曹舟南：蓝绿双城将实现绿城未完成的理想

2018年8月，曹舟南辞任绿城中国行政总裁一职，告别了职业经理人生涯。

从绿城纷繁的事物中抽身出来五个月后，他高调回归，变身为创业者，带着新事业蓝绿双城震惊行业——新公司才刚成立便签约了14个项目。

从0开始创业这一年，曹舟南50岁。他曾是浙江省财政厅前途无量的年轻干部、绿城明星人物，身后有一众追随者。遗憾、理想和抱负，他并不甘心事业就此戛然而止。50岁正当年，他重新出发，破釜沉舟，不惜抵押了自己的房产来创业。

未知和风险，这些压力甚至传导到曹舟南家人身上。曹舟南笑称，他的夫人最怀念的还是他在体制内的那段时光，可以996，还有节假日。

值得庆幸的是，创业还不到两年，曹舟南的事业已颇具规模，他的微信朋友圈变身为蓝绿双城项目的宣传阵地，这里好消息不断，以每天超过一个项目的储备速度为房地产市场刮来一阵新风。

根据蓝绿双城介绍，目前公司有三个业务板块，即开发服务、生活服务和城市服务。截至目前，蓝绿双城储备项目超过1000个，签约项目63个，其中，30多个项目进入实际开发阶段。2020年可销售的货值有100亿，预计销售额达到70亿。

核心竞争力

2009年，绿城销售规模仅次于万科，宋卫平和曹舟南在杭州大学操场上散步了3个小时，思考探讨绿城后面的路该怎么走。彼时他们商议出一个结论，依靠品牌和管理输出抢占市场、扩大规模，这便是共建的前身代建。

10年后，曹舟南离开绿城，爱钻研的他又一次发起了行业灵魂之问，中国房地产行业未来发展趋势是什么？曹舟南认为行业集中度进一步提高，房企TOP前30进一步集中是必然趋势。这样的趋势下，TOP前30以外的房企该何去何从？他寻找新赛道，开辟出新的试验田——共建商业模式。

“共建”即蓝绿双城以小股操盘、融资代建、合作开发等为主要方式，形成一个业主、投资人、事业合伙人、战略合作方的生态。

不同于代建模式单一的品牌和管理输出，曹舟南认为只有成为股东、能够利润兜底的代建才是行业未来，代建由此升级为共建。

成为股东，真金白银投资到项目中去，这是代建和共建最大的差别。

曹舟南创立蓝绿双城新事业的商业逻辑即是共建，他对界面新闻表示，“共建是他在绿城未能实现的理想，希望能在蓝绿双城实现。”

曹舟南认为，共建应包括资本共建、产业共建、供方共建、同行共建和客户共建等方式。

资本共建指与央企、国企等看好房地产行业的投资人共建；产业共建指教育、大健康、养老、互联网等各行各业的头部企业共建；供方共建指与设计、总包等供应方共建；同行共建指与具有特长的头部企业共建；业主共建指让业主成为投资人和事业合伙人，从而与其形成共建关系。

对于共建的难点，曹舟南告诉界面新闻，最难的还是同行共建，因为在房地产行业，宁愿做凤尾不愿做鸡头是各大地产商的共同心理。但基于房地产行业必须要向管理要红利的时代来临，蓝绿双城共建模式还是得到一些同行的关注和认可。

曹舟南强调，蓝绿双城只是在提倡共建模式，让专业的人做专业的事情，但是做不了整个行业的操盘手。

在共建商业模式外，蓝绿双城还形成了SOD发展模式，即以服务为导向发展。

与传统开发商先做住宅，再做公共区域商业配套不同，SOD模式下，商业等公共区域配套会被先设计模拟出来，之后才是住宅的设计和布局。

在公共区域配套上，蓝绿双城创造提出“泛会所”的概念，泛会所里的健身房、超市、理发店等被设计在小区主入口。在泛会所使用上，不仅小区业主可以想用，外界也可进入泛会所消费。

信心和担忧

作为创始人，曹舟南鲜明的个性特征深刻影响着蓝绿双城，但公司合伙人机制、完善的规章制度又使蓝绿双城游离在曹舟南个人烙印之外。

曹舟南讲人情但又保有理性，做事不拖泥带水是他的性格，“做事先做人”是他的价值观。正因为此，在离开绿城后，有一众追随者奔曹舟南而来，这使曹舟南在短期内迅速搭建了优秀的团队，开辟出自己的天地。

两年内，蓝绿双城实现了从0到63个签约项目。业绩突出的背后，曹舟南自己认为成功的最重要原因是，有优秀的团队。

据界面新闻观察，蓝绿双城管理层目前都是行业的顶尖人物，比如顾建明是杭州TOD领域的鼻祖，杭州第一个TOD项目杨柳郡就出自他的团队。张文龙是优秀的职业经理人，他伴随着前东家融信集团实现了“三年从百亿到千亿、从区域聚焦到全国领先”的跨越式发展。

除了优秀的团队，蓝绿双城创立之初就有相对完善的制度，这能保障团队工作顺畅进行。

蓝绿双城成立第一年就出台了基本法，规定了蓝绿双城的工作语言、员工着装和工作流程。在蓝绿双城任何人不能超越基本法，包括曹舟南自己。

蓝绿双城还很早就成立了投委会，重大事件决策上，其中的成员一致投票决定，不以单个人意志为转移。

曹舟南举例，他自己曾看好天津滨海一个项目，但投委会成员以项目周边库存太多否决了他的项目立项。曹舟南告诉界面新闻，他自己决定签约的项目中，有50%的项目被投委会否决掉。

对于今后如何取得更大发展，曹舟南担心的也还是团队问题。

他对界面新闻表示，自己面临的是一个行业的变化和事业的变化，既要传承又要革新，面对行业巨变时，中国很多地方服务意识还是很难改变，他和蓝绿双城最需要大量的服务人才。

从蓝绿双城当前的团队看，管理层之间的年龄差也让曹舟南有些许担心。

另外，对于蓝绿双城今后的继续发展，曹舟南不仅有拓展项目的压力，把事情做好的压力也更大。

遇到压力时曹舟南也会自我安慰，他对界面新闻记者表示，自己和团队都很努力，从现在的结果看，越努力越幸运。