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旭辉“透明工厂”:颠覆的力量

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在汽车行业,华晨宝马把制造业工厂做到了一种极致——2017年,位于沈阳的华晨宝马铁西工厂获批成为国家4A级旅游景区。

所有宝马的潜在客户,都能进入工厂一睹宝马车的生产全过程,不仅拥有跟先进制造工艺零距离接触的机会,还有专业人士为他们介绍冲压、焊装、涂装和总装四大工艺。

近两年,又有不少房地产大佬预言:房地产正逐渐成为普通制造业。

或许中国房地产行业粗放增长太久了,普遍来说,房企的“制造业思维”十分欠缺。

转折点来临,一部分房企只看到了暴利时代的终结,一部分房企则想着要向精细化管理转变,向管理要效益。但实际上,他们最应该去实地看看,一家优秀的制造业企业,究竟该流淌怎样的血液。

正在探索长周期发展路径的旭辉,派出了他们的工程师团队去华晨宝马铁西工厂取经。

他们发现,这家宝马工厂不仅对外展现了德国工业4.0与中国制造2025的超强技术,还传递出一种新理念:“以客户为本”不仅只在销售环节体现,还要把客户的感受、体验、意见渗透进生产环节中。

除了向汽车行业的景区级工厂学习,旭辉还把目光瞄向餐饮行业。餐饮企业西贝推行“透明厨房”多年,食客可以透过玻璃窗看到菜品制作过程、分色使用的刀具砧板,甚至厨房人员的仪表。

西贝的管理方式也展现了一种理念:用标准体系管理非标行业。

他山之石,可以攻玉。这些其他行业优秀企业的理念,很快被旭辉吸收,助力旭辉去做一直想做的事情——打破行业思维桎梏,颠覆现有生产经营模式。

在今年的中报业绩会上,旭辉控股董事局主席林中5次提到这个词:颠覆。

他阐述战略目标的背景是,旭辉已成立20周年整,从发展期进入了青壮年时期,房地产行业也进入了中流,走入长周期的发展阶段。

在2019年的一场高管“头脑风暴”中,一个新概念被提出来——透明工厂。这是旭辉颠覆房地产生产经营模式的第一个杀手锏。

颠覆性创新引来同行模仿

旭辉的“透明工厂”表面的意思是对外界全方位展示工程用材、型号、工艺和流程,施工工地常态化开放;而更深层的,是其在建造技术和工艺上的不断突破与创新。

截至今年10月,旭辉已有20个透明工厂项目在全国16座城市落地,年内透明工厂落地或将达到40座。而在未来3到4年的时间里,旭辉希望在90%以上的项目都落地透明工厂。

日前,记者参观了旭辉华中区域最大透明工厂项目——武汉江山境,从踏入工程电梯的那一刻才感受到什么叫“颠覆性创新”,为了能让客户从付完款到收房的两年时间里常态化检查自家工地,旭辉竟然对房地产建造全流程进行了再造。

传统房地产建造,为了尽快预售、赶工期,往往是先抢主体建设,主体已经建得很高,而地库还没成形,景观绿化则是最后才做好。而在“旭辉透明建造体系”中,最重要的三大技术就是景观先行、市政先行、地库现行。加上更安全的井道式电梯的使用,旭辉实现了“花园中”造房子的梦想。

这种流程再造,不仅提高了生产安全性,还保障了透明工厂理念得以执行——只有保障了工地安全、环境优美,才能具备业主随时来到工地参观考察的基础条件。

业主进入小区大门后,错落有致的绿化就首先映入眼帘,颠覆漫天灰尘的传统工地印象,景观树木对水土有固化作用,能减少工地的扬尘污染。井道式电梯则置于楼宇内部,平稳、干净、安全,没有噪音。

实行“地库先行”后,业主可以看到一个宽敞、明亮的地库,环氧地坪先行做好,材料堆放、切割、运输都可以在地库进行,地面的施工场地会显得更加整洁有序。

旭辉集团总工程师崔晓强向界面新闻记者介绍,因为地库提前完工,透明工厂中的工人不必在露天环境中经受风吹日晒雨淋,工作环境的安全性和舒适性得到极大改善。

从井道式电梯上行,业主就可以来到在建的主体中,监督自家工地进度。抹灰、打龙骨、做防水、贴砖等所有复杂环节,都清楚展示在客户面前。如果客户看不懂,旭辉的专业人员还会详细一一讲解工序。

