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蛋壳商业模式面临大考:房东解约 租客收搬离通知

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日前,自称管理房间“40万+”,累计服务用户“100万+”的上市公司蛋壳公寓,在北京等多地遭遇租客房东维权,以致其商业模式再受质疑。

11月16日,已经入冬的北京,上百人在位于朝阳门外大街的蛋壳公寓北京总部排队维权。其中一位租客告诉《证券日报》记者,这个维权长队里,有房东、租客,还有被拖欠工资的蛋壳公寓保洁、维修人员。

“在我们的微信维权群里,不仅仅是北京,在上海、深圳、杭州和武汉等地,也陆续有房东和租客要求与蛋壳解约。”该租客表示。

同日下午,记者在一个北京蛋壳公寓维权微信群中看到了这样一句话,“你们打吧(群友发的投诉电话),我冻得拿不住手机了。”两天时间,这个群从100多人上增加到超420人,其中大多数都是与微众银行签了租金贷的租户。

而就在几天前的11月12日,蛋壳公寓关联公司紫梧桐(北京)资产管理有限公司新增被执行人信息,执行标的约为572万元,这是11月份蛋壳公寓第三次成为被执行人。《证券日报》记者从天眼查方面获悉,截至11月16日,蛋壳公寓被执行总金额为1092万元。

“列为被执行人对企业的影响较大,一方面代表了企业无偿债能力,经营现金流危机;另一方面会影响企业的经营信用,品牌形象受损。”一位不愿具名的业内资深人士向《证券日报》记者透露,同时,也会影响资本市场上投资者的信心,对企业的长期发展存在质疑,企业的估值会大幅缩水。

部分租客接到清退通知

退租仍担忧贷款违约

“11月13日晚上,房东上门告诉我,蛋壳公寓从11月1日起至今没有付房租。”北京蛋壳公寓的女租客杨小青(化名)在接受《证券日报》记者采访时表示,“房东要求我半个月内搬离,不然他就报警处理了。”

杨小青称,此后自己联系了蛋壳公寓管家,但对方表示已经离职。“他建议我先办理退租,如果蛋壳不破产倒闭,或许还能退还押金,若继续交租存在变成纯损失的可能性。”

“但我与面临类似情况的租客交流后得知,首先即使我在APP上申请退租,也可能没有人理;第二,即使成功办理了退租,我还面临着征信记录违约的风险。”杨小青告诉《证券日报》记者,今年9月份签合同的时候,蛋壳公寓的管家说现在租房多数都用租金贷的形式,蛋壳公寓和微众银行签合同,租户给微众银行月付房租,贷款利息由蛋壳公寓承担,从每个月的服务费中扣除。

而在与《证券日报》记者的交流中,杨小青甚至都说不清租金贷到底是怎么一回事,就本着“信任大公司”的想法签了合同。

“长租企业与第三方金融机构合作,在长租公寓企业与租客签署租赁契约的基础上,租客与第三方金融机构签订贷款合同,对房租进行分期支付,每月还本付息,以减少一次性支付租金的成本压力;长租企业则通过第三方金融机构一次性获取整体租赁周期的资金,通常为一年,在短期内获得大量资金,缓解资金压力;金融机构通过租金贷来获取一定的利润收入。”有不愿具名的分析师对《证券日报》记者解释道,在实际经营过程中,不少企业将通过租金贷获得的资金用作规模扩张或其他用途。若长租公寓企业经营不善面临危机,则租客在租住权无法保障的情况下,依然需要承担该租金贷产生的还款压力。

“现在蛋壳公寓收了钱不给房东租金,房东上门来清理租客。很多人面临着一边被撵,一边如果办理退租就可能征信违约的风险。”杨小青称,“面临类似问题的,仅我们群里就有300多人,而且人数还在不断增加,只是每个人的贷款金额不同而已。”

“还有很多租客遭遇了断水断电,不少人请假去排队维权。”杨小青称,“上个月保洁就没再来了,还有一些管家都离职了,原来负责我的管家也一样,说是因为蛋壳没有准时发工资。所以去北京总部维权的人中也有一些是蛋壳公寓原来的员工。”杨小青发给《证券日报》记者多份与管家微信沟通的记录,证实她的说辞。

记者所在的维权群仅2天时间已更新数千条信息。“管家没了,客服联系不上。”“押金不给我就当分手费了,请解除租金贷就好。”租客各有各的说法,各有各的无奈。11月17日,这个群更名为“报团取暖群”。

持续亏损不见盈利预期

再陷“资金链”断裂风波

这不是蛋壳公寓第一次出现拖欠房东房租,导致租客被赶的情况了。

今年2月中旬,坊间就有传闻称,蛋壳公寓在租户没有欠租的情况下,要求房东免除3个月房租,且没有在约定时间内付款给签约业主。彼时,一些业主和租客开始担忧蛋壳公寓是不是资金链断裂了。

2月17日,针对公众质疑的“资金链断裂”问题,蛋壳公寓官方微信公众号回复称,这是不实信息,公司经营状态稳定。并且针对欠租,将会在与房东协商完免租事宜后,尽快安排打款。

