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1-9月商品房销售额延续增长态势,全年能否超越去年纪录?

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前三季度房地产市场已出现强势复苏。10月19日上午,国家统计局发布了2020年1-9月份全国房地产开发投资和销售情况。从数据上看,虽然商品房销售面积依然出现微降,但是降速已经收窄。而商品房销售额继1-8月首次“转正”后,继续保持平稳增长,房企到位资金和开发投资额更是分别连续三、四个月正增长。

从单月来看,9月销售1.87万亿,同比上涨16%。在业内人士看来,目前楼市的活跃度明显提升,全国房价已经连续三个月突破了万元水平,全年楼市成交有望接近或者超过去年创造的历史纪录。

商品房销售面积同比微降,市场持续回暖

国家统计局的数据显示,1-9月份,商品房销售面积为11.71亿平方米,同比下降1.8%,降幅比1-8月份收窄1.5个百分点。其中,住宅、办公楼、商业营业用房销售面积分别下降1.0%、16.5%和15.3%。

销售额方面,1-9月份,商品房销售额约为11.56万亿元,增长3.7%,增速提高2.1个百分点。其中,住宅销售额增长6.2%,办公楼、商业营业用房销售额分别下降15.7%和17.1%。

值得关注的是,东部地区销售情况仍然较好,商品房销售面积4.81亿平方米,同比增长2.2%;销售额64424亿元,增长8.9%。西部地区商品房销售面积同比微降,而销售额增长2.1%。而中部地区以及东北地区的商品房销售面积、销售额均同比均出现下降。

对此,贝壳研究院高级分析师潘浩指出,1-9月销售面积降速收窄,而商品房销售额自8月累计回正后,保持平稳增长。

易居研究院智库中心研究总监严跃进也认为,上述数据表现出回暖的态势,充分说明购房需求还是比较强劲的。实际上今年全球市场都有类似特点,即疫情下购房市场不降反升,购房势头明显好于预期。

中原地产首席分析师张大伟表示,根据国家统计局官方数据,如果拆分单月数据来看,9月单月房地产销售面积为1.85亿平方米,同比上涨7.25%,环比上涨25%。9月销售额为1.87万亿,同比上涨16%,环比上涨20.5%。

“从数据上看,9月是历史上销售额与销售面积最高的一个9月。从整体看,疫情的影响基本全面过去。全国房地产市场开始全面复苏,9月份大部分城市楼市成交同比明显上涨。”张大伟分析称。

严跃进根据国家统计局公布的销售金额和销售面积计算出,1-9月份全国商品房均价为9878元/平方米,同比涨幅为5.6%。对此,他认为,就房价走势看,已走出了“过冷”区间,同时略有升温。另外从单月数据看,7-9月份,全国房价已经连续三个月突破了万元水平。

房企到位资金、开发投资额双增长,增速或放缓

与销售数据一样,其他房地产市场相关数据也在全面复苏。国家统计局数据显示,1-9月份,房地产开发企业到位资金约13.64万亿元,同比增长4.4%,增速比1-8月份提高1.4个百分点。

在到位资金增长的同时,房地产开发投资也在增长。国家统计局数据显示,1-9月份,全国房地产开发投资约10.35万亿元,同比增长5.6%,增速比1-8月份提高1.0个百分点。其中,住宅投资7.66万亿元,增长6.1%,增速提高0.8个百分点。

“房地产开发企业到位资金已经出现了连续三个月为正的良好态势,房地产开发投资也已连续四个月同比为正。”严跃进认为,开发投资数据呈现稳中向上的良好势头,而且穿过了5%的数值,已经走出了“过冷”区间;虽然当前网传“三道红线”仍是一个预期压力和约束,但是如果企业可以把握好负债数据,仍可以有相对宽松的外部金融环境。

不过,贝壳研究院分析认为,整体来看,受网传“三道红线”影响,预计银行对房企的放款还是会愈加谨慎,房企投资也将更加慎重,为此短期内房地产开发投资增速或将持续放缓。

事实上,这一投资放缓在土地市场已表现出来。据国家统计局数据显示,1-9月份全国房企土地购置面积同比增速为-2.9%。土地购置数据依然保持负增长态势,但总体上接近于不跌的状态。为此,严跃进称,这也是大规模供地受到限制的结果。

据贝壳研究院统计,7月起全国共61个省市109次推出房地产相关政策,其中,常州、沈阳、杭州、东莞、无锡、深圳、南京、宁波、大连、成都、绍兴、唐山、徐州、银川、长春共15城区发布了楼市调控政策,目的在于防范市场过热,进一步深入打击投资需求,降低房价上涨预期。

贝壳研究院认为,随着年底临近,房企出货意愿依然强烈,但四季度房企以价换量的形式将不会大规模进行。原因是百强房企1-9月累计销售同比增长9.4%,预计百强房企中至少有75%将超越去年业绩。

从累计数据看,虽然销售面积依然有轻微的同比下调,但是张大伟表示,从趋势看,预计在“金九银十”后,销售额、销售面积依然有望全面同比上涨。目前楼市的活跃度明显提升,按照5-9月份单月上涨数据看,全年楼市成交有望接近或者超过2019年创造的历史纪录。

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