<%@ /0080/e/0080ep_includecss_1301.vm %>
网易首页 > 网易上海房产 > 正文

“三条红线”冲击波:房企融资继续井喷 投资规模骤降

0
分享至

以“三条红线”为代表的融资监管政策,正在潜移默化地影响企业决策。

中原地产发布的数据显示,今年9月以来,房企境内债券发行超过1000亿元人民币,比2019年同期的673亿上涨了48.6%,延续了7月来的融资井喷现象。

这其中,既有当前融资成本偏低的影响,又与融资政策收紧的大环境密不可分。

以“三条红线”为代表的房地产金融审慎管理政策,于今年8月正式提出。按照监管层的要求,对房地产融资的管理,主要以“三条红线”为标准,具体为:剔除预收款后的资产负债率大于70%; 净负债率大于100%;现金短债比小于1倍。根据房企的“踩线”情况,分为“红、橙、黄、绿”四档,然后实施差异化债务规模管理。

由于该政策将以“先试点、后推广”的方式实施,这就给房企留下了调整的“窗口期”。除了融资继续井喷外,房企的拿地和投资等策略也在发生调整。

最后的“窗口”

受流动性宽松、融资成本下降的影响,今年二季度以来,房地产融资规模维持在高水平。进入下半年,作为主要手段的境内债券融资规模明显提升。

与过去两年相比,今年房企融资的成本总体偏低,大多房企的成本主要维持在个位数水平。10月23日,厦门象屿发行一笔9亿元的短融债券,利率低至2.7%。10月26日,绿城发行9.5亿公司债券,其中,品种一5年期的票面利率仅为3.82%。

中原地产首席分析师张大伟指出,近期房企融资的平均票面利率集中在4%-5%左右,明显低于去年同期6%-8%的水平。

北京某上市房企相关负责人向21世纪经济报道表示,融资井喷的原因,除了低资金成本的大环境外,还因房企在追赶“三条红线”全面实施前的时间窗口期。

按照新规,如果三项指标均超出阈值为“红色档”,房企的有息负债规模以2019年6月底为上限,不得增加;两项指标超出阈值为“橙色档”,有息负债规模年增速不得超过5%;一项指标超出阈值为“黄色档”,有息负债规模年增速不得超过10%;三项指标均未超出阈值为“绿色档”, 有息负债规模年增速不得超过15%。

另据了解,对于近一年拿地销售比超过40%或者过去三年经活动产生的现金流量净额连续为负的房地产企业,监管层也会视实际情况削减其信用债发行规模,并对信托融资、资管产品、海外融资等给予限制。

广发证券认为,这一调整意味着,对房企金融资源的分配规则,由过去的“市场化分配”调整为“政策约束分配”。

该机构对434家房企(含非上市房企)的财务报表数据进行整理发现,红橙黄绿四档企业占比分别为28%、18%、33%、21%。该机构指出,综合过去两年房地产业的新增融资规模来看,新政不会对行业的稳定带来较大冲击,但对于一些试图借助高负债实现高增长的房企来说,新政无疑会带来约束。

前述房企人士指出,“三条红线”意味着房地产高杠杆时代的终结,在政策全面实施之前,房企正面临最后的“窗口期”。未来一段时间,通过补充流动性进行“降档”,仍将是各家房企的主要动作。

“降档”之路

实际上,在房企的“降档”之路中,除增加融资外,强化销售、紧缩投资也成为重要动作。

在销售方面,部分房企实施“以价换量”的策略,并取得明显效果。国家统计局的数据显示,今年9月单月,全国商品房销售面积为1.86亿平方米,同比上涨7.25%;销售额为1.87万亿元,同比上涨16%。两项指标均创下历史同期新高。

投资方面,企业的动作明显放缓。易居克而瑞的统计指出,在疫情影响过后,房企在今年第二季度迎来补货高峰。但到第三季度,随着金融监管力度的持续收紧,房企投资金额显著下滑。

数据显示,三季度TOP50房企投资金额较二季度下滑26%。其中,在“三条红线”监管政策出台后,9月单月投资金额出现断崖式下跌,较二季度的月度均值下降42%,仅高于今年1、2、3月。

该机构指出,“一方面是二季度补货之后,企业重点仍在‘促销售、抓回款、稳现金’上;另一方面,随着‘三条红线’监管政策的出台,企业融资进一步收紧,也导致房企投资意愿下滑。”

这种心态直接影响了土地市场。前述机构统计显示,9月份200家房企参拍重点地块的次数显著降低,53%企业未参加重点地块的出让,另有32%的房企参拍次数在5次及以下,参拍超过10次的房企仅有6%。与此前积极参拍相比,三季度末房企谨慎投资态度可见一斑。

多数机构认为,虽然四季度是拿地高峰期,但房企的投资态度仍将延续谨慎态势。

前述房企人士还指出,在“降档”之路上,除了上述短期行为之外,很多房企已经启动了长效措施。比如,优化管理架构,提高周转效率,缩减运营成本,等等。其中不乏对员工实施薪酬调整,甚至裁员。

另外,一些房企已经着手调整旗下项目的并表口径,从而降低表内负债规模。

“‘三条红线’中,现金短债比最容易调节,通过债务置换、加大销售就容易实现。净负债率和资产负债率(扣除预收账款口径)涉及经营层面,调整的难度较大。”该人士表示,预计未来一到两年,这都是房企的业务重心之一。

相关推荐
热点推荐
王励勤出手了!官媒下场表态,蒯曼去向成国乒调整关键

王励勤出手了!官媒下场表态,蒯曼去向成国乒调整关键

海阔山遥YAO
2025-07-19 15:38:02
2026年,这6大变化可能全面爆发!谁先看懂,谁就领先一步!

