物管行业再添新巨头。10月23日，融创中国（01918.HK）分拆旗下物业管理公司融创服务控股有限公司（以下简称“融创服务”）通过港交所聆讯。截至2020年6月30日，融创服务的合约总建筑面积达2.27亿平方米，覆盖中国29个省、自治区及直辖市的127个城市。知名地产分析师严跃进向《华夏时报》记者表示，从行业角度看，当前物管企业都在港交所谋求上市，融创的举动符合大趋势。而从业务角度来看，融创本身有较多的高端物业和文旅产业，物管服务业务上市，能够加大企业的竞争能力，反哺开发业务。
近3年收入年复合增长率59.5%
10月23日早间，据外媒报道，融创中国分拆旗下物业管理公司融创服务在港上市，于周四寻求通过香港联交所上市聆讯，计划集资10亿美元（约78亿港元），汇丰及摩根士丹利为联席保荐人。至此，TOP5房企中仅剩万科一家未将旗下物业板块分拆上市。
今年8月6日，融创中国发布公告称，融创服务控股有限公司递交了招股书，拟于联交所主板独立上市。
根据招股书，融创服务为中国增长最快的大型物业管理服务商，在中国提供物业管理服务的历史已逾16年，专注于国内一线及二线城市，致力于成为中国家庭首选的“品质生活服务商”。
目前，融创服务的主要业务分为物业管理服务、非业主增值服务、社区增值服务三大板块。于2020年5月31日，融创服务的合约总建筑面积达2.27亿平方米，覆盖中国29个省、自治区及直辖市的127个城市的635处物业，包括405处住宅物业及230处非住宅物业，在管总建筑面积达1亿平方米，其中有86.2%位于中国的一线及二线城市。
截至同日，融创服务住宅物业、商业物业（如写字楼、购物中心、酒店式公寓及酒店）、城市公共及其他物业（如学校、医院、游乐园、会议中心及行政机关）的在管建筑面积分别为73.7百万平方米、13.1百万平方米及13.7百万平方米，分别占在管总建筑面积的73.3%、13.1%及13.6%。
数据显示，融创服务的合约建筑面积由2017年12月31日的5740万平方米大幅增长至2020年5月31日的2.27亿平方米，实现年复合增长率76.5%；在管建筑面积亦由2017年12月31日的2000万平方米大幅增长至2020年5月31日的1亿平方米，实现年复合增长率95.2%。
融创服务的财务数据也颇为亮眼：连续三年实现收入正增长，分别为11.12亿元、18.42亿元、28.27亿元，年复合增长率59.5%。截至2020年第一季度，其收入录得7.19亿元，较去年同期增长了34%。
年内利润方面，2017年-2019年分别为人民币4300万元、9830万元、2.7亿元，2017年至2019年的年复合增长率为150.7%，期内利润由截至2019年3月31日止三个月的人民币1360万元继续增长394.9%至2020年同期的人民币6730万元。
根据中指院的报告，融创服务位列2019年“中国物业服务品质领先品牌TOP3”，并荣获“2019年中国物业服务专业化运营领先品牌企业”。
行业仍处“增量时代”
作为龙头房企，旗下物业板块规模如此庞大的融创为何一直“摒得牢”，直到如今才正式分拆上市？由于正处于上市静默期，融创中国方面婉拒了《华夏时报》记者的采访。
《华夏时报》记者注意到，2019年，已是集团六大业务板块之一的融创物业更名为融创服务，提出要做“品质生活服务商”。同年9月，原融创中国首席财务官曹鸿玲被委任为融创服务集团总裁，首次传出分拆物业上市的风声。
今年5月，融创中国欲将物业板块单独推向资本市场的消息被爆出。据之前的报道，在当时举行的融创中国股东会上，融创管理层透露了融创服务今年有安排上市的计划。
彼时，融创中国行政总裁汪孟德直言，物业板块市场非常不错，现在市场也都非常认可物业公司的价值，融创也“在积极准备（分拆物业上市）”，认为“物业上市后，对资产结构、提升净资产、降负债率也有很大支持”。直到今年8月6日，融创服务向港交所递交招股书，坐实分拆物业公司赴港上市的说法，给予市场肯定答复。
“融创在开发业务和并购业务方面有较好的表现，属于这两年崛起快、实力强的企业，而现在在物业服务或管理方面谋求上市，也是一个较大的动作。”知名地产分析师严跃进向《华夏时报》记者表示，从行业角度看，当前物管企业都在港交所谋求上市，融创的举动符合大趋势。而从业务角度来看，融创本身有较多的高端物业和文旅产业，物管服务业务上市，能够加大企业的竞争能力，反哺开发业务。
规模庞大的融创服务进入资本市场，会搅局物管行业、带来“洗牌”可能吗？对此，上海中原地产首席分析师卢文曦认为，目前还有部分龙头房企未进入物管行业，“这个市场上的竞争可能还没到我们想象的激烈程度。”卢文曦向《华夏时报》记者分析指出，目前物管行业还处于增量时代，“大家都有饭吃”，市场达到快饱和的程度才可能出现洗牌。
但可以肯定的是，当下物业上市仍是热潮。10月11日晚间，世茂集团（0813.HK）和合景泰富集团控股有限公司（1813.HK）分别宣布旗下物业管理企业世茂服务控股有限公司、合景悠活集团控股有限公司已正式通过港交所聆讯。国庆节前，中国恒大集团也发布公告称，分拆物业管理业务上市已获港交所批准，并将在短期内向联交所递交正式上市申请。
易居企业集团CEO丁祖昱也在近期透露，截至三季度末，上市物企已达30家，今年已有6家物业公司成功上市，另有14家企业已递表排队等待中。其称，结合已知部分企业的上市计划，四季度有望继续新增多家物业公司递表，并有前述物业公司正式上市交易，全年上市企业数量或创新高。
多数上市的物业公司也受到了资本市场的青睐。例如，10月19日正式登陆港交所的卓越商企服务集团有限公司（6989.HK，以下简称“卓越商企服务”），集合竞价报11.4港元，开盘涨幅6.74%。截至当日收盘，卓越商企服务报11港元/股，涨幅3%，总市值为132亿港元。而之前已成功上市的永升生活服务、滨江服务、新城悦服务等，当前股价表现也颇为喜人。
克而瑞地产研究分析师朱一鸣、王映雪认为，物业管理板块是大多数房企分拆上市的首选，是因为其价值已经被投资者广泛认可。“新冠疫情”中，服务于存量市场的物业管理行业的抗风险性凸显，现金流稳定、平滑经济周期、行业集中度低、成长空间广阔等特点进一步推升了行业价值。尤其是有房企开发业务支持的物管子公司，其接管的资产较市场项目更为优质，母公司充足的土地储备也为保证了其未来业绩的确定性。
本文来源：华夏时报
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