、税收等申报材料，实现交易、纳税、登记的收件一体化；对于不同的登记类别，分别提出了当场、1个工作日、5个工作日办结的要求。

上海市自然资源确权登记局局长宋唯表示，上海市自然资源确权登记局将加强部门间的合作，进一步理顺不动产登记与相关部门的职责分工；优化交易、登记、税收的流程；实现与工商、公安、民政等相关部门之间的数据实时互通共享。