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曹舟南:蓝绿双城将实现绿城未完成的理想

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2018年8月,曹舟南辞任绿城中国行政总裁一职,告别了职业经理人生涯。

从绿城纷繁的事物中抽身出来五个月后,他高调回归,变身为创业者,带着新事业蓝绿双城震惊行业——新公司才刚成立便签约了14个项目。

从0开始创业这一年,曹舟南50岁。他曾是浙江省财政厅前途无量的年轻干部、绿城明星人物,身后有一众追随者。遗憾、理想和抱负,他并不甘心事业就此戛然而止。50岁正当年,他重新出发,破釜沉舟,不惜抵押了自己的房产来创业。

未知和风险,这些压力甚至传导到曹舟南家人身上。曹舟南笑称,他的夫人最怀念的还是他在体制内的那段时光,可以996,还有节假日。

值得庆幸的是,创业还不到两年,曹舟南的事业已颇具规模,他的微信朋友圈变身为蓝绿双城项目的宣传阵地,这里好消息不断,以每天超过一个项目的储备速度为房地产市场刮来一阵新风。

根据蓝绿双城介绍,目前公司有三个业务板块,即开发服务、生活服务和城市服务。截至目前,蓝绿双城储备项目超过1000个,签约项目63个,其中,30多个项目进入实际开发阶段。2020年可销售的货值有100亿,预计销售额达到70亿。

核心竞争力

2009年,绿城销售规模仅次于万科,宋卫平和曹舟南在杭州大学操场上散步了3个小时,思考探讨绿城后面的路该怎么走。彼时他们商议出一个结论,依靠品牌和管理输出抢占市场、扩大规模,这便是共建的前身代建。

10年后,曹舟南离开绿城,爱钻研的他又一次发起了行业灵魂之问,中国房地产行业未来发展趋势是什么?曹舟南认为行业集中度进一步提高,房企TOP前30进一步集中是必然趋势。这样的趋势下,TOP前30以外的房企该何去何从?他寻找新赛道,开辟出新的试验田——共建商业模式。

“共建”即蓝绿双城以小股操盘、融资代建、合作开发等为主要方式,形成一个业主、投资人、事业合伙人、战略合作方的生态。

不同于代建模式单一的品牌和管理输出,曹舟南认为只有成为股东、能够利润兜底的代建才是行业未来,代建由此升级为共建。

成为股东,真金白银投资到项目中去,这是代建和共建最大的差别。

曹舟南创立蓝绿双城新事业的商业逻辑即是共建,他对界面新闻表示,“共建是他在绿城未能实现的理想,希望能在蓝绿双城实现。”

曹舟南认为,共建应包括资本共建、产业共建、供方共建、同行共建和客户共建等方式。

资本共建指与央企、国企等看好房地产行业的投资人共建;产业共建指教育、大健康、养老、互联网等各行各业的头部企业共建;供方共建指与设计、总包等供应方共建;同行共建指与具有特长的头部企业共建;业主共建指让业主成为投资人和事业合伙人,从而与其形成共建关系。

对于共建的难点,曹舟南告诉界面新闻,最难的还是同行共建,因为在房地产行业,宁愿做凤尾不愿做鸡头是各大地产商的共同心理。但基于房地产行业必须要向管理要红利的时代来临,蓝绿双城共建模式还是得到一些同行的关注和认可。

曹舟南强调,蓝绿双城只是在提倡共建模式,让专业的人做专业的事情,但是做不了整个行业的操盘手。

在共建商业模式外,蓝绿双城还形成了SOD发展模式,即以服务为导向发展。

与传统开发商先做住宅,再做公共区域商业配套不同,SOD模式下,商业等公共区域配套会被先设计模拟出来,之后才是住宅的设计和布局。

在公共区域配套上,蓝绿双城创造提出“泛会所”的概念,泛会所里的健身房、超市、理发店等被设计在小区主入口。在泛会所使用上,不仅小区业主可以想用,外界也可进入泛会所消费。

信心和担忧

作为创始人,曹舟南鲜明的个性特征深刻影响着蓝绿双城,但公司合伙人机制、完善的规章制度又使蓝绿双城游离在曹舟南个人烙印之外。

曹舟南讲人情但又保有理性,做事不拖泥带水是他的性格,“做事先做人”是他的价值观。正因为此,在离开绿城后,有一众追随者奔曹舟南而来,这使曹舟南在短期内迅速搭建了优秀的团队,开辟出自己的天地。

两年内,蓝绿双城实现了从0到63个签约项目。业绩突出的背后,曹舟南自己认为成功的最重要原因是,有优秀的团队。

据界面新闻观察,蓝绿双城管理层目前都是行业的顶尖人物,比如顾建明是杭州TOD领域的鼻祖,杭州第一个TOD项目杨柳郡就出自他的团队。张文龙是优秀的职业经理人,他伴随着前东家融信集团实现了“三年从百亿到千亿、从区域聚焦到全国领先”的跨越式发展。

除了优秀的团队,蓝绿双城创立之初就有相对完善的制度,这能保障团队工作顺畅进行。

蓝绿双城成立第一年就出台了基本法,规定了蓝绿双城的工作语言、员工着装和工作流程。在蓝绿双城任何人不能超越基本法,包括曹舟南自己。

蓝绿双城还很早就成立了投委会,重大事件决策上,其中的成员一致投票决定,不以单个人意志为转移。

曹舟南举例,他自己曾看好天津滨海一个项目,但投委会成员以项目周边库存太多否决了他的项目立项。曹舟南告诉界面新闻,他自己决定签约的项目中,有50%的项目被投委会否决掉。

对于今后如何取得更大发展,曹舟南担心的也还是团队问题。

他对界面新闻表示,自己面临的是一个行业的变化和事业的变化,既要传承又要革新,面对行业巨变时,中国很多地方服务意识还是很难改变,他和蓝绿双城最需要大量的服务人才。

从蓝绿双城当前的团队看,管理层之间的年龄差也让曹舟南有些许担心。

另外,对于蓝绿双城今后的继续发展,曹舟南不仅有拓展项目的压力,把事情做好的压力也更大。

遇到压力时曹舟南也会自我安慰,他对界面新闻记者表示,自己和团队都很努力,从现在的结果看,越努力越幸运。

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