从地产“老兵”到港股“新兵”，金辉控股依然“不图快”

金辉的低调，似乎是一种习惯。

10月29日上午金辉控股在港股敲钟上市，下午高管层媒体采访，语调几乎一致：“我们还是按照自己的节奏走”“坚持审慎扩张的原则”。

金辉控股的管理层足够坦诚。这是一个很早便走出福建、布局全国的闽系，一个在2019年便实现888亿销售额但从不提千亿口号的房企。上市之前，金辉控股是怎样发展的？它的布局策略和拿地逻辑是什么？它的产品怎样面对激烈的竞争？登陆港股之后，它有什么新的战略？《华夏时报》记者在采访中得到一些答案。

“不图快”的闽系房企

尽管在上市前，金辉控股便拥有准千亿规模的销售额，但它最大的亮点并不在此，而在于稳健。

稳健首先体现在拿地上。金辉控股的物业开发项目，遍布全国31个城市，这些土地储备广泛分布于长三角、环渤海、华南、西南及西北五大区域。截至2020年7月31日，金辉控股的总土地储备为2908万平方米。

每一块土地，金辉都花费了很大心思。“我们对土地获取有一个严格的投资决策过程，城市、区域、集团层面层层审核，业务部门参与到整个的决策过程中，提供相应的专业意见。”金辉控股执行总裁陈朝荣说，我们会根据土地的情况来制定获取土地的方式，比如招拍挂、收购、共同获取等。

财务的稳健也至关重要。翻开金辉的账本，可以看到它的负债率、现金短债比等指标长期保持在安全的范围内。2017年底、2018年底、2019年底以及2020年4月30日，金辉控股扣除合约负债后的资产负债比率为54.8%、50.7%、47.7%及46.6%，负债率控制的很好；期末现金及现金等价物分别约为35.55亿元、99.32亿元、92.19亿元、84.08亿元，流动比率为1.5、1.3、1.4、1.4，有较强的偿债能力。

对此，陈朝荣颇感幸运，他自我调侃道，金辉是一家能让财务晚上睡得着觉的公司。

丰富的融资渠道是金辉的优势，陈朝荣说：“我们和四大国有银行保持着比较长远的关系，截止2019年12月31日，我们的银行及其他金融机构授信额度是1041亿，未使用的达到642亿，除此之外，我们也通过发行债券的方式进行融资，同时我们也拓展海外融资渠道。”

有了拿地策略和财务上的稳健，业绩上就有了保障。2017年-2019年，金辉控股的营业收入分别是117.77亿元、159.71亿元及259.63亿元，复合年增长率达48.5%。即便在疫情之中的2020年上半年，金辉依然实现了109.72亿元的营业收入。

“我们就是一步一步往前走，不图快，给客户最好的品质。”陈朝荣的表态很有一些暖色调。

明确定位，埋头做事

只要明确了目标和定位，就朝着那个方向一直走下去，这是金辉控股走出福建时便已注定的。

最初的明确定位，是全国化布局。金辉控股财务管理中心总经理徐小冬一直强调，金辉是闽系房企里最早出来的。“04年就进入重庆，06年进到西安，09年总部就到了北京，当时闽系房企里这么坚决要搬到北京的，是比较少的，09年我们还进入上海。” 徐小冬说。

如今，金辉已是中国房企40强，销售额规模准千亿，全国化布局早已实现。

后来，金辉控股的业务框架基本成型，于是坚定地要走资本市场这条道路。早在2013年，金辉控股就向联交所递表申请上市，2015年又尝试在上交所上市，如今终于成功登陆港股。

徐小冬把这比做是一场缘分，“我们是（港股）今年第一家当年交表当年就上市的公司，公司在过去10年里都有信心要走资本市场这条路，对我们来说，这其实就是缘分到了。” 徐小冬说。

在区域聚焦方面，金辉也是目标明确。金辉的策略是，只在一二线城市和核心三线城市拿地，这样可以保持稳健的发展节奏。截止2020年7月31日，金辉控股二线城市和都市圈城市的土储占比为93.3%。

对于产品打造和客群获取，金辉控股也明确定位。金辉95%的产品都是刚需和刚改客户群体，这里不得不说金辉独步天下的“优步系”，就是针对这类客户打造的，户型不大，但居住舒适，小区环境优美。金辉控股高级副总裁黄俊泉对它的解释是：“虽然房子不大，但在设计上总是优人一步，在生活上享受优乐，不希望比别人优越很多，但在细节上优人一步。”

此外金辉控股还开发了云著系、铭著系、大城系，满足多层次的客群需求，各有千秋。

刚需、刚改消费力旺盛，成就了金辉的高周转，项目首次开盘平均去化只需要7.5个月。

不提千亿目标

登陆港股后，路要怎么走？金辉的答案是：一如既往，谨慎扩张。

“我们十年前就完成了现有业务布局，所以过去的十年我们只需要做好城市聚焦和区域布局。上市之后我们还是会按照既定的计划，继续城市深耕，做好产品，提升服务能力，现在房企现在竞争还是很激烈的，面临的对手都很强大，对我们来说，就是坚定扎实地做好自己的工作。”徐小东的回答沉稳而接地气。

陈朝荣列出了五个计划，说是计划，但更像继承，字里行间依然是谨慎的意思，“第一，我们还是要深耕聚焦的长三角、环渤海、华南、西南、西北等区域，在新城市的拓展上还是坚持审慎扩张的原则，把已经进入的市场做透，做大市场份额；第二，持续拓展土地获取渠道，用我们过去的经验和优势，来建立一个资源网，除了招拍挂，未来30%-40%通过股权收购、增资扩股等方式来获取土地，在西安、惠州我们已经有很成功的经验了；第三，客户的选择，继续专注于服务首置和首改客户，对客户满意度重点跟进；第四，在财务方面，还是坚持稳健的财务策略，重点是对股东的回报。第五，注重员工的培养。”

对于近在咫尺的千亿目标，金辉控股依然不愿多提。金辉管理层表示，我们的目标是定给自己、股东和投资人的，不是用来喊口号的。是不是千亿并不重要，对股东和消费者负责更重要。