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融创服务通过上市聆讯 在管面积已达1亿平方米

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物管行业再添新巨头。10月23日,融创中国(01918.HK)分拆旗下物业管理公司融创服务控股有限公司(以下简称“融创服务”)通过港交所聆讯。截至2020年6月30日,融创服务的合约总建筑面积达2.27亿平方米,覆盖中国29个省、自治区及直辖市的127个城市。知名地产分析师严跃进向《华夏时报》记者表示,从行业角度看,当前物管企业都在港交所谋求上市,融创的举动符合大趋势。而从业务角度来看,融创本身有较多的高端物业和文旅产业,物管服务业务上市,能够加大企业的竞争能力,反哺开发业务。

近3年收入年复合增长率59.5%

10月23日早间,据外媒报道,融创中国分拆旗下物业管理公司融创服务在港上市,于周四寻求通过香港联交所上市聆讯,计划集资10亿美元(约78亿港元),汇丰及摩根士丹利为联席保荐人。至此,TOP5房企中仅剩万科一家未将旗下物业板块分拆上市。

今年8月6日,融创中国发布公告称,融创服务控股有限公司递交了招股书,拟于联交所主板独立上市。

根据招股书,融创服务为中国增长最快的大型物业管理服务商,在中国提供物业管理服务的历史已逾16年,专注于国内一线及二线城市,致力于成为中国家庭首选的“品质生活服务商”。

目前,融创服务的主要业务分为物业管理服务、非业主增值服务、社区增值服务三大板块。于2020年5月31日,融创服务的合约总建筑面积达2.27亿平方米,覆盖中国29个省、自治区及直辖市的127个城市的635处物业,包括405处住宅物业及230处非住宅物业,在管总建筑面积达1亿平方米,其中有86.2%位于中国的一线及二线城市。

截至同日,融创服务住宅物业、商业物业(如写字楼、购物中心、酒店式公寓及酒店)、城市公共及其他物业(如学校、医院、游乐园、会议中心及行政机关)的在管建筑面积分别为73.7百万平方米、13.1百万平方米及13.7百万平方米,分别占在管总建筑面积的73.3%、13.1%及13.6%。

数据显示,融创服务的合约建筑面积由2017年12月31日的5740万平方米大幅增长至2020年5月31日的2.27亿平方米,实现年复合增长率76.5%;在管建筑面积亦由2017年12月31日的2000万平方米大幅增长至2020年5月31日的1亿平方米,实现年复合增长率95.2%。

融创服务的财务数据也颇为亮眼:连续三年实现收入正增长,分别为11.12亿元、18.42亿元、28.27亿元,年复合增长率59.5%。截至2020年第一季度,其收入录得7.19亿元,较去年同期增长了34%。

年内利润方面,2017年-2019年分别为人民币4300万元、9830万元、2.7亿元,2017年至2019年的年复合增长率为150.7%,期内利润由截至2019年3月31日止三个月的人民币1360万元继续增长394.9%至2020年同期的人民币6730万元。

根据中指院的报告,融创服务位列2019年“中国物业服务品质领先品牌TOP3”,并荣获“2019年中国物业服务专业化运营领先品牌企业”。

行业仍处“增量时代”

作为龙头房企,旗下物业板块规模如此庞大的融创为何一直“摒得牢”,直到如今才正式分拆上市?由于正处于上市静默期,融创中国方面婉拒了《华夏时报》记者的采访。

《华夏时报》记者注意到,2019年,已是集团六大业务板块之一的融创物业更名为融创服务,提出要做“品质生活服务商”。同年9月,原融创中国首席财务官曹鸿玲被委任为融创服务集团总裁,首次传出分拆物业上市的风声。

今年5月,融创中国欲将物业板块单独推向资本市场的消息被爆出。据之前的报道,在当时举行的融创中国股东会上,融创管理层透露了融创服务今年有安排上市的计划。

彼时,融创中国行政总裁汪孟德直言,物业板块市场非常不错,现在市场也都非常认可物业公司的价值,融创也“在积极准备(分拆物业上市)”,认为“物业上市后,对资产结构、提升净资产、降负债率也有很大支持”。直到今年8月6日,融创服务向港交所递交招股书,坐实分拆物业公司赴港上市的说法,给予市场肯定答复。

“融创在开发业务和并购业务方面有较好的表现,属于这两年崛起快、实力强的企业,而现在在物业服务或管理方面谋求上市,也是一个较大的动作。”知名地产分析师严跃进向《华夏时报》记者表示,从行业角度看,当前物管企业都在港交所谋求上市,融创的举动符合大趋势。而从业务角度来看,融创本身有较多的高端物业和文旅产业,物管服务业务上市,能够加大企业的竞争能力,反哺开发业务。

规模庞大的融创服务进入资本市场,会搅局物管行业、带来“洗牌”可能吗?对此,上海中原地产首席分析师卢文曦认为,目前还有部分龙头房企未进入物管行业,“这个市场上的竞争可能还没到我们想象的激烈程度。”卢文曦向《华夏时报》记者分析指出,目前物管行业还处于增量时代,“大家都有饭吃”,市场达到快饱和的程度才可能出现洗牌。

但可以肯定的是,当下物业上市仍是热潮。10月11日晚间,世茂集团(0813.HK)和合景泰富集团控股有限公司(1813.HK)分别宣布旗下物业管理企业世茂服务控股有限公司、合景悠活集团控股有限公司已正式通过港交所聆讯。国庆节前,中国恒大集团也发布公告称,分拆物业管理业务上市已获港交所批准,并将在短期内向联交所递交正式上市申请。

易居企业集团CEO丁祖昱也在近期透露,截至三季度末,上市物企已达30家,今年已有6家物业公司成功上市,另有14家企业已递表排队等待中。其称,结合已知部分企业的上市计划,四季度有望继续新增多家物业公司递表,并有前述物业公司正式上市交易,全年上市企业数量或创新高。

多数上市的物业公司也受到了资本市场的青睐。例如,10月19日正式登陆港交所的卓越商企服务集团有限公司(6989.HK,以下简称“卓越商企服务”),集合竞价报11.4港元,开盘涨幅6.74%。截至当日收盘,卓越商企服务报11港元/股,涨幅3%,总市值为132亿港元。而之前已成功上市的永升生活服务、滨江服务、新城悦服务等,当前股价表现也颇为喜人。

克而瑞地产研究分析师朱一鸣、王映雪认为,物业管理板块是大多数房企分拆上市的首选,是因为其价值已经被投资者广泛认可。“新冠疫情”中,服务于存量市场的物业管理行业的抗风险性凸显,现金流稳定、平滑经济周期、行业集中度低、成长空间广阔等特点进一步推升了行业价值。尤其是有房企开发业务支持的物管子公司,其接管的资产较市场项目更为优质,母公司充足的土地储备也为保证了其未来业绩的确定性。

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