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疫情下房价走向如何?“应该会经历一次降温”

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以“全球新冠疫情蔓延背景下,资产价格变动趋势与中国房价走向”为主题的易居论坛近日在上海举行,这也是上海市社联学术团体2020年度课题研究合作项目。论坛上,与会学者与专家认为,未来一年的中国房地产市场将面临很大的压力,房地产企业应该积极调整战略,以应对多变的未来。

2020年1月下旬开始,我国新冠肺炎疫情传染人数出现了爆发式增长,至3月份疫情已经取得了较好的控制。而在海外,从3月开始,疫情在全球多国快速扩散,至今仍在不断的蔓延当中。受疫情影响,2、3月份全球金融市场剧烈动荡,资产价格大幅下跌。

华东师大终身教授、上海易居房地产研究院院长张永岳在会上表示,疫情发生后,“与未来接轨”的理念相当重要,要从视角上把握未来金融和房地产市场的发展趋势。在后疫情时代,房地产行业金融监管在不断地加强,但金融监管和金融促进经济活动的“度”,如何进行把握成为难题。应当根据新的形势、新的要求,共同努力去破解,以促进房地产行业更健康地发展。

疫情影响或传导至楼市,“房价应该会经历一次降温”

易居房地产研究院副院长杨红旭和研究员王若辰代表课题组在论坛上分享了《全球新冠疫情蔓延背景下,资产价格变动趋势与中国房价走向》课题成果。

课题认为疫情对房价的影响主要有经济、资产价格、刺激政策等三条传导路径。疫情的爆发,是只黑天鹅,对于全球经济增长、资产价格构成利空影响,经过传导对房价形成不利影响;但同时,也导致经济刺激政策的出台,政策会提振经济与资产价格,利好房价。

经济影响方面,此次疫情属于突发事件,疫情的大规模爆发,使全球经济活动从2、3月开始急剧收缩;但这与2008年爆发的金融危机不同,金融系统与楼市关系密切,所以对全球房价的冲击明显;而本次危机,不是源于金融系统紊乱,所以对楼市的负面影响不明显,或者说传导比较慢。因此,今年前三季度,除了中国,全球主要经济体全部经济衰退,但全球及中国房价并未转跌。

不过,今年前三季度全球经济跌幅远超2008年危机爆发之后的三个季度,而且未来一两个季度也难言乐观。从经济与房价的一般关系来看,房价应该会经历一次降温。前三季度不出现,不代表未来几个季度不会出现。

资产价格方面,本次疫情爆发后,虽然全球股价等出现暴跌,但持续时间远短于2007至2008年,尚未传递到房价,股价已经大幅反弹且超过疫情之前。另外,由于金融系统相对于2008年稳定性已经明显提高,并未出现系统性风险,风险资产在极短期内的价格下跌并未传导至房价。不过,近期全球股市有所走弱;另外,美国股价仍存在泡沫,并没因为疫情危机的出现而缓解。所以,未来几个季度,全球股市走势存在较大变数,其对房价的影响不宜太乐观。

政策刺激方面,本次危机,为应对新冠疫情的冲击,世界各国的政策刺激力度大多都明显大于2008年金融危机,从侧面也可体现出本次危机对经济的影响之巨大超越历史。因此,本轮刺激政策对楼市的利好,对房价的推动也将比较明显。中国的货币政策与财政政策虽然也出现了宽松,但力度小于其他世界主要经济体,不同城市楼市表现差异明显,热点一二线城市表现较强,大部分三四线城市继续降温,体现了流动性对于强势城市的偏好,以及危机背景下资金对优质资产的偏好。

预计全国新房均价同比涨幅将趋于收窄,一年后回落至0-3%区间

预测未来,杨红旭表示,第一,在全球疫情二次反弹、经济衰退继续、政策刺激效应边际递减的情形下,全球股市大概率出现二次下跌,不过跌破于今年3月低点的概率不大。由于中国疫情控制效果好、经济复苏力度大,预计中国股市走势将强于欧美股市。第二,全球房价将经历先涨后跌,同时国家与城市明显分化,强者趋弱,弱者更弱。第三,未来一年,预计全国新房均价同比涨幅将趋于收窄,一年后回落至0-3%区间。70城二手房价格数同比涨幅将小幅收窄,一年后回落至0-1% 区间。

