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三季度调控显成效:楼市降温 “金九银十”成色不足

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2020年三季度,房地产市场密集调控,因城施策、房住不炒的基调更为明确。中央对房价、地价的管控有明显强化,与部分城市市场回暖不无关系。

以一线城市为例,上海的市场成交反弹明显,一部分原因也在于限价、限购影响深远,消费者对于一二手价格倒挂的项目热情较高。一手市场传导到二手市场,上海二手成交套数也在9月份出现了3.1万套的历史新高。

易居研究院智库中心研究总监严跃进指出,近期部分城市的调控,主要是房价上涨过快,适当调控也是发挥了示范作用。后续若是房地产交易面临压力,或者各地财政方面有压力,其实房地产市场依然会有宽松的政策内容。

中指院关于三季度调控的研究报告表明,针对不同城市房地产行情变化,地方继续坚持因城施策、一城一策,采取差异化和针对性的调控政策,三季度仍然以限购、限贷、限售为主,部分城市辅以土地、限价和限制假离婚等措施。也有部分城市出台公积金、人才引进和户籍政策,提高要素流动效率、加强城市人才吸引力,进一步促进房地产市场发展。

这个过程中,华东市场的调控最密集并且市场关注度也高。一名房企研究部门的人士认为,市场已经普遍降温,政策暂时不会加码,除非个别城市继续过热。

部分业内人士认为,房地产金融监管或将维持收紧态势,随着“三道红线”新规试点实施,企业融资将会走向分化,四季度房地产政策以“稳”为主。

多头并举密集调控

随着市场情况不断出现变化,房地产调控政策也有所转向。三季度,中央多场会议重申关于房地产调控的精神。7月24日,中共中央政治局常委、国务院副总理韩正主持房地产工作座谈会,强调“房住不炒”,提出各地从实际出发,因城施策,即时科学精准调控,确保房地产市场平稳健康发展;7月30日,中央召开政治局会议,重申坚持“房住不炒”;8月20日,住建部和央行主持召开房地产企业座谈会,调控基调仍然坚持“房住不炒”;8月26日,住建部召开部分城市房地产工作会商会,坚持不将房地产作为短期刺激经济的手段,保持调控政策连续性稳定性,确保房地产市场平稳健康发展。

具体而言,中央部署的多项调控举措包括金融、财税、土地、市场监管。

金融方面,自从今年上半年,央行深圳支行严查房抵贷经营贷等违规资金流入房地产市场以后,金融监管市场变得严格,房企融资的“三道红线”也随之展开试点。个人金融监管也在加强,中央多次强调要整治个人消费类综合贷款、经营性贷款、信用卡透支等资金流入房地产。

自7月15日深圳出台政策将增值税免征年限从2年调整至5年之后,无锡、沈阳和成都也有类似政策出台,在中央强调发挥财税政策调节作用的前提下,财税政策成为了楼市调控的重要一环。

21世纪经济报道记者梳理各地政策发现,除了收紧政策之外,地方公积金政策运用出现了较为集中的局面,此外人才准入门槛降低也成为了地方楼市调控的手段之一。8月20日,上海、江苏、浙江、安徽共同签署了《长三角住房公积金一体化战略合作框架协议》。武汉市发布实施住房公积金流动性管理办法,当个贷率在85%以下时,实施积极宽松的住房公积金贷款和提取政策,个贷率超过85%,则实施“分级预警,适度调控,保障刚需”住房公积金贷款和提取政策。南京、合肥出台住房租赁支持政策,南京“商改租”“工改租”房产税率暂减为4%,合肥支持非住宅改建租赁住宅以增加有效供应,个人出租自有住房可免税。

在此背景下,一些楼市热度较高的城市,公积金购房调控政策也随之收紧。比如,常州公积金购买二套房首付比例提高到60%;无锡公积金购买二套房利率上调10%。

由此可见,三季度的调控有的放矢,“收紧”并非一刀切。市场热度会否因为政策密集出台而降温?

调控成效明显

三季度一二线城市住宅成交规模创下2017年以来的季度最高水平,是调控密集出台的原因之一。因旺季效应前置,“金九”成色略显不足,据统计,2020年1-9月,50个代表城市住宅成交面积约2835万平方米,整体仍处于2015年以来同期最低位,但同比降幅已经收窄至5%左右。

值得关注的是,三季度一线城市一二手房成交面积约83万平方米,同比增长41%,增幅高于其他城市,与此同时,一线城市的价格涨幅也在扩大。

克而瑞研究中心数据显示,在刚刚过去的一周(10月19日-10月25日),4个一线城市成交继续放量,上海、广州、深圳环比增长近10%,北京增势最为显著,成交环比增长22%。

不过,多数二线以下城市明显降温。其中,12个二线城市成交面积环比涨跌参半,武汉、重庆等成交高位回落,杭州、长沙等环比下跌近五成,而成都、青岛等成交继续回升。六成以上三四线城市成交面积环比明显回落,肇庆、连云港、南充等降幅超20%,舟山成交面积环比腰斩。

但是也有的城市的调控效果有待观察。比如杭州,尽管出台了高层次人才、无房户优先选房机制、限购限贷加码、防止假离婚买房等政策,杭州三季度房地产市场热度有所降温,但房价涨幅达到2.81%。值得关注的是,在限摇新政下,杭州部分购房者摇中新房的难度加大,转而投向二手房市场,又导致二手房成交上扬,二手房价抬头。三季度杭州二手房成交套数翻番,二手房价涨幅0.41%。

深圳、南京也出现了市场成交量跌价涨的现象。尤其是深圳,市场热度依然在,二手成交套数和价格与杭州类似,量价齐涨。

尽管调控在收紧,但在市场人士看来,调控政策给市场降温的效果明显大于调控本身。上海中原市场分析师卢文曦指出,四季度市场不会维持热度,从其调研来看,市场新增客户数量没有三季度多了,案场到客量的落差还是蛮大的。过了“金九银十”,市场反弹力度也在减弱。

卢文曦指出,新盘认筹率也在下降。以上海为例,市场供应量没有增加的前提下,“后续成交已经流露出疲态,10月份能否到达90万平方米还是个未知数”。

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