50城前十月卖地3.2万亿创新高 “三道红线”后土地市场降温

2020年新冠肺炎疫情后出人意料火爆的，除了个别城市的楼市，还有土地市场。

中原数据显示，截至10月26日，全国9城年内卖地均破千亿，50大城市卖地3.2万亿，同比上涨18.8%，均刷新历史纪录。

疫情对土地市场的影响似乎已消失，多城市集中井喷卖地，土地市场成交额持续上升。

不过，在8月20日央行和住建部召集房企开会后，“三道红线”下房企融资预期收紧，土地市场有所降温，尤其是一二线城市，9月成交环比下降约三成。

一般而言，土地市场和地价是销售市场的先导。在2020年全年土地溢价率上行的情况下，未来一两年的房价也将难以下降。

前三季的红火

很多人还记得，2月20日疫情防控胶着时上海的那场土拍，上海徐汇滨江180万平方米综合体地块，被香港置地以310.5亿总价拍下，成为上海新总价地王。

这释放了一个乐观的信号。二季度尤其是5月后，部分房企判断疫情下市场会快速企稳，政策刺激楼市，拿地积极性明显提高，整体行情持续升温。

4月，厦门思明区等地再次出现历史最高总价百亿地块，使得土地市场热度持续提升。

中原地产首席分析师张大伟认为，疫情对房企的资金链影响虽然大，但国内融资难度降低，部分房企为了追求市场规模，特别是很多近年拿地很少的企业，也开始积极拿地。

随着深圳等地销售率先复苏，甚至“魔幻上涨”，楼市的热度也带动土地市场继续升温。5-10月全国主要城市的市场成交量相比一季度有明显复苏，网签成交量平均同比上涨了20%，目前大部分城市已经逐渐恢复到了疫情前的平均水平。

有了销售回款更能支持开发商积极拿地。数据显示，2020年前三季度，全国100个大中城市土地供需总量均同比增长，楼面价也同比上涨。土地供应规划建筑面积达到116559万平方米，同比增长11.7%；土地成交规划建筑面积达到97570万平方米，土地成交金额达到31879亿元，同比增长11.98%。

其中，一线城市土地市场升温明显，各项指标均同比增长。土地供应面积同比增长53.44%，土地成交规划建筑面积同比增长32.53%，土地成交金额同比大幅增长57.9%。

二线城市相对温和。土地成交面积41279万平方米，同比微增3.22%，但成交金额出现同比小幅下降0.97%，土地溢价率下降1.65个百分点。

分季度来看，一季度，受疫情影响，土地市场遇冷，土地成交规模大幅下降，二季度以后随着疫情好转以及优质地块入市节奏加快，土地市场升温，并在二季度达到最高点。

截至目前，已经有上海、杭州2个2000亿卖地城市，另外还有广州、北京、南京等7个千亿卖地城市，超过22个城市卖地超过500亿，均创下了新的历史纪录。

全国土地出让金额TOP20城市的成交总额为20253.8亿元，同比上升15.2%。一线城市中，上海、广州土地市场升温较明显，其中上海前三季度土地成交金额达2332.9亿元，同比增长74.6%。

“三道红线”悬顶

红火中亦有隐忧。

8月份，土地市场急转直下，100个城市成交环比大幅下跌32.15%，与6月高点相比大幅下滑。

北京市房地产法学会副会长兼秘书长赵秀池认为，这主要是“三道红线”新规的影响。除了对房企的资产负债率、净负债率、现金短债比进行监测，对于近一年拿地销售比超40%、或过去三年经营活动产生的现金流量净额连续为负的房企，进行更严格的资金管控。

8月28日的万科中期业绩会上，万科总裁祝九胜表示，公司会认真研究，尽快去适应“三道红线”，按照要求进行落实；恒大总裁夏海钧等人，也表示要向指标靠拢。

在此背景下，北京土地市场率先明显遇冷，频频出现底价成交。到了9月2日，北京再以底价出让2宗“不限价”宅地，成交金额合计为83.06亿。

赵秀池指出，在融资管控从紧情况下，如果企业达不到监管要求，则不能进行融资，无法进行可持续生产并取得盈利。所以很多已触碰红线的企业，已经没有融资的可能，也就不再向土地市场进击了。短期北京市的土地市场还会处于低迷状态。

9月，全国土地市场有所降温，100个大中城市共成交土地金额2966亿元，同比下降17.16%，环比下降9.20%；成交土地规划建筑面积9214万平方米，环比下降10.47%，其中住宅用地成交规划建筑面积为4548万平方米，环比下降13.6%。平均溢价率为13.02%，环比下降2.19个百分点，同比仍上升5.25个百分点。

一二线城市的降温更加明显。9月，一线城市土地成交规划建筑面积898万平方米，同比下降23.1%，环比下降34.2%；二线城市土地成交规模同环比均下降，成交规模降幅近三成，成交金额为1424亿元，同比下降24%，环比下降11.1%。

整个三季度，土地市场已量价齐跌，成交金额环比下降27.61%，土地成交楼面价环比下降310元/平方米。

一位大型房企投资部人士认为，“三道红线”对房企融资和土地市场的影响是立竿见影的，因为预期监控从严和融资下降，大家都不敢贸然拿地了。

近期，土地市场又出现了新的迹象。以阿里、京东、小米等互联网产业公司为代表的底价拿地，比如，10月28日，小米以底价5.31亿，拿下深圳后海总部基地一宗商业用地T107-0092，和腾讯、阿里为邻。

6月，今日头条曾以底价10.82亿拿下后海总部基地地块；在杭州、苏州，阿里和京东也分别以底价拿下了两幅地块。

从土地价格和溢价率来看，张大伟指出，今年的土地溢价率上行，主要体现在部分城市，虽然整体土地市场地价依然未全面上涨，但部分城市部分土地的价格已经达到了历史高点。

而近期很多底价拿地的案例，则对冲了全年溢价率的上行，平抑2020年的土地价格，有利于未来房价的平稳。