业主现场发现问题后,旭辉的工程师就会记录反馈并改进,倒逼工程质量的提升。

旭辉集团副总工程师黄峥介绍说,旭辉透明工厂脱胎于旭辉从2018年就开始运用的“建造2.0体系”以及之后升级的“旭辉透明建造体系”,有充分的技术支撑,并在沉淀中不断的创新迭代。基于“铝合金模板、爬架、井道电梯、全砼墙体、免薄抹灰”五大基础工艺,和“景观先行、市政先行、地库先行”三大技术支撑,旭辉于2019年形成了“标准透明、材料透明、过程透明、检验透明、服务透明”5大透明和12大体验”。

不仅地库、景观绿化、市政管网、双入户大堂、建筑外立面、建造过程等房屋可见部分一一呈现,旭辉更将房屋的土建工艺、机电样板、精装工艺、成品保护、所用材料、检测标准等客户看不见的过程进行“切片式”的展示。

再造流程后,虽然前期投入加大,但由于用工数量减少、返工环节减少,以及新技术如铝模的循环使用带来的综合成本降低,在一些项目的应用中,透明工厂反而体现出成本优势。

记者参观完后的感受是,这种创新很可能对整个行业的发展模式起到引领作用。

事实上,在旭辉公开透明工厂后不久,已经有其他房企立刻模仿跟进,某些房企类似旭辉的透明工厂样板房最近也面世了。

而旭辉的态度是:透明工厂对同行也完全开放。

旭辉集团总工程师崔晓强说,这对行业是件好事,对客户也是一件好事,对我们来讲也是一种压力,让我们要一版一版的去迭代和去升级,力求始终保持技术上的领先,保持自己的核心竞争力。

解决房地产最大痛点

房地产预售制度带来了地产行业的最大痛点——不透明。

房子是绝大多数人一生中购买的最大宗商品,但是在付款后,往往有长达一两年的过渡期,购房者无法确切知道房子的真实进展。

有些购房者为了亲眼看一下自家房子情况,翻墙进入工地,或者铤而走险爬高层的窗户,有人甚至付出了生命的代价。

一到交付之日,房子问题太多引发业主维权的事件早已屡见不鲜。为了达成交付率,有些开发商还强制规定先交房、再验房。

与之相反,正在大规模落实“透明工厂”的旭辉,提出了“零缺陷”的目标。

由于采用了透明工厂模式,所有的交付风险排查前移,业主提前介入监督施工,满意度大大提升。

以在武汉落地的全国第一座旭辉透明工厂江夏府为例,该项目不仅成为了当地区域价格的最高标杆,也是区域大户型销售流量的第一名,准业主满意度达到了97分,石狮旭辉城等项目的准业主满意度更是达到了100分,昆明的春夏里项目开放透明工厂后则实现了快速清盘。

“刚开始提出透明工厂,有部分区域不太积极,觉得总部又在给他们‘找事’,后来大家看到了透明工厂的效果,都愿意主动落地。”旭辉一名内部人士告诉记者。

在最初推动落地的过程中,旭辉对于年内能落地多少座透明工厂并没有太宏伟的规划,随着透明工厂助力销售和客户满意度的所产生的示范性效应,各个区域积极性大增,以至于目前落地的数量远超预期。

透明工厂这一项颠覆性创新初试水后,市场反应就相当不错。实际上,这只是个开始,旭辉还会继续放大招。

记者了解到,旭辉未来会更多的采用绿色环保、高效高质的先进技术,如采用“预应力”底板技术,能抵抗混凝土的收缩,从而减少甚至避免地库漏水等情况的发生。采用“劲性复合桩”、“注浆成型扩底桩”等先进技术,在实现更加高效的施工效率和更高承载力的同时,减少泥浆的产生和排放。

未来,旭辉透明工厂还将利用人工智能、机械运输提高物流效率。通过使用自动机器人,实现夜晚机器人运输、白天工人正常施工的作业方式,工作效率将进一步提高。

从透明工厂可以看出,旭辉是一家非常具有学习力和创新力的房企。

许多房企说学习制造业只是喊口号,而旭辉真正在潜心向制造业学习如何管理、如何研发新产品、如何以客户为本、如何在低利润水平下提升生存发展的能力。

除了“透明工厂”让人眼前一亮,旭辉的产品发布会也连续做了3年,在行业内是独一份。从CIFI-5到CIFI-7,旭辉一年都没有落下,产品力有了肉眼可见的飞跃。

过去房地产行业有个怪象——一边打压着维权的客户,一边空口谈品牌建设。

从旭辉敞开工地大门开始,未来会有越来越多的房企加入这个行列。“金杯银杯不如老百姓的口碑”,有一天这句话在房地产行业也会奏效。

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