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出售最赚钱的尚海湾?昔日“地产黑马”恒盛高负债下求生

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“生存”二字,在疫情冲击后加大加粗,悬于中小房企头顶。当年的地产黑马恒盛地产风光一时,如今也到了不得不变卖资产谋求生路的时刻。

有媒体消息称,恒盛地产计划将尚海湾豪庭(以下简称“尚海湾”)余下项目,包括住宅部分及停工中的阳光大厦双子办公楼,全部打包卖给泰康人寿。

若消息属实,尚海湾将结束在恒盛地产的十年。

界面记者尝试联系恒盛地产,但一直没得到回复。

“尚海湾项目的收益基本可以算恒盛地产的净收益了,在扫尾的关键时刻卖掉,我觉得不太合算。”上海中原首席分析师卢文曦告诉界面记者。

尚海湾项目最早可追溯至2007年,2011年归回至恒盛地产旗下。当时,恒盛地产从中国木材华东公司收购取得尚海湾项目的土地,总成本9.46亿元,楼面价仅1506元/平方米。该项目除了规划有高端住宅外,还有5A级写字楼、商业街等业态。

尚海湾所在的徐汇滨江早年还是上海旧工业集聚地。但随着2010年世博会的举办,以及浦江两岸的开发,徐汇滨江成为上海新热土,尚海湾也跟着沾光,变得炙手可热。

短短几年,尚海湾的平均售价就从2字头攀升至8字头。此后,2015年推出的11、12号楼一度刷新了徐汇区销售单价的纪录——两栋楼均价在15万元/平方米,最高报价甚至超过20万元/平方米。

今年5月,尚海湾迎来最新开盘,推出15号楼的290套房源,户型从62平方米至129平方米不等,均价12.5万元/平方米。开盘当天,现场受到563组有效认筹,认筹率接近200%。真正出售时,去化217套,去化率在75%左右。

坐落于黄浦江边,又在快速发展的徐汇滨江板块内,尚海湾的位置得天独厚。“卖掉尚海湾绝对是非常可惜的,卖了这种地以后可能永远买不进来了。如果恒盛地产决心要卖掉这类项目,可见公司的资金压力已经比较大了。”卢文曦表示。

受到开发商恒盛地产的经营影响,尚海湾也惹来不少负面事件。2015年,在筹资开发尚海湾二期的时候,一期的部分楼盘延迟交付把尚海湾推上舆论浪潮中。2019年,尚海湾再次引来争议,起因是有业主投诉合同规定好的交付时间一拖再拖,精装房依然处于毛坯状态。

从2007年2020年,尚海湾辗转13年,从盛极一时到争议不断,现在还剩下最后一栋16号楼。这十几年间,恒盛地产也浮浮沉沉,地产界黑马不在,低潮从2012年持续至今。

20年前,凭借建筑材料贸易和建筑外包业务起家的张志熔在上海组建了上海阳光投资集团,2009年阳光地产在港交所上市,后更名为恒盛。除了地产,张志熔还控股着熔盛重工,以造船、海洋工程、动力工程为主营方向,在2010年赴港交所上市。

当时,张志熔手中的地产和造船业务各自成为行业内黑马,恒盛地产上市三年后销售突破百亿。他本人也坐拥200亿元财富,位列2011年福布斯中国富豪榜前30位。

转折从2012年开始。

当年,张志熔辞任恒盛地产和熔盛重工董事会主席。恒盛地产拿地从百亿骤降至零,几乎从土拍市场消失了。也从是年起,公司多个项目传出停工、开发缓慢等问题,销售业务走上下坡路。

此后,恒盛地产两次提出私有化申请,但都以失败告终。易居研究院智库中心研究总监严跃进表示,此类私有化模式说明企业上升后融资能力表现一般,同时企业经营表现不好带来很多压力,本身也是对此前上市角色的不认可。

2014年开始,公司经营出现亏损,直到2018年短暂扭亏为盈,随后又陷入泥沼。

去年,恒盛地产实现58.06亿元的综合销售收入,同比下降42.5%;实现房地产销售金额67.32亿元,同比下降9.7%;公司拥有人应占溢利净亏损9.57亿元。

公司资金吃紧,尚海湾势必受其影响,恒盛地产只能借钱开发。

2013年至2015年两年内,就有约6家信托公司,2家资管公司为恒盛地产项目融资。包括中海信托、四川信托及中融信托等设立了相关专项资产管理或资金信托计划,恒盛地产募资约62亿元支持项目二期开发。

去年10月,南京银行与恒盛旗下全资子公司上海鹏晖置业订立借款合同,获得人民币5亿元的银行借款,期限十年。

不断借钱也将恒盛地产推向债务高峰。今年上半年,恒盛地产借款总额231.9亿元,现金及现金等价物只有3.47元。

从2015年至2019年,恒盛地产的资本负债比率危如累卵,分别为182.2%、283.4%、393.4%、317.8%及399.7%。

私有化没成,恒盛地产错失黄金发展年代,市场节奏也乱了。二十几年,恒盛地产由盛转衰,同时也投射出当下中小房企的发展困境。

疫情冲击后,有一批中小房企仍在寻求上市扩张,例如今年赴港IPO的大唐地产、港龙地产、海伦堡、三巽控股等等,而这些房企多多少少都经历了招股书失效的状况。

有一批中小房企则面临淘汰,行业洗牌再次来袭。据人民法院公告网显示,今年前三季度,全国共有290家房地产企业宣告破产。

还有一部分则主动变卖资产,以谋生路,例如当下的恒盛地产,还有此前出售资产无果的上置集团等。

“年底是偿债高峰,部分中小房企清理一些不良资产来缓和现金流紧张问题,确实能让其暂时活下来。但如果项目本身或是对价不具备吸引力,转让失败的案例也有不少。”卢文曦表示。

活下来只是第一步,倘若后续拿地开发跟不上,未来发展依然处处困难。据悉,年初至今,恒盛地产低价拿下长春、大连、哈尔滨、北京、上海、苏州及合肥共计11幅地块。

“如果恒大、碧桂园这类头部房企下沉到市县级市场,光开一个大盘就能消耗掉市场的基本购买力。这时候中小房企再与其去竞争,难度就很高了。”卢文曦分析道。

严跃进则认为,中小房企机会还是有的,关键还是要寻找到性价比较高的地块,尤其是类似2亿左右的地块。“此类地块若是一年可以获得5宗以上,企业还是有机会成长,否则中小企业确实也会面临甩卖资产的风险。”

对于恒盛地产来说,尚海湾是难以割舍的优质底牌, 也是活下来最大的筹码。假如真的出售,恒盛地产能否拿着这笔钱重新出发也不好说。

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