世茂服务合景悠活双双破发，物业股上市风光不再

在第一服务（02107.HK)上市首日破发的阴影之下，另外两家新上市的物业股也遭遇了相似的命运。

10月30日，世茂服务（00873.HK）和合景悠活（03913.HK）双双挂牌交易，但两家公司都遭受市场冷遇，开盘一度破发，其中，世茂盘中最高跌超8%，但收盘成功收回失地，平盘收市；而合景悠活便没有这么幸运，早盘低开后始终维持低位，最终以暴跌22.94%收盘。

世茂服务是世茂集团旗下第三个上市平台，此次上市共发行5.88亿股，每股定价16.6港元。世茂共募集资金约110亿港元，其中65%的所得款净额将用于通过多种渠道继续扩大业务规模。世茂集团（00813.HK）在公告中称，完成全球发售后，世茂集团间接持有世茂服务已发行股本总额约66.5%。

世茂服务的分拆上市进程相对顺利。2019年，许世坛在世茂服务品牌更新发布会上即透露，世茂物业在更名“世茂服务”后，预计将于2021年上市。今年3月，在世茂集团的2019年度业绩发布会上，许世坛称集团的物业和酒店业务将在未来2-3年内分拆上市，物业板块的上市会更快。

在世茂集团的“大飞机”战略中，世茂服务的业绩表现呈现高速增长态势。近三年来，物业管理业务在世茂集团总体营收中的占比逐渐提升。2019年后，物业管理已成为除物业销售主营业务外收入贡献最大的业务。同时，物业服务公司的盈利能力保持稳定，2019年及2020年上半年的毛利率分别为33.7%和34%。

截至今年6月30日，世茂服务实现收入15.65亿元，同比增长85%；净利润为2.55亿元，同比增长134%。许世坛在世茂服务上市仪式上表示，世茂服务有信心继续保持高速增长，未来将持续进行用户运营与专业化服务拓展，同时助力行业数字化发展。

从项目分部来看，世茂服务的全国布局相对平衡。按合约项目计算，世茂服务77%的在管项目位于一线、新一线及二线城市。长三角地区、中西部地区、华南地区和环渤海经济圈分别占比37%、24%、23%和16%。

截至目前，世茂服务的在管面积为1.018亿平方米，合约面积1.443亿平方米，在2017年-2019年内的复合增长率分别为26.5%和48.6%。这一规模已远超物业服务百强企业的平均管理面积。中指研究院数据显示，2020中国物业服务百强企业的平均管理面积为4279万平方米。

今年5月，红杉资本和腾讯分别对世茂服务投资1.3亿美元和1.14亿美元。通过投资，红杉资本中国基金可为世茂服务引入社区商业资源，并以技术应用提升世茂服务的经营管理效率；腾讯则可利用线上线下融合的平台优势协助世茂服务加速数字化转型。