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错失黄金发展年代,老牌国资中华企业经营疲软

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10月30日,中华企业股份有限公司(600675.SH)(以下简称“中华企业”)披露2020年三季度报告,业绩依然呈下滑之势。

数据显示,今年前三季度,中华企业实现营收59.67亿元,同比下滑42.92%;归属于上市公司股东的净利润6.29亿元,同比减少66.33%;归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润3.64亿元,同比减少78.68%。

前9个月,中华企业签约金额63.37亿元,签约面积11.24万平方米;共12个项目在建,1个项目竣工。其中上海地区的签约金额达50.52亿元,占总量近8成,剩下的由江苏、吉林、安徽三地项目贡献。

期内,公司经营活动产生的现金流量净额回正至15.94亿元,主要是报告期内销售商品提供劳务收到的现金较上年同期增加,同时支付的各项税费较上年同期减少所致。

除了现金流回正让人欣喜,中华企业其他的指标并没有让人意外。作为一家老牌国资房企,中华企业业绩颓势已经持续很久了。

近看去年,公司实现营收132.82亿元,同比减少31.13%;实现归属于母公司净利润为23.40亿元,同比下降9.73%。

债务结构来看,2015年至2018年,公司经营活动产生的现金流量净额均为正值。但去年该指标为-8.16亿元,较去年同期的85.54亿元减少94亿元。

近几年中华企业调整杠杆后资产负债率有明显下降,从2015年的85.2%降至去年的68.67%,净负债率波动幅度更是从超过200%降至2018年的负值。但也有评论称,中华企业杠杆水平过低,从侧面体现其战略过于保守,不利于业务拓展。

中华企业确实很久没在市场化土地公开拿地了,上一次在上海拿地也得追溯至6年前,但去年公司久违地在上海土地市场有了新动作。

据悉,去年9月,中华企业与万科、华润同台竞争,最终以38.13亿元斩获杨浦区新江湾社区N091104单元B2-01地块。还与香港信德集团成立合资公司,完成华侨城苏河湾项目50%股权收购。

时间拉长,作为上海解放后首家专业从事房地产开发经营的国资企业,中华企业已经走过66年。

1993年,中华企业在A股上市。三年后,上海市房屋土地管理局成立房地集团,并将手中持有的中华企业全部国家股交给房地集团。

2002年,上海市国资委出资成立地产集团,两年后以划转方式受让房地集团持有的中华企业股份,成为中华企业第一大股东,直到今天。

诞生于寸土寸金的上海,背后又有上海地产集团作为大股东坐镇,中华企业在21世纪初风光无限。根据三季度报,上海地产集团持有中华企业68.44%股权;华润置地持有6.76%的股权,为其第二大股东。

2009年至2010年,中华企业在全国拿地出手阔绰。具有代表性的,例如在2009年以14亿元总价、9128元/平方米的楼面价竞得的上海宝山地块;同年12月进军杭州,以28.1亿元斩获杭州江干区章家坝地块,楼面价约1.82万元/平方米,成为杭州当年地王。

此外,中华企业还在上海罗店新镇、上海市朱家镇、苏州平江区、江阴市等多地竞价拍地,两年时间大手笔花去80亿元。

底牌如此强大的老牌房企,没有风光多久便在地产发展浪潮中偃旗息鼓。一个是前期激进拿地导致后期债务水涨船高,一个是体制改革、资产重组之困。

从2009年至2015年,中华企业经营疲软、利润下滑,负债总额从95.93亿元一路飙升至323.53亿元,还被戴上了ST的帽子。跑马圈地那几年,有数据估算称中华企业的库存需要40年才能消化掉。

当然这几年中华企业也没有坐以待毙,在销售方面还是做了不少努力——2014年至2016年,中华企业销售翻了一番,从50亿出头增长至122亿元。但2017年销售大跌,几近腰斩。

和经营危机一起来的,还有重组的坎坷。

2014年,按原来的方案,上海地产将以其持有的上海房地产经营有限公司10%股权、上海凯峰房地产开发有限公司10%股权和上海地产馨虹置业有限公司100%股权参与认购。

如果成功,可以为当时市值约95亿的中华企业募资近60亿元,这对当时的公司而言莫过于救命稻草,然而中小股东们否决了这一议案。

改革任重道远,中华企业与上海地产集团持续多年的重组案,终于在2016年有了新的进展。

最早在2016年11月23日,中华企业提出对中星集团进行收购。根据当年公告,中华企业拟向地产集团购买完成业务整合后的中星集团100%股权,总交易对价为185.22亿元。

为了募集配套资金用于支付交易对价及注入项目的后续建设,中华企业还引入华润商业、平安不动产、平安磐海汇富、中远海运资产、合享投资、金投基金六家企业,向这些企业发行18.16亿股股份,募集95亿元。

经过多次调整,中华企业终于在2018年宣告公司正式收购中星集团100%股权。重组完成后,上海地产集团持有中华企业67.06%的权益,仍为控股股东,而华润商业则持有20.9%的权益,成为第二大股东。

通过这次重组,中华企业也获得了中星集团大量的土地利好。

据悉,中星集团旗下有200万平方米的总建筑面积,分布于6个城市,其中上海就占了90万平方米。注资完成后,中华企业将持有近40万平方米的成熟经营性物业,当中绝大部分位于上海的核心区域,主要项目有徐汇公园道壹号、陆家嘴壹号院、昆山凯旋门及上海黄浦江沿岸项目等。

正是在2018年,公司签约金额重回百亿至138.41亿元,同比增长98.72%。只是好景不长,2019年公司又开始走下坡路。

发展至今,中华企业手里似乎只剩下几十年的资历,在错失房地产发展的黄金年代后,想要实现突破很难了。

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