然而,大半年时间过去了,面对这一次多地相继出现的房东、租户集中解约事件,蛋壳公寓要倒闭的消息不胫而走。11月16日,蛋壳公寓公开称,“我们没有破产,也不会跑路。”对此,记者在不同时段分别拨通了蛋壳公寓相关对接人的电话,但该人士并没有接听。

11月16日,与蛋壳合作“租金贷”业务的微众银行发表公开声明称:“建议客户在已付期间继续居住,保障合法权益。如果客户合法权益受到侵害(如强制清退、断水、断电等情况),建议通过法律途径维护正当权益。如客户已被迫搬离,我行将做出适当安排,尽量保护客户权益,至少在2021年3月31日前,征信将不受影响。”

但租客担忧的是明年3月份之后仍有征信记录违约的风险,房东担忧的是蛋壳公寓不会再付租期内的租金,每一单合同的背后,都涉及数千元、数万元的资金。

这家第二个赴美上市的长租公寓运营商未来将何去何从?

公开资料显示,蛋壳公寓成立于2015年1月21日,隶属于紫梧桐(北京)资产管理有限公司,注册资本1000万元。成立至今,蛋壳公寓共获得八轮融资,投资方包括开物华登、愉悦资本、华人文化、高榕资本等。

2020年1月17日,蛋壳公寓在纽交所上市,上市当天市值27.4亿美元,但如今市值不到3亿美元。目前,蛋壳公寓在国内13个城市提供长租服务,运营公寓数量超过40万间。

根据蛋壳公寓此前发布的招股说明书和2020年Q1财报(2020年Q2、Q3财报暂未发布)来看,蛋壳公寓2017年、2018年、2019年前9个月的净亏损分别为2.72亿元、13.69亿元、25.16亿元;营收分别为6.57亿元、26.75亿元、50.00亿元。蛋壳公寓在2020年Q1的营收为19.4亿元,净亏损为9.789亿元。持续亏损,并没有盈利迹象。

“蛋壳公寓最主要的症结有两个。”上述不愿具名人士向《证券日报》记者表示,一是前期扩张太快,盲目扩大管理房间规模,2017年-2018年获得的房源增长迅猛,但与之匹配的房源运营管理能力未及时补齐;二是未聚焦单店盈利,在单店未盈利的情况下,企业应有相应的经营预警机制,没有做好“以出定收”的动态房源管理,企业应依据出房速度及时调整收房情况。

商业模式暴露脆弱性

敲响行业警钟

不得不说,近三年来,长租公寓发展迅猛,无论是房地产开发商,还是品牌运营商都在积极布局,但玩家的运营能力确实参差不齐。

根据贝壳研究院不完全统计,今年长租公寓企业整体呈现战略聚焦或收缩态势,房企对长租公寓的热情减退,TOP100房企中仅2家新开拓长租公寓业务。

特别是受到疫情冲击后,旧商业模式隐藏的风险开始浮出水面。“对多家长租公寓企业调研发现,今年长租公寓企业生存状况呈现分化状态。”贝壳研究院高级分析师黄卉向《证券日报》记者表示,一方面疫情对经营能力较强的头部企业影响较小,这类企业往往采取审慎聚焦的经营战略,在不扩张的情况下维持现有经营规模;另一方面疫情对中小企业的冲击较大,存在缩减管理房源规模、裁员等情况以断臂求生。

“这暴露了部分长租公寓商业模式的脆弱性。”上述不愿具名人士向《证券日报》记者表示,一是租金成本高,目前大部分长租公寓采取的都是包租模式,从业主处租赁房源,经过装修后再出租给租客,租金成本在总成本中占比超过50%,而装修和运营也需要较高的成本投入;二是商业模式的灵活性差,长租企业通常会与业主签订3年-5年的租赁合同,在约定期限之后租金会按比例增长,而在遭遇市场风险和变动的情况下,仍然要按约定缴纳租金,就给企业经营带来了较大的成本压力;三是精细化运营要求高,长租公寓企业理论上来讲应当根据出房情况来决定收房速度,但部分小企业为了拓展规模会相对激进地收房,而出租能力低可能导致空置率较高,现金流原本就岌岌可危,更加难以抵御市场风险。

“作为长租公寓行业的标杆企业,蛋壳公寓确实出现了经营困难。”地产分析师严跃进向《证券日报》记者表示,“长租公寓是一个新兴行业,叠加疫情导致租赁需求不强等多方因素影响造成如今局面,对于企业管理来说,后续需要建立风险管控体系。此次事件倒逼行业企业复盘和思考自身经营问题,倒逼企业成长,产品、模式均待变革。”

“一是企业发展需要慢下来,做好运营能力建设;二是企业需要进一步审查自身经营的风险及合规性,做好资金链的管理以及风险应急预案;三是做好‘以出定收’的房源管理,尤其是在疫情等不可控因素的影响下,企业应具备动态管理房源的能力,及时调整收房速度,降低库存房源,灵活应对市场变化。”黄卉向《证券日报》记者表示,虽然疫情会阶段性影响长租公寓企业的生存环境,但行业长期向好向稳发展的态势不会变。

黄卉认为,行业将加速洗牌和进化,经营能力不足的尾部企业会逐渐被淘汰,行业集中度不断提升,租赁企业需要不断聚焦自我能力建设,迭代租赁产品设计,满足租客品质居住需求,才能在市场中不断突围。

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