政策建议上,第一,建议优化调控政策,既要坚持“房住不炒”,抑制少数地区房价偏热,又要防范部分地区房地产市场下跌幅度过大,以便更好地实现稳房价、稳地价、稳预期,以及经济稳增长。第二,调整企业运营。过去部分房企过度追求业绩排名,在投资扩张方面过于激进,风险防范意识不足。鉴于未来一年甚至两年,全国楼市总体呈降速降温态势,同时“三道红线”的融资新政2021年即将全面实施,开发企业必须考虑由此带来的经营风险,建议当前宜谨慎投资,降低负债率,稳健经营。第三,降低升值预期。当前购房宜以自住需求为主,慎重投资,着眼长期,未来10-20年,中国房产的升值性将明显弱于过去10-20年,房地产黄金时代已经过去,对于房产回报率不宜寄予厚望

“支持实体经济复苏的政策有可能加码”

上海晨燕资产管理中心总经理王观表示,房地产行业目前对经济的贡献度占比在逐渐下降,未来监管更多以重视风险为主。新冠疫情后,涉及房地产的众多行业,如家装行业等恢复情况偏弱,这与房产竣工数据一直没有起色有关。但许多行业的恢复情况仍然是超预期的,比如航空业的货运数量、出口的集装箱数量都超预期。在“三稳”的政策导向下,目前房价的波动率很低,意味着有很高的性价比,但这种状态很难一直保持,未来会有均值回归的过程。从银行业的角度看,未来降息的概率较小,息差不太可能进一步收窄。从股市、债市和楼市的性价比来看,目前更像2013年,未来一年经济或者滞胀、或者繁荣。对于房地产市场来说,只要有边际购房的增量,即只要存在一部分人群从缺乏购买力到具备购买力,那么市场就有支撑。

华东师大金融研究院副院长李巍教授表示,近期从汇率来看,人民币的实际有效汇率非常稳定,在一定程度上成为“锚货币”,体现了人民币的较高价值。疫情发生后,中国得力高效的防疫措施,使得中国经济率先恢复,吸引大量国际资本流入中国;房地产有较强的升值预期,但强有力的调控政策使得房地产市场仍然处于平稳健康的状态。中央提出的加快形成以国内大循环为主体、国内国际双循环相互促进的新发展格局的战略决策,其重心是国内的循环,以应对愈加错综复杂的国际形势。就未来一年的经济发展来看,国内实体经济仍然面临着较大的压力,经济增速或较难回到疫情前的新常态,预计支持实体经济复苏的政策有可能加码。

地产融资新规将使央企与民企的差距进一步拉大

中梁地产集团首席战略官曹俊浩表示,“345”地产融资新规(即:监管部门针对房地产企业有息债务的规模,设置“三道红线”),短期给部分房企,特别是民营企业带来了较大的压力,并加大了房企的转型要求,即从过去的规模扩张到更加注重稳健运营。未来房企的长期发展战略需要跟随中国的城镇化趋势,聚焦中心城市、都市圈和城市群。在新形势下,行业出现了几种变化:第一,阶层分化愈发明显。央企和民企的差距进一步拉大。第二,城市出现分化。基本面强弱不同的城市,房地产市场表现截然不同。第三,房企综合能力急需提升。比如对产品品质的把控愈发重要。

中房研协研究负责人回建强表示,目前外部形势处于乌卡时代,中美关系、疫情、地缘政治等充满了不确定性。面对新形势,房企应该:第一,主动变革,适应规则,顺势而为,在危中寻找机会。第二,与时俱进,战略要及时进行微调,拒绝僵化。第三,降杠杆、促回款、抓营销、精产品,对客户需求深化研究。第四,预见未来,如果说三道红线是政府层面的风险管理,企业也要进行运营的风险管理,以研究为后盾,需求作为先导,产品作为中锋,主动扩张或主动收缩都将是企业的选择。

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