2026年,这6大变化可能全面爆发!谁先看懂,谁就领先一步!

搬砖营Z
2025-07-18 17:23:37
局势失控了!41个部落拒绝朱拉尼号令对以开战,阿萨德旧部要起义

局势失控了!41个部落拒绝朱拉尼号令对以开战,阿萨德旧部要起义

史纪文谭
2025-07-19 16:21:18
中国女篮无缘决赛原因出炉!宫鲁鸣说出答案,批评双塔,韩旭哭诉

中国女篮无缘决赛原因出炉!宫鲁鸣说出答案,批评双塔,韩旭哭诉

小李子爱体育
2025-07-20 02:35:01
新央企成立,最新央企名录来了

新央企成立,最新央企名录来了

21世纪经济报道
2025-07-19 23:34:23
邓紫棋因不雅动作上热搜,网友:一觉醒来,天都塌了

邓紫棋因不雅动作上热搜,网友:一觉醒来,天都塌了

丫头舫
2025-07-11 16:09:17
组织部发布:2025年起,事业编调任公务员放宽?3类人优先破局

组织部发布:2025年起,事业编调任公务员放宽?3类人优先破局

巢客HOME
2025-07-16 09:15:02
98万亿债务!一个巨大的风险即将爆发?

98万亿债务!一个巨大的风险即将爆发?

大胡子说房
2025-07-19 13:18:40
71岁陈佩斯深夜痛哭!执导电影被联合绞杀,被迫延期,官媒力挺

71岁陈佩斯深夜痛哭!执导电影被联合绞杀,被迫延期,官媒力挺

银河史记
2025-07-18 13:09:30
又爆大瓜!宗庆后与杜建英20年前结婚又离婚,只因宗馥莉手段强硬

又爆大瓜!宗庆后与杜建英20年前结婚又离婚,只因宗馥莉手段强硬

山河月明史
2025-07-17 20:16:03
世体:居莱尔或将接过皇马10号,因为他是队内天赋最高的球员

世体:居莱尔或将接过皇马10号,因为他是队内天赋最高的球员

懂球帝
2025-07-19 13:59:12
“我本来能上985的”,女生报考福耀科技大后悔,反被招生办打脸

“我本来能上985的”,女生报考福耀科技大后悔,反被招生办打脸

妍妍教育日记
2025-07-19 10:16:22
黄河每天冲鱼入海,大部分淡水鱼无法在海中存活,最后都去哪了?

黄河每天冲鱼入海,大部分淡水鱼无法在海中存活,最后都去哪了?

说说史事
2025-07-05 15:48:56
南怀瑾:一个人朋友很少,没什么社交,亲情淡薄,八成是这三种人

南怀瑾:一个人朋友很少,没什么社交,亲情淡薄,八成是这三种人

诗词中国
2025-07-18 17:43:30
新国标即将实施,“电鸡”车速超25km/h会自动断电,重要提醒

新国标即将实施,“电鸡”车速超25km/h会自动断电,重要提醒

鲁中晨报
2025-07-18 07:00:03
官宣:高校大规模裁员!

官宣:高校大规模裁员!

超级数学建模
2025-07-18 22:36:17
宫鲁鸣大意失荆州!各大媒体人分析中国女篮输球原因!

宫鲁鸣大意失荆州!各大媒体人分析中国女篮输球原因!

田先生篮球
2025-07-19 22:41:18
ESPN专家评夏季联赛最有前途新秀:弗拉格、哈珀、特雷·约翰逊

ESPN专家评夏季联赛最有前途新秀:弗拉格、哈珀、特雷·约翰逊

雷速体育
2025-07-19 09:56:22
老兵驻藏9年没提干,提出退伍后,次日电话被领导打爆

老兵驻藏9年没提干,提出退伍后,次日电话被领导打爆

萧竹轻语
2025-07-14 20:33:41
没有他,中国历史或被改写,他被判死刑,毛主席大怒:立即放人

没有他,中国历史或被改写,他被判死刑,毛主席大怒:立即放人

小莜读史
2025-07-13 20:06:43
2025-07-20 06:44:49

上海房产

戴德梁行:上海二季度写字楼区域分化明显 零售

编辑推荐楼盘
每日成交前十
楼盘名称所在位置套数
二手房推荐

头条要闻

缅甸园区老板送回19岁高考生:你前途光明 不该留在这

头条要闻

缅甸园区老板送回19岁高考生:你前途光明 不该留在这

财经要闻

娃哈哈争产大战:杜建英的进击

体育要闻

女篮无缘亚洲杯决赛 韩旭泪洒发布会

娱乐要闻

肖战微博改名:去掉X玖少年团头衔

科技要闻

工信部等约谈17家车企巨头,竞争划新红线

汽车要闻

中汽中心新能源检验中心焕新发布"汽车行车控制安全技术验证VCTA"

态度原创

教育
旅游
亲子
家居
手机

教育要闻

2025年山东高考普通类常规批第一次(本科)投档表公布!

旅游要闻

热闻|清明假期将至,热门目的地有哪些?

亲子要闻

孩子突然不愿意上学?4个深层原因+4步拯救法

家居要闻

简构智居 现代功能美学

手机要闻

小米16系列独占9月:骁龙8 Elite2+多款版本,友商或晚一步!

无障碍浏览 进入关怀版